謝家瑾會(huì )長(cháng)在“長(cháng)江論壇”上的講話(huà)
我就本次論壇做一個(gè)簡(jiǎn)短總結。
長(cháng)沙維修資金管理的創(chuàng )新做法應在全國推廣
本次論壇開(kāi)得非常成功，這次會(huì )議的成功凝聚了長(cháng)沙市住建委、長(cháng)沙市物業(yè)管理協(xié)會(huì )從去年合肥接旗以來(lái)一年的精心組織,一批長(cháng)沙品牌企業(yè)的大力支持，各個(gè)城市協(xié)會(huì )號召力，和上千個(gè)到會(huì )代表的熱情參與，請允許我代表中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )向大家表示崇高的敬意！
長(cháng)沙物業(yè)維修資金管理中心今天上午介紹的關(guān)于維修資金管理和使用的創(chuàng )新做法，我是非常認同的，應該在全國推廣。但從全國看，維修資金管理制度還需要進(jìn)一步完善。
萬(wàn)科物業(yè)的成功在于履行好物業(yè)管理的“三項職能”
我談?wù)剬θf(wàn)科物業(yè)成功的體會(huì )。這次會(huì )議請萬(wàn)科集團副總裁、物業(yè)首席執行官朱保全做主題發(fā)言，是我的提議。今天上午，朱保全的發(fā)言非常精彩，他對許多問(wèn)題有深層次的認識，只是因為時(shí)間關(guān)系不能展開(kāi)講。我認為萬(wàn)科物業(yè)的成功將我在這幾屆長(cháng)江論壇中一再強調的物業(yè)管理具有的“三項職能”發(fā)揮到了極致。有人說(shuō)物業(yè)管理應該叫物業(yè)服務(wù)，我一直認為物業(yè)管理涵蓋的服務(wù)職能、管理職能和經(jīng)營(yíng)職能一個(gè)都不能少。萬(wàn)科物業(yè)的成功證明，服務(wù)是我們的生命線(xiàn)，管理是行業(yè)不可替代的專(zhuān)業(yè)價(jià)值，經(jīng)營(yíng)是企業(yè)生存和可持續發(fā)展的支撐和保證。
全心全意為業(yè)主是萬(wàn)科物業(yè)的服務(wù)宗旨和品牌支撐。在萬(wàn)科集團組織的第三方關(guān)于“為什么買(mǎi)萬(wàn)科房子”的調查提問(wèn)中，超過(guò)75%的客戶(hù)選擇是因為希望享受萬(wàn)科物業(yè)的服務(wù)。這使得萬(wàn)科物業(yè)在萬(wàn)科集團內的地位大幅度上升，新的發(fā)展戰略和商業(yè)模式也得以全面推行。
談到萬(wàn)科管理職能的發(fā)揮，我只想舉一個(gè)小例子。廣州、北京下暴雨時(shí)，很多小區地下車(chē)庫被淹，上千輛車(chē)子受損，但萬(wàn)科物業(yè)管理的小區，沒(méi)有一個(gè)地下車(chē)庫發(fā)生雨水倒灌，沒(méi)有一輛車(chē)子被淹壞，這就是項目前期管理、承接驗收和后期災害預防工作做得好，使得業(yè)主的生命財產(chǎn)安全得到保障。通過(guò)精細化的專(zhuān)業(yè)管理，讓物業(yè)保持完好，讓管理區域處于和諧，是行業(yè)的核心價(jià)值。
再談?wù)勅f(wàn)科物業(yè)的經(jīng)營(yíng)職能。在2011年全國百強企業(yè)評比中，萬(wàn)科物業(yè)以16億多元的年產(chǎn)值，1個(gè)多億的利潤排名第一。但2011年底，各地政府發(fā)布了最低工資標準的上調文件，萬(wàn)科物業(yè)1億多凈利潤將全部被人員工資以及物料與運行成本的上漲“吃光”，如果不在經(jīng)營(yíng)上有更多的拓展，第二年就可能面臨虧損局面。連百強排名第一的萬(wàn)科物業(yè)尚且如此，更不用說(shuō)我們眾多的中小企業(yè)了！近兩年，萬(wàn)科物業(yè)在經(jīng)營(yíng)上大刀闊斧，橫向延伸到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)鏈條，賺開(kāi)發(fā)商的錢(qián)；縱向覆蓋業(yè)主的各項需求，為業(yè)主當好房務(wù)管家、資產(chǎn)管家、生活管家，給業(yè)主以居住以外生活需求新生活方式的期許，進(jìn)一步提高了業(yè)主滿(mǎn)意度，企業(yè)也收獲了較好的經(jīng)濟效益。2012年，萬(wàn)科物業(yè)營(yíng)業(yè)收入近24.6億元，物業(yè)管理費和多種經(jīng)營(yíng)收入各占一半，但80%的利潤來(lái)源于多種經(jīng)營(yíng)收入。
除保障房和老舊住宅區外，都應實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)
