鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長(cháng) 李全云
為加快新型城鎮化持續健康發(fā)展，有序推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化、基本公共服務(wù)均等化，實(shí)現農村城市化，城市社區化，進(jìn)一步加強和規范新型農村社區的物業(yè)管理工作，為廣大業(yè)主營(yíng)造一個(gè)整潔、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境。我們深入全市14個(gè)縣（市、區），通過(guò)聽(tīng)匯報、查資料、看現場(chǎng)、座談會(huì )等形式，進(jìn)行了新型農村社區物業(yè)管理現狀的專(zhuān)題調研，現將調查情況報告如下 ：
一、基本情況
1、新型農村社區建設情況
新型農村社區是新型城鎮化的重要形式，是新型城鎮化６個(gè)切入點(diǎn)之一。新型農村社區是由一定數量的農民組成，具有共同要求和利益，形成頻繁社會(huì )交換互動(dòng)關(guān)系，產(chǎn)生自然情感聯(lián)系和心理認同、享受現代文明成果、生態(tài)宜居的地域性生活共同體。
鄭州市新型農村社區建設涉及14個(gè)縣（市、區），目前全市已經(jīng)建成、正在建設、規劃建設的新型農村社區共計389個(gè)。包括合村并城、城中村改造、保護性開(kāi)發(fā)等形式。目前已經(jīng)建成新型農村社區145個(gè)、計199588戶(hù)（套），建筑面積3787.543萬(wàn)㎡、物業(yè)管理用房10116㎡；正在建設的新型農村社區160個(gè)、計263232戶(hù)（套），建筑面積3994.01萬(wàn)㎡、物業(yè)管理用房3000㎡；規劃建設的新型農村社區84個(gè)、 計97049戶(hù)（套），建筑面積2475.97萬(wàn)㎡。
2、不同的物業(yè)管理模式
新型農村社區的居民，從一個(gè)非常單純傳統的農村社會(huì )環(huán)境，進(jìn)入一個(gè)現代多樣化的城市社會(huì )環(huán)境，這部分居民的生活空間發(fā)生了根本變化。物業(yè)管理以一種應運而生的社會(huì )管理形式和生活方式，逐步走進(jìn)人們的生活。
目前，我市新型農村社區的物業(yè)管理，主要有3種管理模式。一是市場(chǎng)化的“托管”。以物業(yè)服務(wù)合同為基礎的委托服務(wù)，通過(guò)市場(chǎng)招投標的方式，委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司代為管理，收取物業(yè)服務(wù)費，這類(lèi)形式主要是城區的整體拆遷開(kāi)發(fā)項目，市場(chǎng)化率基本上100％。 二是集體性的“共管”。以社區居委會(huì )為主、業(yè)主參與的物業(yè)服務(wù)，主要針對農村社區的現狀和居民生活習慣特點(diǎn)，由集體出資，社區安排人員，為新型農村社區提供環(huán)境衛生、綠化、維修、保安等服務(wù)，不向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，這類(lèi)福利性的服務(wù)模式，也基本上是100％，主要是縣市的拆遷并村項目。三是業(yè)主自治管理的“自管”。以物業(yè)管理規約為基礎的自治服務(wù)，由社區居委會(huì )、業(yè)委會(huì )為主導，安排一些物業(yè)服務(wù)人員，為居民提供最基本的物業(yè)服務(wù)，收取保本的物業(yè)服務(wù)費。這類(lèi)形式主要是城區的一些老舊小區項目。
3、物管文明惠及廣大業(yè)主
“居住改變習慣，物管引導文明，讓更多業(yè)主從和諧物管中受益?！边@句話(huà)在新型農村社區物業(yè)管理中逐漸得到了體現。物業(yè)服務(wù)員工把“親情”當鑰匙，打開(kāi)了業(yè)主的心門(mén)。從為業(yè)主巡邏守夜，送獨居老人上醫院，疏通小區無(wú)序車(chē)輛，到為空巢老人送終等，無(wú)不受到業(yè)主的稱(chēng)贊。治安狀況明顯改善、清潔衛生顯著(zhù)改進(jìn)、社區環(huán)境逐步改善、社區風(fēng)氣明顯好轉、民主管理機制逐步建立、物業(yè)實(shí)現保值增值。在一些小區的調查中，受訪(fǎng)者對物業(yè)管理的滿(mǎn)意度比較高，物業(yè)服務(wù)進(jìn)入小區后，鄰里關(guān)系“變好了”，幸福感“提升了”。
