新修訂的 《濟南市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理辦法）即將于明年2月1日起實(shí)施。按照管理辦法，未來(lái)物業(yè)將如何進(jìn)行管理，為群眾打造安全、穩定、和諧、文明的居住 環(huán)境？記者采訪(fǎng)了解到，按照業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的小區物業(yè)管理工作思路，管理辦法實(shí)施后，將強化業(yè)主在物業(yè)小區管理中的 責任，建立起各方面齊抓共管、各負其責的管理模式，小區物業(yè)企業(yè)則有望從此前繁雜的各種事務(wù)中解脫出來(lái)，全力以赴為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
業(yè)主責任
業(yè)主應遵守小區管理相關(guān)政策法規及業(yè)主公約，通過(guò)業(yè)主大會(huì )參與小區自治管理，履行對小區公共事務(wù)的決策和對物業(yè)企業(yè)服務(wù)的監督等職責
管理辦法對業(yè)主在小區管理中的自治義務(wù)，進(jìn)行大篇幅的制度安排。管理辦法第五章“物業(yè)的使用與維護”中明確規定，業(yè)主在物業(yè)管理區域內不得擅自改建、占 用共用部位、共用設施設備，不得擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地，不得擅自利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，不得損壞房屋承重結構，不得違章搭建建筑物和構 筑物，不得擅自改變房屋用途，不得隨意傾倒垃圾、污物。同時(shí)不得實(shí)施賭博、利用迷信活動(dòng)等危害社會(huì )的行為，不得違反規定飼養動(dòng)物干擾他人正常生活，不得存 儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。
業(yè)主裝飾裝修房屋前，應當與物業(yè)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定，并配合物業(yè)企業(yè)對裝修活動(dòng)的巡查。
物業(yè)保修期滿(mǎn)后，業(yè)主應自行承擔房屋、車(chē)位等專(zhuān)有部分的維修、更新費用，并共同承擔共用部位、共用設施設備維修、更新責任。
購房后入住前，業(yè)主應當交存首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金。維修資金賬面余額不足首期交存額30%或未建立維修資金的，相關(guān)業(yè)主應當續交或補交。
業(yè)主不得擅自占用小區道路、綠地或者其他共有場(chǎng)地停放車(chē)輛，利用停車(chē)泊位停車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費。
管理辦法第三章專(zhuān)門(mén)就小區業(yè)主自治管理進(jìn)行了規定，涉及業(yè)主大會(huì )籌備、業(yè)主大會(huì )職責、業(yè)主委員會(huì )職責、小區公共事務(wù)決策等內容。其中明確提出，一個(gè)物業(yè)管理區域內應由全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，對區域內共有部分實(shí)施管理。
業(yè)主大會(huì )籌備組應當表決通過(guò)業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)委會(huì )。業(yè)主大會(huì )依法制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約；選舉業(yè)委會(huì )或者更換業(yè)委會(huì )成員；聽(tīng)取業(yè)委會(huì )工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)委會(huì )不適當的決定；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金；決定改建、重建建筑物及其附屬設施；決定物業(yè)管理區域內的其他事項。
業(yè)委會(huì )應當執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議；組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )；代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物 業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議；監督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；組織并監督管理規約的實(shí)施，組織和監督維修資金的籌集、續籌和使用，組織或參與物業(yè)共有部分 維修、更新、改造的竣工驗收；監督管理區域內的公共收益；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。拒不履行委員職責，有搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為，被業(yè)委會(huì )過(guò)半數委員或20%以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其資格，以及因其他原因不適合繼續擔任的業(yè)委會(huì )委員，將被終止委員資格。
企業(yè)服務(wù)
物業(yè)企業(yè)不用再受開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位服務(wù)不到位等問(wèn)題困擾，輕身減負按照公開(kāi)化、標準化的要求，不斷提升小區管理服務(wù)水平
所謂物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)企業(yè)或者業(yè)主依法通過(guò)自治管理選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
物業(yè)小區管理要實(shí)現社會(huì )效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相統一，物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)至關(guān)重要。管理辦法通過(guò)厘清開(kāi)發(fā)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位和政府相關(guān)部門(mén)的責任，讓物業(yè)企業(yè)得以輕裝上陣，全力做好管理服務(wù)工作。
管理辦法第二章規定，前期物業(yè)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備及物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行檢查和驗收，對物業(yè)共用部位、共用設施設備不 符合約定或規定的，應當書(shū)面通知開(kāi)發(fā)企業(yè)，由后者及時(shí)解決并共同進(jìn)行復驗。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)委會(huì )。
管理辦法第四章就物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題做了更加明確的要求。規定物業(yè)企業(yè)應當依法取得資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，從事物業(yè)管理 的專(zhuān)業(yè)人員應當取得職業(yè)資格證書(shū)，從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應當具備相應從業(yè)資格，企業(yè)自行招用保安員應當依法向公安機關(guān)辦理 備案手續。
物業(yè)企業(yè)應當與業(yè)委員簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、維修資金的管理和使用、合同期限及雙方權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定，并將物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準及收費標準進(jìn)行長(cháng)期公示。
