激情燃燒的歲月
——對中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )創(chuàng )立與發(fā)展的回顧
文／謝家瑾
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )第四屆會(huì )員大會(huì )召開(kāi)在即，記憶的閘門(mén)突然打開(kāi)，那么多事情涌上心頭，協(xié)會(huì )成立前后和三屆會(huì )員大會(huì )召開(kāi)等場(chǎng)景好似就在眼前，時(shí)間卻已經(jīng)跨越了十四個(gè)年頭，這真是一段激情燃燒的歲月。
協(xié)會(huì )的發(fā)起和創(chuàng )建
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步建立、城鎮住房制度改革的不斷深化和城市住宅建設的大規模興起，我國內地的物業(yè)管理自1981年于深圳誕生后迅速發(fā)展，逐步壯大。據1998年的不完全統計，物業(yè)管理企業(yè)達兩萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)200萬(wàn)，部分省市物業(yè)管理覆蓋面已在50％以上。物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展，對改革我國的城市和房地產(chǎn)管理體制，改善廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動(dòng)兩個(gè)文明建設的作用逐步顯現。
但人們逐步認識和接受物業(yè)管理的同時(shí)，由于行業(yè)管理還比較薄弱，行業(yè)自律機制、協(xié)調機制沒(méi)有形成，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為和運作方式尚不規范，使得消費者對物業(yè)管理的投訴增多，行業(yè)改革與發(fā)展的任務(wù)十分艱巨。此間，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )作為以物業(yè)管理企業(yè)為主體自愿組成的自律性組織應運而生。自深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì )于1993年6月成立之后，廣州、海南、上海、青島、常州等地相繼成立了物業(yè)管理協(xié)會(huì )，其“提供服務(wù)、反映訴求、規范行為”的作用開(kāi)始得到體現。
為了切實(shí)貫徹國務(wù)院關(guān)于大力發(fā)展物業(yè)管理的有關(guān)精神，理順行政管理與行業(yè)管理的關(guān)系，盡快與國際慣例接軌，加強行業(yè)自律，促進(jìn)物業(yè)管理整體水平的提高，1998年國務(wù)院機構改革期間，建設部黨組在廣泛征求各方面意見(jiàn)后，決定組織成立中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )，將物業(yè)管理的部分行業(yè)管理職能移交協(xié)會(huì )承擔。在當年國家開(kāi)展社會(huì )團體清理整頓的大形勢下，經(jīng)建設部正式上報并多方努力，2000年5月19日，民政部根據溫家寶副總理和司馬義·艾買(mǎi)提國務(wù)委員的批示，以民發(fā)[2000]124號文同意成立中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )。
該文件下發(fā)后，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司就協(xié)助發(fā)展會(huì )員事項致函委托全國各省、市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，廣大物業(yè)管理企業(yè)紛紛響應，踴躍報名入會(huì )。由北京天鴻集團房管公司、上海上房物業(yè)管理公司、重慶渝海物業(yè)管理公司、廣州城建物業(yè)管理公司、深圳中海物業(yè)管理公司、深圳萬(wàn)科物業(yè)管理公司、哈爾濱新區物業(yè)管理公司和原白蟻防治研究會(huì )等主要發(fā)起單位組成了協(xié)會(huì )籌備組，在時(shí)間非常緊張的情況下，完成了《章程》的起草、協(xié)會(huì )的注冊登記、白蟻防治專(zhuān)業(yè)委員會(huì )的籌建、會(huì )員的發(fā)展、工作計劃的擬定、成立大會(huì )的準備、會(huì )徽的設計、協(xié)會(huì )活動(dòng)資金的籌集、協(xié)會(huì )網(wǎng)站的設計與注冊以及辦公用房的落實(shí)等一系列工作。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )于2000年10月15日在北京成立，959家物業(yè)管理企業(yè)申請入會(huì )成為首批會(huì )員。第一屆會(huì )員大會(huì )討論通過(guò)了協(xié)會(huì )的宗旨、性質(zhì)、作用，選舉產(chǎn)生了第一屆領(lǐng)導班子，確立了“參與物業(yè)管理立法，開(kāi)展行業(yè)調查和專(zhuān)題調研，制定行規行約提高服務(wù)質(zhì)量，穩妥推進(jìn)企業(yè)改組改制優(yōu)化組織結構，推動(dòng)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步，開(kāi)展信息經(jīng)驗交流和行業(yè)培訓”等工作重點(diǎn)，向行業(yè)發(fā)出了“團結奮斗迎接新世紀，務(wù)實(shí)求真開(kāi)創(chuàng )新局面”的號召，由此開(kāi)啟了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )的發(fā)展征程。