4、安置了社區居民的就業(yè)
新型農村社區的物業(yè)管理，其物業(yè)從業(yè)人員大多“屬地化”，注重招聘本小區人員參與物業(yè)服務(wù)，實(shí)現了小區“40、50”人員就近就業(yè)，減輕了政府就業(yè)壓力。尤其是吸引在外地務(wù)工農民回到本土就業(yè)，有效的解決了留守兒童缺少親情、以及在城市務(wù)工人員遇到的一系列問(wèn)題，促使家庭穩定、社會(huì )和諧。鄭東新區的五州匯富社區，是一個(gè)整體拆遷安置社區，他們積極招聘失地農民進(jìn)公司工作，共安置失地農民再就業(yè)500多人。僅物業(yè)服務(wù)公司員工83人中，有72人為本社區的失地農民。這樣既增加了居民的就業(yè)機會(huì )和收入，又營(yíng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。
二、存在問(wèn)題
1、重視程度不夠
當前，新型農村社區物業(yè)管理與加快推進(jìn)新型城鎮化，拓展鄭州都市區發(fā)展空間的功能定位與發(fā)展大勢要求，尚存明顯差距。一些地方和單位對物業(yè)管理在推動(dòng)新型城鎮化建設，引領(lǐng)“三化”協(xié)調科學(xué)發(fā)展、建設美麗和諧鄭州方面的作用和潛能認識不足，重要意義宣傳不夠。重建不重管是突出問(wèn)題，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和服務(wù)的職能，缺乏充分的統籌協(xié)調機制和經(jīng)常性的工作機制，缺乏管理服務(wù)的針對性和統一性。不同層面的一些干部工作被動(dòng)應付，缺乏創(chuàng )新精神，辦事效率低。個(gè)別人甚至在一定程度上存在著(zhù)無(wú)視、輕視物業(yè)管理的現象，導致新型農村社區的物業(yè)管理效率和服務(wù)質(zhì)量不盡人意。
2、發(fā)展不平衡
新型農村社區涉及廣大農業(yè)人口轉入非農業(yè)社會(huì )的結構變遷，涉及農業(yè)人口生產(chǎn)方式和生活方式的轉變。但目前有關(guān)配套措施落實(shí)不到位、財稅支持力度不足、扶持政策尚不完善。一些地方的新型農村社區，存在著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權不明晰、維修資金不落實(shí)、管理主體不明確、違規建筑嚴重的問(wèn)題。致使物業(yè)管理發(fā)展不平衡，運作步伐有快有慢、管理模式五花八門(mén)、管理用房有多有少、收費比例有高有低、員工素質(zhì)參差不齊等等問(wèn)題。通過(guò)市場(chǎng)招投標的方式、委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司代為管理的市場(chǎng)化運作，還沒(méi)有得到普及。
3．觀(guān)念轉變慢
農民長(cháng)時(shí)期形成的居住習慣，在短時(shí)間內難以完全扭轉。一些人的意識里，依舊保留著(zhù)舊有的生活方式和舊觀(guān)念，與現代化城市不相適應的思想和做法，并沒(méi)有隨著(zhù)身份的改變而改變。處于一種城鎮居民與小區農民，兩個(gè)人群兩種文化在一定程度上分割的狀態(tài)。對于搬進(jìn)住宅新區后，每月一次的水電氣費、物業(yè)服務(wù)費繳納等很不適應，缺乏花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。
4、機制不規范
物業(yè)管理既是朝陽(yáng)行業(yè)，又是微利行業(yè)。由于服務(wù)收費價(jià)格機制與社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展規律嚴重脫節，鋼性服務(wù)成本逐年上升與服務(wù)收費裹足不前形成的質(zhì)價(jià)倒掛，從業(yè)人員工資收入過(guò)低與企業(yè)生存壓力過(guò)大所帶來(lái)的企業(yè)用工荒，使得物業(yè)管理企業(yè)生存的質(zhì)量差、空間小、負荷重、抗風(fēng)險的能力弱。同全國其它地方一樣，專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理工作者所占比例低。據不完全統計，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普通員工缺口在30%以上，管理人員、工程技術(shù)人員缺口在40%以上。員工緊缺已由個(gè)體性、季節性問(wèn)題，演變?yōu)槠毡樾?、常態(tài)化的難題。
