“物業(yè)管理的核心能力也是核心價(jià)值是做好物的管理。圍繞著(zhù)物的管理，萬(wàn)科著(zhù)力打造智慧社區新規范。"--中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、萬(wàn)科物業(yè)首席執行官朱保全在中物協(xié)第三屆常務(wù)理事會(huì )第四次全體會(huì )議上的發(fā)言
發(fā)言?xún)热荩?/SPAN>
在互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的今天，大家言必稱(chēng)互聯(lián)網(wǎng)思維，被談?wù)摰钠髽I(yè)基本也大致分為兩類(lèi)：互聯(lián)網(wǎng)公司以及利用互聯(lián)網(wǎng)的公司。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)浪潮正在憑借改變與顛覆一切的力量席卷著(zhù)當下的經(jīng)濟與生活，我們物業(yè)公司該何去何從大家見(jiàn)仁見(jiàn)智，但可以肯定的是要變革！
面對移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)浪潮，物業(yè)公司大可不必妄自菲薄。最近幾年萬(wàn)科物業(yè)一直做著(zhù)各類(lèi)嘗試，我們逐漸明白了一點(diǎn)，對線(xiàn)下生產(chǎn)資料的組織是我們的核心能力所在。我們明確了一點(diǎn)，我們的未來(lái)還是要作為一家物業(yè)公司而非轉型成為類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)公司，海爾日日順就是我們學(xué)習的榜樣。在線(xiàn)上經(jīng)濟活動(dòng)愈發(fā)發(fā)達的今天，物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)可能更為重要，成為社會(huì )剛性需求的可能性愈來(lái)愈大。我們的變革要基于我們的核心優(yōu)勢！
物業(yè)管理的核心能力也是核心價(jià)值就是做好物的管理。圍繞著(zhù)物的管理，我們著(zhù)力打造智慧社區新規范。2013年，萬(wàn)科物業(yè)在深圳梅林萬(wàn)科中心做了一個(gè)展廳，主題是“智能物業(yè)與智慧生活”，核心內容就是智慧社區。我們花了近三年的時(shí)間思考和實(shí)踐智慧社區的內涵，打造研發(fā)團隊，尋找合作伙伴，推動(dòng)項目落地?，F在，思路已經(jīng)清晰，成果將逐步呈現。我們將推動(dòng)新技術(shù)在社區管理和服務(wù)的應用，讓互聯(lián)網(wǎng)為社區管理服務(wù)，并致力于將智慧社區打造為萬(wàn)科物業(yè)的核心競爭力。在此，我想重點(diǎn)講一講如何應用技術(shù)實(shí)現對社區“物的管理”，這也是萬(wàn)科物業(yè)智慧社區的題中之義。
設備設施的管理是物業(yè)管理的核心內容之一，管理的優(yōu)劣直接影響住戶(hù)的生活，影響到社區、房屋本體的價(jià)值體現。如今，現在各類(lèi)設備的數量倍增，復雜度不斷增加。與之相對應的是：設備維護保養部門(mén)項目管理分散，現場(chǎng)巡視抄表耗費大量時(shí)間，投入產(chǎn)出比不斷降低；設備維護技術(shù)人員技能呈下降趨勢，其實(shí)際工作量、績(jì)效難于評價(jià)，人員招聘難度加大。所有的這些問(wèn)題，導致設備設施以養為先的維護模式和預防管理未能得到切實(shí)的執行。
在此背景下，必須提升設備經(jīng)濟運行管理、預防性管理能力，提升內部運作效率，我們的物業(yè)設備遠程監控管理系統應運而生。這個(gè)系統源自智能樓宇控系統（BA），由于有遠程自動(dòng)監控的內涵，我們加了一個(gè)字母E進(jìn)行修飾，簡(jiǎn)稱(chēng)為EBA。2012年這一技術(shù)獲得國家專(zhuān)利，是中國物業(yè)行業(yè)中誕生的第一個(gè)國家專(zhuān)利。
EBA整體設計有四個(gè)核心功能：
第一，對小區各公共區域、設備房及設備房?jì)鹊母鱾€(gè)設備進(jìn)行遠程數據采集、控制、報警、輸出設備巡查記錄與應用。
設備運行狀態(tài)和參數的實(shí)時(shí)采集和記錄存儲，涵蓋供配電、給排水、消防、空調、電梯、環(huán)境等類(lèi)別。不再需要人工抄表，同時(shí)也減少人工巡查設備的工作量和頻次；
設備數據異常自動(dòng)判斷，超過(guò)設定的預警和報警閥值自動(dòng)報警至手機或郵箱等，定時(shí)自動(dòng)巡檢，實(shí)現對故障的快速響應，及時(shí)發(fā)現設備問(wèn)題，確保設備安全正常運行。
通過(guò)數據積累分析，實(shí)現對水、電、空調、照明等的精細化能源管理；逐步形成預防數據，預測使用壽命，定期向管理者推送管理報表，實(shí)現可視化管理，積累和滿(mǎn)足物業(yè)管理的未來(lái)需要。
通過(guò)自動(dòng)收集天氣預警信號，自動(dòng)啟動(dòng)應急預案，提高應急響應速度。