協(xié)會(huì )的作為與成效
1.積極參與行業(yè)立法，營(yíng)造有利于行業(yè)發(fā)展的法制環(huán)境
協(xié)會(huì )自成立以來(lái)，積極參與了國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、全國人大《中華人民共和國物權法》等法律、法規與住房和城鄉建設部與相關(guān)部委一系列配套文件的調研、起草、論證及修改工作，以及發(fā)布后的宣傳貫徹。僅在《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》兩部司法解釋的制定中，最高人民法院半年內就三次征求中物協(xié)意見(jiàn)，我會(huì )反饋的三份書(shū)面報告中有22條意見(jiàn)得到全部或部分采納。此外，中物協(xié)還熱情接待和應邀參與多個(gè)省市的立法調研與論證，為地方物業(yè)管理立法提供了服務(wù)。協(xié)會(huì )通過(guò)參與立法建言踐行，維護了行業(yè)權益，受到有關(guān)立法機構的尊重及業(yè)內好評。
2.不斷加強調查研究，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展與進(jìn)步
協(xié)會(huì )成立初期，圍繞發(fā)展中的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，選列了15個(gè)專(zhuān)題，廣泛發(fā)動(dòng)會(huì )員單位組織力量進(jìn)行調查研究，舉辦了6大片區的物業(yè)管理發(fā)展理論研討會(huì )，并于當年11月在杭州召開(kāi)了“中國物業(yè)管理發(fā)展論壇”，先后收到各類(lèi)論文300多篇，對此間的物業(yè)管理立法和發(fā)展產(chǎn)生了積極作用。
2007年，協(xié)會(huì )組織開(kāi)展了全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查活動(dòng)，于2008年形成《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查報告》并正式發(fā)布，重點(diǎn)剖析了制約行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題，受到住房和城鄉建設部領(lǐng)導的重視并就此作出專(zhuān)門(mén)批示，要求各地行業(yè)主管部門(mén)開(kāi)展專(zhuān)題調研，研究解決物業(yè)管理發(fā)展中的深層次問(wèn)題，以完善行業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境。
為加強行業(yè)理論研究工作，協(xié)會(huì )于2008年成立了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )行業(yè)發(fā)展研究中心，組織推動(dòng)的《物業(yè)管理行業(yè)調解機制研究》、《物業(yè)管理項目進(jìn)入與退出若干問(wèn)題研究》、《物業(yè)管理行業(yè)稅負問(wèn)題研究》、《物業(yè)管理開(kāi)拓資產(chǎn)管理初探》等課題研究部分成果為國家有關(guān)部門(mén)采納，關(guān)于降低稅率、合理稅基等建議通過(guò)人大政協(xié)的提案引起國家財政部和稅務(wù)總局的重視，并已納入稅制改革的研究中。
為了從理論和實(shí)踐的結合上加快推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展和整體進(jìn)步，協(xié)會(huì )會(huì )同有關(guān)地方協(xié)會(huì )和企業(yè)，于2013年啟動(dòng)了“物業(yè)管理向現代服務(wù)業(yè)轉型升級的研究”課題，并獲批為住房城鄉建設部軟科學(xué)研究項目。經(jīng)過(guò)一年多努力，課題報告于今年5月通過(guò)了住房城鄉建設部課題驗收，研究成果對指導和推動(dòng)行業(yè)轉型升級正在產(chǎn)生著(zhù)重要影響。
3.大力貫徹政府工作報告，為經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展做貢獻
協(xié)會(huì )堅持把行業(yè)發(fā)展與政府目標結合起來(lái)，緊緊圍繞經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的中心任務(wù)開(kāi)展工作。2009、2010、2012三年的《政府工作報告》把大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)提到國家工作層面，物業(yè)管理被賦予了擴大消費需求、促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快發(fā)展和積極拓展新型服務(wù)領(lǐng)域的重任。中物協(xié)把落實(shí)《政府工作報告》作為協(xié)會(huì )中心工作，及時(shí)發(fā)文提出具體貫徹意見(jiàn)。行業(yè)上下積極行動(dòng)，在穩定在管項目、擴大物業(yè)管理覆蓋面、創(chuàng )造就業(yè)機會(huì )、努力維護社區穩定的基礎上，開(kāi)展“一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)”，大力挖掘和充分調動(dòng)業(yè)主的各類(lèi)服務(wù)性消費需求。對擴大內需、拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)發(fā)揮積極作用的同時(shí)，行業(yè)的經(jīng)濟效益、社會(huì )認知度、業(yè)主滿(mǎn)意度和在國民經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展中的地位和影響也得到不同程度的提高。