三、措施建議
1、領(lǐng)導重視、強力推進(jìn)。
省委常委、市委書(shū)記吳天君指出：“鄭州是中原經(jīng)濟區建設最大受益者，也必然是最大責任擔當者?！毙滦统擎偦I(lǐng)都市區大跨越，除了已經(jīng)建成和規劃建設的新型農村社區389個(gè)外，到2020年，全市總人口將超1500萬(wàn)，占全省1/5左右。建成區面積超1000平方公里，城鎮化率達80%。搞好新型農村社區物業(yè)管理，是投身實(shí)踐黨的群眾路線(xiàn)教育活動(dòng)的清晰標尺，關(guān)系到建設美麗中原、實(shí)現中國夢(mèng)的大局。既是一項社會(huì )性很強的系統工程，也是一項民生民心工程；既是一道“難題”，更是一次“破冰”。必須從全局和戰略高度把握認識，擺上重要議事日程。
一是建議市政府成立“鄭州市推進(jìn)新型農村社區物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組”，形成齊抓共管的工作機制，為物業(yè)管理提供領(lǐng)導保證。由市政府領(lǐng)導牽頭，成員由各縣（市、區）政府、市發(fā)改委、房管、規劃、財政、國稅、地稅、商務(wù)、城管、司法、公安、文廣新、人社、土地、信訪(fǎng)、建委、物價(jià)等局委負責人組成。深入新型農村社區物業(yè)管理一線(xiàn)，現場(chǎng)辦公，主動(dòng)服務(wù)，研究制定相關(guān)政策，協(xié)調解決新型農村社區物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題，加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的政策支持和資金扶持力度。
二是建議各街道辦事處、鎮人民政府成，要成立“新型農村社區物業(yè)管理服務(wù)中心”， 形成長(cháng)效有力的工作機制，為物業(yè)管理提供組織保證。按照“條塊結合、以塊為主”的原則，各自負責轄區物業(yè)管理工作的組織、監督、協(xié)調、指導工作，形成新型農村社區物業(yè)管理工作統一領(lǐng)導的新格局。設置精干人員集中辦公，整合社會(huì )資源，健全工作制度，理順工作程序，暢通聯(lián)動(dòng)協(xié)調、投訴受理、綜合服務(wù)渠道。以良好的物業(yè)管理推動(dòng)新型農村社區建設，創(chuàng )建物業(yè)管理與新型城鎮化發(fā)展良性互動(dòng)的新載體。
2、注重引導，規范提升。
鄭州市人民政府鄭政〔2011〕76號《關(guān)于支持全市物業(yè)管理行業(yè)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》要求：“新建住宅小區實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到100%,新建住宅項目物業(yè)管理招投標率達到100%?！辫b于各縣（市、區）新型農村社區物業(yè)管理的實(shí)際狀況不盡一致，應遵循“注重引導、循序漸進(jìn)、規范提升”的原則，分３個(gè)階段，加快推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化。第一階段為起步階段，將物業(yè)管理理念引入新社區，托管、共管、自管多種形式并駕齊驅。第二階段為規范階段，制定下發(fā)《鄭州市新型農村社區物業(yè)管理服務(wù)事項與質(zhì)量規范》、《鄭州市新型農村社區物業(yè)管理服務(wù)驗收細則》。對全市新型農村社區物業(yè)管理服務(wù)中心和物業(yè)管理負責人，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，提升其能力素質(zhì)，為物業(yè)管理跨躍式發(fā)展奠定基礎。第三階段為提升階段，確立“政府引導、市場(chǎng)主導、企業(yè)運作、社會(huì )參與”的總體原則，有序組織新型農村社區引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，將居民安置小區與商品房小區接軌，從而形成城鄉一體化的物業(yè)管理的規范運行機制。