系統還可實(shí)現對環(huán)境的監測和對設備遠程控制、遠程調試，包括環(huán)境溫度濕度、風(fēng)機狀態(tài)、二氧化碳、甲醛、PM2.5等。在諸多城市環(huán)境持續惡化的背景下，這一功能延展可以提升業(yè)主居住的舒適度和健康管理水平。傳感器檢測到數據，如超標則自動(dòng)啟動(dòng)樓宇新風(fēng)系統或空氣過(guò)濾系統。實(shí)現對居住樓棟的空氣質(zhì)量管理或重要場(chǎng)所的空氣質(zhì)量管理。
第二，實(shí)現技術(shù)人員的智能集中調度。由維保計劃、故障報警、會(huì )議決議、設備檢查等渠道收集的報修或巡檢需求自動(dòng)匯集到工單池；通過(guò)二維碼簽單及GPS定位獲知技術(shù)人員當前位置、當前任務(wù)情況，得到人員可調度狀態(tài)。通過(guò)相關(guān)技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)類(lèi)別、專(zhuān)業(yè)等級、技能標簽、可調度狀態(tài)，結合工單池情況，調度中心進(jìn)行任務(wù)派發(fā)。維?；蜓矙z任務(wù)完成后，通過(guò)手機APP及呼叫中心進(jìn)行回訪(fǎng)、反饋和驗證。
第三，優(yōu)化技術(shù)人員績(jì)效管理。通過(guò)系統數據的任務(wù)與工時(shí)統計分析，結合績(jì)效激勵模式，實(shí)現員工多勞多得，促使員工主動(dòng)提升工作效率和工作技能；通過(guò)運維MTU模式（流動(dòng)式維護保養和應急搶修），提高人均管理面積，實(shí)現人員數量增長(cháng)低于管理面積增長(cháng)。
第四，實(shí)現遠程技術(shù)支持。建立系統的設備檔案、設備維修知識庫，主要包括設備資料、歷史維保維修記錄、維修要點(diǎn)等，遠程設備圖像聯(lián)動(dòng)和移動(dòng)視頻模塊的移動(dòng)應用、二維碼應用等遠程技術(shù)指導，推送維修指引，以降低對技術(shù)員的技術(shù)要求和縮短入職培訓周期。
EBA融入了萬(wàn)科物業(yè)的管理理念，提升了對物業(yè)設備設施的預防性管理水平，提升了物業(yè)的全國集約化經(jīng)營(yíng)能力。目前已在深圳、北京、上海、廣州、東莞、佛山、沈陽(yáng)、天津等8個(gè)城市44個(gè)項目落地應用。
我們對EBA有更長(cháng)遠設想。比如它將支持更多的采集終端及設備和兼容更多的通訊協(xié)議，從內部局域網(wǎng)內互連發(fā)展到開(kāi)放性網(wǎng)絡(luò )互連，并涵蓋從住宅到寫(xiě)字樓、綜合體、工業(yè)園等所有物業(yè)類(lèi)型設備，從企業(yè)服務(wù)器數據管理方式發(fā)展到云端數據服務(wù)。開(kāi)發(fā)成熟后，我們可以為有需要的同行提供相關(guān)服務(wù)。
停車(chē)場(chǎng)管理也是社區“物的管理”很重要的方面。在快節奏生活的今天，糟糕的通行體驗成為極大地影響了客戶(hù)感知，同時(shí)停車(chē)場(chǎng)財務(wù)風(fēng)險以及用工成本上漲等問(wèn)題也一直困擾著(zhù)我們。 “快速通行”、“無(wú)人值守”、“杜絕舞弊”成為我們車(chē)場(chǎng)管理的三大目標。
其中，“快速通行”是利用遠距離讀卡和車(chē)牌識別技術(shù)，結合移動(dòng)終端和出入口設施調整達到業(yè)主車(chē)輛快速通行的效果。同時(shí)利用手機APP應用和移動(dòng)支付概念創(chuàng )造性地解決訪(fǎng)客盤(pán)查所帶來(lái)的車(chē)輛擁堵的問(wèn)題。
社區出入口設置業(yè)主專(zhuān)用車(chē)道，車(chē)輛自助通行，既便于業(yè)主養成良好的持卡通行習慣，也減少崗位人工投入，最終實(shí)現“無(wú)人值守”。
通過(guò)儲值卡、移動(dòng)支付、業(yè)主委托支付等方式盡可能的減少現金接觸，并且強化對停車(chē)場(chǎng)的運行監控，解決一卡多車(chē)、一位多車(chē)等情況帶來(lái)的收費漏洞，杜絕舞弊。
以上三個(gè)目標的實(shí)現，均將結合平臺開(kāi)發(fā)、硬件投入和出入口設計改善。我們將需要打破停車(chē)場(chǎng)行業(yè)各行其道的現狀，在硬件設計上通過(guò)采用國際主流的工業(yè)自動(dòng)化控制標準成為滿(mǎn)足穩定性、兼容性和可擴展性要求的開(kāi)放性平臺。
物業(yè)設備遠程監控管理系統和停車(chē)場(chǎng)管理系統只是我們眾多探索中的兩個(gè)代表。在確定解決思路的過(guò)程中，我們發(fā)揮的是物業(yè)企業(yè)對社區管理的熟稔和對業(yè)主需求的洞察的優(yōu)勢。未來(lái)使用這些系統更好地為社區管理和業(yè)主生活服務(wù)也是物業(yè)企業(yè)的能力所在。
在未來(lái)的嘗試和發(fā)展中，我們仍將堅持在堅守中求變革，使新技術(shù)真正為我所用，提升物業(yè)服務(wù)能力，為業(yè)主創(chuàng )造更智慧的社區生活。
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