4.適時(shí)組織各項活動(dòng)，凝聚行業(yè)力量砥礪前行
為全面促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的持續提升，協(xié)會(huì )在2013年和2014年先后號召會(huì )員單位和廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)以多種形式開(kāi)展“幸福社區·物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升年”和“物業(yè)在您身邊”活動(dòng)，得到業(yè)內廣泛響應。通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展，公共設施設備管理區向業(yè)主開(kāi)放參觀(guān)日、關(guān)愛(ài)老年業(yè)主與空巢老人，以及各種形式的社區文化體育活動(dòng)，強化業(yè)主體驗，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通與交流，加深業(yè)主對物業(yè)管理的了解和信任，營(yíng)造了物業(yè)管理與業(yè)主和諧互信的良好氛圍。
為了總結發(fā)展經(jīng)驗，凝聚行業(yè)精神，激勵行業(yè)奮勇前行，協(xié)會(huì )在2011年組織了物業(yè)管理改革發(fā)展30周年紀念活動(dòng)。編印出版《光輝的足跡——物業(yè)管理改革發(fā)展30周年畫(huà)冊、論文集和回憶錄》，拍攝《道路與夢(mèng)想》專(zhuān)題片，發(fā)布物業(yè)管理綜合實(shí)力100強企業(yè)，組織行業(yè)文藝匯演。當年10月22日，1200多名代表和500多名演職員齊聚在深圳，參加由中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )、深圳市房屋和物業(yè)管理委員會(huì )共同主辦的“物業(yè)管理改革發(fā)展30年大會(huì )”，住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥到會(huì )作了重要講話(huà)，極大地振奮了奮發(fā)向上的行業(yè)精神。
2013年10月，協(xié)會(huì )編撰完成了國內首部全面反映當前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展狀況的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》（包括《企業(yè)發(fā)展情況報告》和行業(yè)綜合實(shí)力200強企業(yè)和有關(guān)數據分析），并在北京召開(kāi)了隆重的發(fā)布會(huì )。全面展示了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展狀況，宣傳了行業(yè)的進(jìn)步與成就，反映了行業(yè)面對的困難和問(wèn)題，提出了前行的方向和目標。中物協(xié)還首次與新浪樂(lè )居頻道合作，對報告發(fā)布會(huì )進(jìn)行了全程報道。人民日報、經(jīng)濟日報、建設報、新京報、21世紀經(jīng)濟導報、新華網(wǎng)、人民網(wǎng)等新聞媒體對發(fā)布會(huì )和《報告》進(jìn)行了深度報道，在社會(huì )上引起了較大反響，為行業(yè)形象的提升和社會(huì )地位的改善起到了有效促進(jìn)作用。
5.及時(shí)反映行業(yè)訴求，維護行業(yè)合法權益
協(xié)會(huì )始終把了解行業(yè)在發(fā)展中遇到的矛盾和問(wèn)題、反映會(huì )員單位訴求、維護行業(yè)整體利益作為協(xié)會(huì )工作的重要內容。在2007年行業(yè)生存狀況調查的基礎上，針對反映較為強烈的物業(yè)管理稅負問(wèn)題，組織人員進(jìn)行了專(zhuān)題研究，在形成課題報告的基礎上，2009年初專(zhuān)門(mén)行文《關(guān)于建議減輕物業(yè)管理行業(yè)稅負的函》報住房和城鄉建設部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司，懇請住房和城鄉建設部與國家財政部等部門(mén)就減輕物業(yè)管理行業(yè)稅收負擔問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調溝通，爭取有關(guān)政策的調整。
此外，協(xié)會(huì )還通過(guò)多渠道積極與全國人大、全國政協(xié)代表溝通，圍繞影響行業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，近些年向全國兩會(huì )提交了近二十項提案。協(xié)會(huì )負責人利用參加溫家寶總理主持召開(kāi)的國務(wù)院專(zhuān)家座談會(huì )及最高人民法院召開(kāi)的國際論壇會(huì )等機會(huì )，宣傳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成就和對社會(huì )經(jīng)濟的貢獻，并就稅收政策、價(jià)格政策、納入征信管理、物業(yè)管理師制度推行和開(kāi)展行業(yè)調解試點(diǎn)等提出了政策建議，引起住房和城鄉建設部、人力資源和社會(huì )保障部、人民銀行資金管理局、最高人民法院等相關(guān)部委的關(guān)注和回應。
