第一章 總則
第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過(guò)自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理工作。
第四條 物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，實(shí)現社會(huì )效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相統一。
第五條 縣（市）、區人民政府（含濟南高新區管委會(huì )）應當建立完善物業(yè)管理工作的監督管理體制和矛盾糾紛調處機制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問(wèn)題。
第六條 市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市住房保障管理部門(mén)）負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
各縣（市）、區（含濟南高新區）住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)縣（市）、區住房保障管理部門(mén)）負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
城鄉建設、城管執法、公安、市政公用、質(zhì)監、經(jīng)濟和信息化、物價(jià)等部門(mén)依據各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監督管理工作。
第七條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆選舉工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，組織召開(kāi)物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議，調解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。
社區居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理。
第二章 物業(yè)交付與前期管理
第八條 新建物業(yè)銷(xiāo)售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬(wàn)平方米以下的、非住宅項目一萬(wàn)平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約等資料報市、縣（市）住房保障管理部門(mén)備案。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當使用市住房保障管理部門(mén)制定的前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規約示范文本。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可申請或者現售備案時(shí)，應當提交經(jīng)住房保障管理部門(mén)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約。
第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷(xiāo)售合同約定的內容，同時(shí)應當將臨時(shí)管理規約向買(mǎi)受人明示，由買(mǎi)受人予以書(shū)面承諾。
第十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應當按照國家有關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備及物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行檢查和驗收，形成書(shū)面查驗記錄并加蓋公章予以確認。
現場(chǎng)查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備不符合約定或者規定的情形，書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗。
物業(yè)承接查驗記錄應當作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。
第十二條 物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）其他應當移交的資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
第十三條 物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動(dòng)，不得擅自改變用途。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當將物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記，住房保障管理部門(mén)應當在房屋權屬登記簿上予以記載。
物業(yè)服務(wù)用房應當按下列規定配置：
（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）應當滿(mǎn)足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。
第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交手續，并協(xié)助買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第十五條 物業(yè)在保修期之內出現質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責保修。
新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿(mǎn)后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應當及時(shí)退還。
物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實(shí)施辦法由市住房保障管理部門(mén)、市城鄉建設部門(mén)制定。
第三章 業(yè)主自治管理
第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區域內，全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，對物業(yè)管理區域內共有部分實(shí)施管理。
物業(yè)管理區域的劃分，應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備 是共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域；住宅區域與非住宅區域原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區域。
第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組建業(yè)主大會(huì )籌備組：
（一）業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；
（二）業(yè)主入住戶(hù)數比例達到百分之五十以上的；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上的。
籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會(huì )工作人員組成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以派員參加。
籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織推薦產(chǎn)生。
籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內公示。
第十八條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；
（二）草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；
（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件和選舉辦法；（五）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
第十九條 籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，表決通過(guò)業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì )。
第二十條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )應當按照議事規則定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
業(yè)主委員會(huì )不按規定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第二十一條 業(yè)主大會(huì )依法履行下列職責：
（一）制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約；
（二）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；
（三）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金；
（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）決定物業(yè)管理區域內的其他事項。
業(yè)主大會(huì )決定前款所列事項可以采取會(huì )議表決、書(shū)面征求意見(jiàn)表決或者通過(guò)市住房保障管理部門(mén)設立的電子投票系統進(jìn)行表決。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )每屆任期不超過(guò)五年，委員可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì )委員名單應當在物業(yè)管理區域內進(jìn)行公示，公示期十天。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì )應當自公示期滿(mǎn)之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選主任、副主任和執行委員。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì )應當在首次會(huì )議后，持街道辦事處、鄉（鎮）人民政府簽署的意見(jiàn)書(shū)及下列資料向縣（市）、區住房保障管理部門(mén)備案：
（一）業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議；
（二）業(yè)主大會(huì )議事規則；
（三）管理規約；
（四）業(yè)主委員會(huì )委員基本情況和聯(lián)系方式；
（五）籌備組關(guān)于召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )的情況。