3、政策配套，優(yōu)惠傾斜。
資金配套：加大政策的落實(shí)扶持力度，保證各類(lèi)資金順利到位，為物業(yè)管理輸“金”活“血”。
（1）每年由市財政安排專(zhuān)項資金，與各縣（市、區）財政按1：1比例配套，用于新型農村社區物業(yè)管理項目的補助資金。
（2）對管理新型農村社區面積5萬(wàn)平方米以上、并簽訂5年以上期限的物業(yè)服務(wù)合同、承諾提供3級以上服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予10萬(wàn)元的獎勵,獎勵經(jīng)費按照3:3:4的比例，從合同簽訂第一年起分3年撥付到位，獎勵經(jīng)費由市財政承擔。
（3）新型農村社區物業(yè)管理相關(guān)宣傳、培訓所需經(jīng)費，列入同級人民政府財政預算。
規劃配套：隨著(zhù)鄭州市新型農村社區建設全面推進(jìn)，對今后新建的農村社區有了明確的規劃，即每個(gè)社區容納5000人、2000戶(hù)。為此，要從規劃設計開(kāi)始，結合物業(yè)管理工作，作出相輔相成的規劃安排。
（4）嚴格落實(shí)鄭州市政府關(guān)于物業(yè)小區用房的規定要求：在新型農村社區區域內，開(kāi)發(fā)商應當按照不低于總建筑面積千分之四的標準，配套建設物業(yè)管理用房；總建筑面積小于２萬(wàn)平方米的，按照不低于80平方米的標準配套建設。
（5）新型農村社區建設，按照不低于總建筑面積千分之三的標準，配套建設物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)使用，收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費的不足。
（6）供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當按照最終用戶(hù)使用的計量器具顯示的量值，向最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人收取費用，不得轉嫁戶(hù)外管線(xiàn)或者其他設施的能源損耗和損失。
4、強化宣傳，展示形象。
加強對新型農村社區物業(yè)管理相關(guān)報道的組織、協(xié)調和管理工作,使行業(yè)的社會(huì )輿論監督及新聞報道客觀(guān)、公正。建議在《鄭州日報》上開(kāi)辟《新型農村社區物業(yè)管理》專(zhuān)版，每月一版，由市房管局與《鄭州日報》社合辦；在鄭州人民廣播電臺設置《新型農村社區物業(yè)管理》專(zhuān)欄；在《鄭州電視臺周末面對面》欄目，開(kāi)辦《新型農村社區物業(yè)管理大型談話(huà)節目》。豐富欄目?jì)热?、強化輿論宣傳、營(yíng)造良好環(huán)境，全面推進(jìn)新型農村社區物業(yè)管理法律法規的普及,幫助業(yè)主明確物業(yè)管理活動(dòng)中各方的責、權、利,樹(shù)立花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)、物業(yè)保值增值等物業(yè)消費理念, 集中社會(huì )多方力量，凝聚社會(huì )多方智慧，奠定物業(yè)管理在新型農村社區建設中不可或缺的地位和作用。
5、加強檢查，表彰典型。
嚴格考核督導。把新型農村社區物業(yè)管理，納入相關(guān)部門(mén)目標責任考核，定期、分階段進(jìn)行專(zhuān)項檢查。強化重大事項督查、一般事項督辦，強化任務(wù)分解落實(shí)并實(shí)行問(wèn)責制度，及時(shí)發(fā)現、解決工作中存在的問(wèn)題與困難，確保各項政策措施落實(shí)到位。每年開(kāi)展“鄭州市新型農村社區物業(yè)管理工作先進(jìn)單位”和“鄭州市新型農村社區物業(yè)管理先進(jìn)服務(wù)企業(yè)”評選活動(dòng)。對獲得“十佳新型農村社區物業(yè)管理工作先進(jìn)單位”資格的街道辦事處、鎮政府，進(jìn)行表彰,并給予20萬(wàn)元獎勵。對獲得鄭州市“十佳新型農村社區物業(yè)服務(wù)企業(yè)”資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表彰,并給予10萬(wàn)元獎勵。