今天有不少同行談到物業(yè)管理費調價(jià)的問(wèn)題，我的觀(guān)點(diǎn)是除了保障房、老舊住宅區實(shí)施政府指導價(jià)之外，其他的項目均應實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。我發(fā)現還有不少城市存在比較頑固的政府指導價(jià)擴大化問(wèn)題，我們要下大力氣去突破。剛才，南昌一家企業(yè)講到自己成功上調物業(yè)管理費的經(jīng)驗，在去年的協(xié)會(huì )理事會(huì )上，我舉過(guò)八個(gè)成功上調物業(yè)管理費的例子，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng )造條件，積極審慎地開(kāi)展在管項目的服務(wù)費調價(jià)，很多企業(yè)在之后的調價(jià)中都取得了成功。但是有一點(diǎn)大家應該知道，服務(wù)成本每年都在漲，可目前環(huán)境下，我們不能每年都去調價(jià)，所以近兩年，我在呼吁物業(yè)管理應建立質(zhì)價(jià)相符的價(jià)格調整機制，在鼓勵企業(yè)創(chuàng )造條件開(kāi)展調價(jià)的同時(shí)，更多地提倡大家在做好基礎服務(wù)的前提下，引入新技術(shù)，新業(yè)態(tài)和新方式探索產(chǎn)業(yè)轉型升級的新路。通過(guò)開(kāi)創(chuàng )全新商業(yè)模式，運用網(wǎng)絡(luò )技術(shù)，以及延伸服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，致力于提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值，以實(shí)現從粗放型傳統服務(wù)業(yè)向集約型現代服務(wù)業(yè)的轉變。我們希望能讓一部分企業(yè)先富起來(lái)，逐步帶動(dòng)全行業(yè)的脫貧致富。只有這樣，我們行業(yè)才會(huì )有更好的生存和發(fā)展空間。
積極學(xué)習品牌企業(yè)轉型升級的先進(jìn)經(jīng)驗
剛才主持人問(wèn)為什么要進(jìn)行轉型升級？實(shí)際上，是客觀(guān)現實(shí)把我們送到了這條路上。物業(yè)管理發(fā)展30余年，時(shí)代變化了，行業(yè)發(fā)展了，業(yè)主需求升級了，對物業(yè)管理的內涵和外延都提出了新的要求。與此同時(shí)，成本連續上漲與招工難都導致了企業(yè)生存困境的出現。這些因素都要求行業(yè)轉型和升級。一些品牌企業(yè)，如萬(wàn)科、綠城、長(cháng)城、龍湖，這些年來(lái)在建立新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法上做了很多成功的探索，他們從提供四項基礎服務(wù)開(kāi)始向房務(wù)管家、資產(chǎn)管家、生活管家轉型和升級，帶來(lái)了對以勞動(dòng)密集型和簡(jiǎn)單服務(wù)提供者為特征的傳統物業(yè)服務(wù)業(yè)的革命性變革，適應了時(shí)代的變化和業(yè)主的需求，并使得企業(yè)逐步做大、做強、做優(yōu)、做富。這些企業(yè)的經(jīng)驗得到了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )的大力推廣，我們號召業(yè)內企業(yè)學(xué)習他們轉型升級的先進(jìn)經(jīng)驗，同舟共濟攻堅克難，去改變行業(yè)目前的生存困境，去打造行業(yè)可持續發(fā)展的更好明天。
革命尚未成功，同志仍需努力
最后講一下張一民同志提到的在韓國的一些經(jīng)歷和感受，這使我感慨很多。我多次提到中國的物業(yè)管理難，難在什么地方呢？物業(yè)管理最重要的基礎是民主和法治，而我們是在民主和法治建設基礎條件尚不完全具備的條件下，物業(yè)管理被逼到了前臺。行業(yè)的上下通過(guò)30多年的艱苦奮斗與前仆后繼，在極其困難的條件下打造出今天的局面，確立了行業(yè)的地位，得到了社會(huì )的認同，非常非常不容易。我想用“革命尚未成功，同志仍需努力”這句話(huà)來(lái)跟大家共勉。我們不能指望行業(yè)依托的外部環(huán)境在短時(shí)間內有大的改變，但是我們有一批品牌企業(yè)在前面探路，有一支優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人隊伍全身心地投身于行業(yè)發(fā)展，有幾百萬(wàn)從業(yè)人員的辛勞付出，我們理由相信，盡管面臨著(zhù)很多困難，但行業(yè)的發(fā)展已不可阻擋！
我覺(jué)得這次長(cháng)江論壇開(kāi)得非常好，尤其是大家的經(jīng)驗交流及對許多問(wèn)題的深層次討論很有價(jià)值。會(huì )議最大的成功是讓大家看到了前進(jìn)的方向和希望，樹(shù)立了信心和信念。