備案內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書(shū)面告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和縣（市）、區住房保障管理部門(mén)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：
（一）執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議；
（二）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )；
（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）組織并監督管理規約的實(shí)施；
（六）組織和監督物業(yè)專(zhuān)項維修資金的籌集、續籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；
（七）按照業(yè)主大會(huì )決議，監督管理本物業(yè)管理區域內的公共收益；
（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
（九）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，會(huì )議內容應當記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議作出的決定，應當由參會(huì )委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區域內公示。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：
（一）拒不履行委員職責的；
（二）業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的；
（三）搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的；
（四）因其他原因不適合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會(huì )。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)九十日前，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )換屆改選。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì )的，或者業(yè)主委員會(huì )任期內委員人數不足總數的二分之一時(shí)，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導組織換屆改選。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。
第二十九條 業(yè)主大會(huì )未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決重大事項。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法取得資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應當實(shí)行項目經(jīng)理責任制。項目經(jīng)理信息應當在物業(yè)管理區域內向業(yè)主公示。
從事物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應當具備相應從業(yè)資格。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應當依法向公安機關(guān)辦理備案手續。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：
（一）管理和維護物業(yè)共用部位及共用設施設備；
（二）養護公共區域綠化；
（三）維護公共區域環(huán)境衛生；
（四）維護公共區域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區域安全防范等事項；
（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行勸阻、制止、報告；
（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；
（七）保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；
（八）其他約定的物業(yè)服務(wù)事項。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內，到物業(yè)所在地縣（市）、區住房保障管理部門(mén)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應當遵守下列規定：
（一）遵守有關(guān)法律、法規和規章的規定；
（二）符合國家、省、市規定的技術(shù)標準和操作規范；
（三）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)；
（四）制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度；
（五）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；
（六）將物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準及收費標準在物業(yè)管理區域內長(cháng)期公示；
（七）定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。具體辦法由市物價(jià)部門(mén)、市住房保障管理部門(mén)制定。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，拒不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。
第三十八條 住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應當繳納的費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據合同約定期限書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續；任何一方提出終止的，應當提前六十日通知對方。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)后決定不再為該物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的，應當按合同約定期限書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )；無(wú)業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務(wù)。
第四十條 業(yè)主大會(huì )決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)，并在物業(yè)管理區域內公示。
第四十一條 合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：
（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；
（二）移交物業(yè)服務(wù)用房；
（三）結算預收、代收的有關(guān)費用；
（四）法律、法規規定的其他事項。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止服務(wù)。
經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區域內不得有下列行為：
（一）擅自改建、占用共用部位、共用設施設備；
（二）擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
（四）損壞房屋承重結構；
（五）違章搭建建筑物和構筑物；
（六）擅自改變房屋用途；
（七）隨意傾倒垃圾、污物；
（八）法律、法規禁止的其他行為。
第四十四條 物業(yè)管理區域內，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實(shí)施賭博、利用迷信活動(dòng)等危害社會(huì )的行為；不得違反規定飼養動(dòng)物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開(kāi)工前，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。
業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應當給予配合。
第四十六條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后，業(yè)主所有的房屋、車(chē)位等專(zhuān)有部分的維修、更新由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。
第四十七條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。
物業(yè)共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時(shí)修復，并對造成的損失承擔賠償責任。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當健全物業(yè)共用部位、共用設施設備管理養護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護，并做好記錄。
電梯、鍋爐等特種設備和自動(dòng)消防設施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養，并明確各方安全管理責任。
第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，對物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備和相關(guān)管線(xiàn)依法承擔維修、更新責任。
第五十條 物業(yè)管理區域內有兩戶(hù)以上業(yè)主的，應當建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。
第五十一條 住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金存入商品住宅維修資金專(zhuān)戶(hù)，尚未交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金的房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在辦理房屋產(chǎn)權初始登記時(shí)一次性交存。
公有住房售房單位應當按照有關(guān)規定從售房款中提取物業(yè)專(zhuān)項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專(zhuān)戶(hù)。
第五十二條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，應當由相關(guān)業(yè)主表決通過(guò)。
有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：