物業(yè)企業(yè)負責管理和維護物業(yè)共用部位及共用設施設備，養護公共區域綠化，維護公共區域環(huán)境衛生，維護公共區域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區域安全防范等事 項，對物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行勸阻、制止、報告，物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理，保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案。
服務(wù)過(guò)程應嚴格遵守有關(guān)法律、法規和規章的規定，符合相關(guān)技術(shù)標準和操作規范，要制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等 制度，向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用方法、要求及注意事項，并定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。
物業(yè)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準，接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。合同解除或終止后，物業(yè)企業(yè)應當與業(yè)委會(huì )辦理退出手續，并移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、物業(yè)服務(wù)用房，結算預收、代收的有關(guān)費用。
此外，物業(yè)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離或停止服務(wù)。小區選聘新的物業(yè)企業(yè)后，原物業(yè)企業(yè)不得以業(yè)主欠交服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
在物業(yè)使用與維護過(guò)程中，除了與業(yè)主、物業(yè)使用人一樣不得有前述違規行為外，物業(yè)企業(yè)還應當健全物業(yè)共用部位、共用設施設備管理養護制度，加強日常檢查、養護并做好記錄。
各方共管
開(kāi)發(fā)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位以及與物業(yè)小區管理相關(guān)的9個(gè)職能部門(mén)，應各自承擔相應的責任，同時(shí)強化街道、居委會(huì )在小區管理中的屬地職能
物業(yè)小區管理，不只是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方的事兒，更牽扯到諸多專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，所在區域的街道（鄉鎮）、居委會(huì )以及相關(guān)職能部門(mén)也要承擔相應的管理責任。
為化解因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題為小區管理帶來(lái)的麻煩，管理辦法明確規定，物業(yè)交付使用前，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當無(wú)償提供物業(yè)服務(wù)用房，并向前期物業(yè)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房，以及：
項目竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；業(yè)主名冊等。
住宅小區綜合驗收合格后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應及時(shí)將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，并協(xié)助買(mǎi)受人與相關(guān)單位簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
保修期內房屋出現質(zhì)量缺陷，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負責保修，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金，便于保修期內開(kāi)發(fā)企業(yè)未及時(shí)履行保修義務(wù)時(shí)，業(yè)主或物業(yè)企業(yè)可申請用于維修。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備和相關(guān)管線(xiàn)承擔維修、更新責任，各單位依法向最終用戶(hù)收取的有關(guān)費用，不得強制物業(yè)企業(yè)代收，更不得因物業(yè)企業(yè)拒絕代收而停止向業(yè)主提供服務(wù)。
管理辦法著(zhù)力強化物業(yè)小區的屬地化管理，規定各縣（市）、區應當建立完善相應的體制、機制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問(wèn)題，推進(jìn)物業(yè)管理各項工作，解決本轄區內物業(yè)管理重大矛盾糾紛。
街道（鄉鎮）負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)委會(huì )換屆選舉工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )依法履行職責，組織召開(kāi)由房管、城管執法、公安、居委會(huì )、業(yè) 委會(huì )或業(yè)主代表、物業(yè)企業(yè)等參加物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議，調解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛，涉及協(xié)調處理供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛等事項的，還應通知 相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。
居委會(huì )協(xié)助街道（鄉鎮）開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理。按照省民政廳等相關(guān)部門(mén)日前下發(fā)有關(guān)通知，對未成立業(yè)委會(huì )的小區，居委會(huì )應暫代業(yè)委會(huì )職責。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )作出違反法律、法規的決定，所在地街道、鄉鎮應責令限期改正或撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
同時(shí)，管理辦法對房管、建委、城管執法、公安、市政、質(zhì)監、經(jīng)信委、物價(jià)等部門(mén)在物業(yè)小區管理中的職責做了明確規定。其中：
物業(yè)企業(yè)存在未按合同約定提供服務(wù)，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理，將區域內全部物業(yè)管理一并委托其他單位或個(gè)人，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途，擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)，套取、挪用維修資金等行為，由房管部門(mén)受理投訴并進(jìn)行處理。
同時(shí)，房管部門(mén)應當建立物業(yè)企業(yè)信用檔案管理體系，加強對企業(yè)的監督管理。行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，制定、完善行業(yè)服務(wù)標準，推進(jìn)標準化服務(wù)。
業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)企業(yè)存在管理辦法第43條第1-7項違規行為，由城管執法部門(mén)處理；保修期內出現質(zhì)量缺陷得不到及時(shí)維修，由建委處理；占用阻塞 消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防安全，由公安消防部門(mén)處理；存在管理辦法第44條違規行為的，由公安機關(guān)處理；電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患， 由質(zhì)監部門(mén)處理；物業(yè)企業(yè)違規收費由物價(jià)部門(mén)處理；專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未依法承擔專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備和相關(guān)管線(xiàn)維修養護責任，分別由市政公用和經(jīng)信委兩個(gè)部門(mén)處 理。