國家發(fā)改委2013年下發(fā)的《關(guān)于調整銷(xiāo)售電價(jià)分類(lèi)結構有關(guān)問(wèn)題的通知》規定：“城鄉居民住宅小區公用附屬設施用電（含城鄉居民家庭住宅小區內的公共場(chǎng)所照明、電梯、電子防盜門(mén)、電子門(mén)鈴、消防、綠地、門(mén)衛、車(chē)庫等非經(jīng)營(yíng)性用電）執行居民生活用電價(jià)格”，在一定程度上減輕了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負擔，這和我們堅持不懈地反映行業(yè)困難是分不開(kāi)的。
2007年全國人大《物權法》第74條“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”一經(jīng)發(fā)布，北京一些經(jīng)濟適用住房小區即刻出現了業(yè)主拒交地面停車(chē)費，并要求退還以前的地面停車(chē)收益，給承擔管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)了巨大壓力。中物協(xié)及時(shí)啟動(dòng)了新聞發(fā)言人制度，通過(guò)新聞媒體指出“北京早期經(jīng)濟適用住房小區的物業(yè)管理費定為每月每平方米0.55 元，是把地上停車(chē)收費計入企業(yè)收入后測算的結果，如果將停車(chē)收益歸業(yè)主所有，將導致物業(yè)服務(wù)公司入不敷出，無(wú)法維系正常的管理和服務(wù)”，由此及時(shí)化解了危機，有效維護了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。
6.深入開(kāi)展經(jīng)驗交流，致力行業(yè)共同發(fā)展
開(kāi)展內容豐富、主題突出的行業(yè)交流活動(dòng)，為會(huì )員單位搭建交流、學(xué)習的平臺，推動(dòng)先進(jìn)管理經(jīng)驗和技術(shù)的互通與分享，一直是協(xié)會(huì )的工作重點(diǎn)。每年的理事會(huì )、常務(wù)理事會(huì )逐漸成為匯聚智慧、表達思想、凝聚共識的行業(yè)交流平臺和行業(yè)發(fā)展風(fēng)向標。協(xié)會(huì )組織召開(kāi)的“物業(yè)管理與既有建筑節能”主題論壇及全國物業(yè)項目管理經(jīng)驗交流會(huì )暨會(huì )員交流活動(dòng)，先后舉辦的《IT系統對物業(yè)管理行業(yè)升級的戰略意義及影響》、“彩生活物業(yè)發(fā)展模式”和“科技助力行業(yè)成長(cháng)——萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展模式”研討班，在業(yè)內引起極大反響，對推動(dòng)行業(yè)轉型升級產(chǎn)生了重要作用。
受篇幅限制，十四年來(lái)凝聚著(zhù)協(xié)會(huì )三屆領(lǐng)導班子和全體會(huì )員單位心血、汗水和付出的很多工作都無(wú)法一一羅列，包括先后在重慶、上海、三亞召開(kāi)的三次“物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )工作座談會(huì )”，行業(yè)自律的加強，物業(yè)管理師制度的落實(shí)，教材編寫(xiě)和行業(yè)培訓工作的開(kāi)展，全國首屆物業(yè)管理師大會(huì )的召開(kāi)，受建設部委托全國物業(yè)管理示范項目的考評驗收，在部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司指導下承擔的全國一級資質(zhì)企業(yè)信用檔案信息系統等等，以及白蟻防治、維修資金、房屋安全鑒定和設施設備四個(gè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )開(kāi)展的卓有成效的工作，都載入了協(xié)會(huì )成長(cháng)的光榮史冊，推動(dòng)著(zhù)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。
時(shí)間如白駒過(guò)隙。十四年前，一代物業(yè)人以遠見(jiàn)卓識和戰略眼光，肩負行業(yè)發(fā)展使命，心懷行業(yè)發(fā)展夢(mèng)想，克服了重重困難，發(fā)起創(chuàng )立了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )，并在接下來(lái)的十幾年中，堅守信念、不離不棄，通過(guò)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )這一行業(yè)組織，團結業(yè)界企業(yè)、凝聚行業(yè)力量、推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。十四年來(lái)，協(xié)會(huì )和行業(yè)一起成長(cháng)，經(jīng)歷了創(chuàng )會(huì )的艱辛起步、度過(guò)了發(fā)展的艱難曲折、收獲了成功的喜悅和欣慰。雖然我們的事業(yè)距離發(fā)展巔峰還有很長(cháng)的道路，但是我們已經(jīng)邁開(kāi)大步走出了地平線(xiàn)，看到了物業(yè)管理轉型升級的美好未來(lái)，我們驕傲，我們自豪，我們無(wú)愧于這個(gè)偉大的行業(yè)和偉大的時(shí)代！
相信在新一屆協(xié)會(huì )領(lǐng)導班子的帶領(lǐng)下，在全體會(huì )員單位和全行業(yè)的共同努力下，行業(yè)發(fā)展更加燦爛的明天值得我們用心去創(chuàng )造和期待。因為我說(shuō)過(guò)，我們這一代物業(yè)管理人沒(méi)有別的選擇，快馬揚鞭自?shī)^蹄，腳踏實(shí)地創(chuàng )佳績(jì)，是我們對歷史的最好回答，也是對未來(lái)的最好憧憬！