（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )核實(shí)的；
（二）電梯運行存在安全隱患的；
（三）消防設施出現故障，公安機關(guān)消防機構下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書(shū)的。
按應急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應當在物業(yè)管理區域內向業(yè)主公示。
第五十三條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，業(yè)主委員會(huì )應當組織相關(guān)業(yè)主續交或者補交。業(yè)主未續交、補交物業(yè)專(zhuān)項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主應當共同承擔維修責任。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門(mén)、市財政部門(mén)制定。
第五十四條 物業(yè)管理區域內的車(chē)庫（含共用車(chē)庫車(chē)位和專(zhuān)用車(chē)庫）應當通過(guò)出售或者租賃形式，優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需要。共用車(chē)庫車(chē)位租賃費的標準按照物價(jià)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)確定。
在滿(mǎn)足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將車(chē)庫對外出租，但租賃期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。
第五十五條 因規劃建設車(chē)庫不足，業(yè)主大會(huì )可以決定占用物業(yè)管理區域內共有道路或者其他場(chǎng)地設置停車(chē)泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。
利用停車(chē)泊位停車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。
第五十六條 業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區域內的道路、綠地或者其他共有場(chǎng)地停放車(chē)輛。
第五十七條 未確定停車(chē)位的車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進(jìn)入物業(yè)管理區域，公安、消防、搶險、救護等特殊車(chē)輛執行公務(wù)以及臨時(shí)停車(chē)除外。
第五十八條 物業(yè)管理區域內利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會(huì )決定。
第六章 監督與管理
第五十九條 住房保障管理、城管執法、公安、質(zhì)監、市政公用、物價(jià)、城鄉建設等部門(mén)應當建立投訴、舉報受理制度，并在物業(yè)管理區域內公布投訴電話(huà)，對物業(yè)管理區域內的違法行為及時(shí)進(jìn)行查處。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門(mén)投訴：
（一）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；
（二）未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的；
（三）將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個(gè)人管理的；
（四）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；
（五）擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)的；
（六）套取、挪用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)管理區域內有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：
（一）違反本辦法第四十三條第（一）至（七）項的，向城管執法部門(mén)投訴；
（二）物業(yè)保修期內出現工程質(zhì)量缺陷得不到及時(shí)維修的，向城鄉建設部門(mén)投訴；
（三）占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防安全的，向公安機關(guān)消防機構投訴；
（四）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )的，違反規定飼養動(dòng)物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關(guān)投訴；
（五）電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患的，向質(zhì)監部門(mén)投訴；
（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規收費的，向物價(jià)部門(mén)投訴；
（七）供水、供暖、供氣專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未依法承擔專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備和相關(guān)管線(xiàn)維修養護責任的，向市政公用部門(mén)投訴；
（八）電力專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未依法承擔電力線(xiàn)路、設施及相關(guān)設備維修養護責任的，向經(jīng)濟和信息化部門(mén)投訴。
第六十二條 各縣（市）、區人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，研究、部署、推進(jìn)物業(yè)管理各項工作，解決本轄區內物業(yè)管理重大矛盾糾紛。
第六十三條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集由住房保障管理和城管執法部門(mén)、公安派出所、社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議。
物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議協(xié)調處理下列事項：
（一）業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題；
（三）物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件；
（四）物業(yè)管理與社區管理銜接和配合中出現的問(wèn)題；
（五）需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
涉及協(xié)調處理物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛等事項的，應當通知相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。
物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議召集單位應當整理并保管物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議記錄。
第六十四條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十五條 市住房保障管理部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，應當向社會(huì )公示，并作為企業(yè)業(yè)績(jì)評價(jià)的依據。具體辦法由市住房保障管理部門(mén)制定。
第六十六條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，規范行業(yè)行為，制定、完善行業(yè)服務(wù)標準，推進(jìn)標準化服務(wù)，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益。
市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當建立本市統一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及注冊物業(yè)管理師等相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員的執業(yè)名冊，向公眾提供查詢(xún)。
第七章 法律責任
第六十七條 違反本辦法規定的行為，法律、法規和其他規章已作出處罰規定的，按照其規定執行；未作出處罰規定的，按照本辦法的規定執行。
第六十八條 業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規定，拒不移交或者不及時(shí)移交相關(guān)資料和財物的，由物業(yè)管理區域所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期整改。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十四條規定，未及時(shí)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續的，由縣（市）、區住房保障管理部門(mén)責令其限期改正，并將該違規行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門(mén)處以一千元罰款。
第七十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規定，在經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后拒絕辦理交接的，由縣（市）、區住房保障管理部門(mén)責令其限期改正，將其違規行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門(mén)處以一千元罰款。
第七十一條 住房保障管理部門(mén)、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專(zhuān)項維修資金行為，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監察機關(guān)依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
其他國家機關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動(dòng)監督管理職責，或者對投訴的違法違規行為不予查處造成惡劣影響的，由監察機關(guān)依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第七十二條 已交付使用、配套設施不齊全的開(kāi)放式舊住宅區，由縣（市）、區人民政府組織街道辦事處、鄉（鎮）人民政府進(jìn)行改造整治。
改造整治完成后，符合專(zhuān)業(yè)化管理條件的，按本辦法執行。
第七十三條 本辦法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業(yè)管理辦法》（濟南市人民政府令第149號）同時(shí)廢止。