常州版《物業(yè)管理辦法》9月1日起實(shí)施
全新的《常州市物業(yè)管理辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)《新辦法》)出臺，將在9月1日正式實(shí)施。據悉，今年5月1日，江蘇省物業(yè)管理條例正式實(shí)施，常州是省內13個(gè) 地級市中第一個(gè)根據該條例對本地物管辦法進(jìn)行大修并公布實(shí)施的。常州物業(yè)管理辦法共八章104條，內容上貫徹了省條例精神、對車(chē)位、物業(yè)費、屬地管理等都 作出規定，在此基礎上，“常州版”辦法還對省條例做了落地補充。
關(guān)鍵詞一：業(yè)主委員會(huì )
戶(hù)數超三百
可成立業(yè)主大會(huì )
針對常州的一些小區業(yè)主人數眾多，存在業(yè)主大會(huì )成立難、開(kāi)會(huì )難、履職難的現象，《新辦法》明確，物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。業(yè)主戶(hù)數超過(guò)三百戶(hù)的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )的職責。這增強了業(yè)主代表大會(huì )制度的可操作性。
入住業(yè)主超一半
可開(kāi)業(yè)主大會(huì )
《新辦法》規定，物業(yè)管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的或者物業(yè)管理區域內業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的，都應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )。具備成立首次業(yè)主大會(huì )條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮人民政府)報送籌備資料?；I備召開(kāi) 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用由建設單位承擔，建設單位應當在物業(yè)承接查驗前計提費用，交由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮人民政府)代管。
有違規行為者
不得擔任業(yè)委會(huì )成員
《新辦法》明確，業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)費、電梯使用費或者專(zhuān)項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主大會(huì )籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì )委員；擔任業(yè)主大會(huì )籌備組成員、業(yè)主代表和
業(yè)主委員會(huì )委員后出現上述情形的，應當按照規定予以罷免。
關(guān)鍵詞二：小區停車(chē)
車(chē)庫數量少于套數
每戶(hù)只能購買(mǎi)一個(gè)
小區車(chē)位、車(chē)庫管理是物業(yè)管理中的一大難題?！缎罗k法》規定，物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，建設單位應當首先滿(mǎn)足本區域內業(yè)主的停車(chē)需要。建設單位辦理商品房房屋預銷(xiāo)售登記后出售或者附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當明示并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫的產(chǎn)權證明文件和出
售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求購買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。擬出售車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域房屋套數時(shí)，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。
車(chē)位只售不租的
最高可罰款50萬(wàn)元
一些小區由于開(kāi)發(fā)商對車(chē)庫堅持“只售不租”，造成小區車(chē)庫內車(chē)輛空蕩蕩，小區道路上車(chē)輛滿(mǎn)當當，影響了小區業(yè)主的生活和出行?！缎罗k法》明確了建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準執行；業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限。擬出租車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求承租車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購
買(mǎi)或者未受贈車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。在首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內業(yè)主的購買(mǎi)和承租需要后還有多余車(chē)位、車(chē)庫的，可以出租給
本物業(yè)管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。
建設單位對業(yè)主要求承租的車(chē)位、車(chē)庫只售不租的，由轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。不優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，或者將多余車(chē)位、車(chē)庫出租給本物業(yè)管理區域外使用人的租賃期限超過(guò)六個(gè)月的，由轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改 正，沒(méi)收違法所得；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
《新辦法》還規定，物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程，平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。違反規定的，由民防行政主管部門(mén)責令限期改正，沒(méi)收違法所得；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
關(guān)鍵詞三：維修改造
增設電梯
需2/3以上業(yè)主同意
《新辦法》規定，住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，符合規劃、土地、建設、環(huán)保、消防管理等法律、法規和技術(shù)標準，并且依法辦理相關(guān)批準手續。
物業(yè)巡查
裝修不得拒絕
經(jīng)常會(huì )有業(yè)主在裝修的時(shí)候悄悄改變房屋的內部結構，甚至釀成安全隱患?！缎罗k法》規定了業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
關(guān)鍵詞四：小區執法
違反小區規定
業(yè)主可能遭起訴
《新辦法》除了對物管企業(yè)以及建設單位的行為作了約束，對于小區的業(yè)主也提了不少要求。
《新辦法》規定，業(yè)主有下列禁止行為之一且拒絕改正的，業(yè)主委員會(huì )可依法向人民法院提起訴訟。具體說(shuō)來(lái)，這些禁止行為包括，損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構；
違法搭建建筑物、構筑物；損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備； 存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規定的物品； 制造超過(guò)規定標準的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；擅自擺攤設點(diǎn)、占道
經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛；破壞或者擅自改變房屋外觀(guān)；擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；非法養殖大型犬、烈性犬；占用(堵塞)消防車(chē)通道、疏散 通道、安全出口，圈占(遮擋)消火栓等違反消防法律、法規的行為。
行政執法部門(mén)
將進(jìn)小區設聯(lián)系點(diǎn)
《新辦法》明確公安、建設、衛生、環(huán)保、規劃、房管、園林、城管、民防、工商、質(zhì)監等行政管理部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用、車(chē)位車(chē)庫、綠地綠化、特種設備等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方
式、執法事項和監督電話(huà)，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。
關(guān)鍵詞五：物業(yè)費
不交物業(yè)費
小區內可公示
現在，許多小區業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費現象較為突出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以追交，直接影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)運營(yíng)，侵害了交費業(yè)主的利益?！缎罗k法》規定，當物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費用。如業(yè)主、物業(yè)使用人未按約交納物業(yè)費，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催
交、在小區內公示等形式，督促其限期交納，逾期不交的，物管企業(yè)可以向法院起訴。
物業(yè)費指導價(jià)
定期調整
普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，業(yè)主大會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)收費是否實(shí)行政府指導價(jià)由業(yè)主大會(huì )決定。實(shí)行政府指導價(jià)的，由價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，每三年內進(jìn)行一次評估，并根據評估結果適時(shí)調整，并予以公布。