文 | 陳偉
形勢比人強。2014年11月8日，我的APEC假期被國家發(fā)改委價(jià)格司電話(huà)、短信和公函的輪番轟炸徹底打亂了，主題只有一個(gè)：落實(shí)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議精神，要求住房和城鄉建設部馬上就“放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費”表態(tài)并提出意見(jiàn)。此后，通過(guò)一系列緊鑼密鼓的特急件方式，迅速走完了匯報、征詢(xún)、討論、起草、修改、完善和會(huì )簽等程序，12月17日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)收費價(jià)格意見(jiàn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求各地盡快放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費。遙想自2012年以來(lái)，我們響應行業(yè)不絕于耳的“放開(kāi)價(jià)格”的呼聲，以拜會(huì )、陳情、懇談，在京調研、邀請外調，提供案例樣本，草擬框架文件等方式與國家發(fā)改委價(jià)格司進(jìn)行的一系列溝通和協(xié)調，可以用步履維艱來(lái)形容。從山重水復到峰回路轉，價(jià)格政策在不到40天時(shí)間里就取得階段性的突破，實(shí)乃大勢所趨，讓人不禁有一種“踏破鐵鞋無(wú)覓處，得來(lái)全不費工夫”的感慨。
縱觀(guān)我國物業(yè)服務(wù)價(jià)格政策的變遷，從1996年《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的以政府定價(jià)為主，到2003年《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)并重，再到2014年《通知》的以市場(chǎng)調節價(jià)為主，物業(yè)服務(wù)價(jià)格政策的調整與物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)程基本上是同步的。但是，應當注意到，《通知》在明確放開(kāi)保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格的同時(shí)，授權地方根據實(shí)際情況決定是否對“保障性住房、房改房和老舊小區”以及前期物業(yè)階段的物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導價(jià)，其鼓勵全面放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格管治的政策傾向是明顯的，力度是空前的。在充分肯定《通知》發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用的出發(fā)點(diǎn)和積極意義的同時(shí)，如果我們要最大限度發(fā)揮政策效用，收獲政策紅利，就必須靜下心來(lái)，結合物業(yè)管理市場(chǎng)的現狀和特征，客觀(guān)理性回答一個(gè)問(wèn)題：面對放開(kāi)的價(jià)格，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和政府，你們準備好了嗎？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)：放開(kāi)≠放水
客觀(guān)地說(shuō)，放開(kāi)價(jià)格管控對于大多數近年來(lái)飽受保守價(jià)格政策之苦的從事居住物業(yè)服務(wù)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)利好，在許多地方的“指導價(jià)”因為多年甚至十幾年不變而淪為“僵尸價(jià)”的情況下，放開(kāi)就意味著(zhù)給了條生路，因為定價(jià)權不再受到政府的干預，使得合約雙方共同認可的漲價(jià)成為可能。但是，價(jià)格放開(kāi)不能等同于價(jià)格放水，政府放棄的定價(jià)權并不是當然地由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面承繼，而是由企業(yè)和業(yè)主雙方共同行使。因此，雖然政府指導價(jià)偏低是物業(yè)服務(wù)業(yè)的普遍現狀，根據物業(yè)服務(wù)的成本增長(cháng)適度上調服務(wù)價(jià)格在情理之中，但是放開(kāi)后的價(jià)格變動(dòng)同樣存在下調的可能。價(jià)格放開(kāi)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要使漲價(jià)從可能變?yōu)楝F實(shí)，至少面臨兩種壓力：一是如何說(shuō)服業(yè)主客戶(hù)，二是如何戰勝競爭對手。要說(shuō)服業(yè)主客戶(hù)，形成價(jià)格共識，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要在服務(wù)“品質(zhì)”上下力氣，提供最優(yōu)性?xún)r(jià)比的服務(wù)產(chǎn)品，而且要在客戶(hù)“溝通”上下功夫，最大限度爭取客戶(hù)滿(mǎn)意；要戰勝競爭對手，形成價(jià)格優(yōu)勢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅應當向“品牌”要溢價(jià)，通過(guò)科技創(chuàng )新，不斷提高品牌附加值，而且應當向“管理”要效益，通過(guò)科學(xué)管理，不斷降低服務(wù)成本。
業(yè)主：放開(kāi)≠放手
雖然在行業(yè)生存邏輯和話(huà)語(yǔ)體系中，政府主導物業(yè)服務(wù)價(jià)格標準的作法備受詬病，但對于大多數缺乏專(zhuān)業(yè)素養和競價(jià)能力的業(yè)主來(lái)說(shuō)，政府指導價(jià)不僅起到“保護價(jià)”的作用，而且具有“標桿價(jià)”的功能。價(jià)格放開(kāi)，意味著(zhù)政府的放手，但接手的不僅是作為經(jīng)營(yíng)者的企業(yè)，還有作為消費者的業(yè)主。取消政府指導價(jià)之后，由于缺少相應的價(jià)格標本作為議價(jià)的參考依據，部分業(yè)主可能面臨無(wú)所適從的困難，但如果業(yè)主因此放手任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)定價(jià)，不僅有悖放開(kāi)價(jià)格政策的本意，而且有損于業(yè)主自身的利益。在某種程度上，政府放開(kāi)價(jià)格管制，有利于建立倒逼機制，促使業(yè)主主動(dòng)參與物業(yè)服務(wù)的定價(jià)活動(dòng)。面對價(jià)格放開(kāi)的新常態(tài)，業(yè)主應當加快從無(wú)償福利制的房屋管理觀(guān)念向有償市場(chǎng)化的物業(yè)管理理念的轉變，真正從消費、契約和財產(chǎn)的層面認識物業(yè)管理的價(jià)值，才能真正實(shí)現物業(yè)財產(chǎn)利益的最大化。業(yè)主接手物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)定價(jià)，至少可以通過(guò)三個(gè)抓手提高競價(jià)能力：一是著(zhù)手建立高效的業(yè)主決策機制，解決現行規定“雙二分之一”的難題；二是動(dòng)手審議物業(yè)服務(wù)預算方案，解決被動(dòng)接受企業(yè)單方定價(jià)的難題；三是借手第三方價(jià)格評估機構，解決專(zhuān)業(yè)能力薄弱和專(zhuān)業(yè)人員久缺的難題。
政府：放開(kāi)≠放任
放開(kāi)價(jià)格是政府職能的轉變，絕不是政府監管的終結。放開(kāi)不是放棄，更不是放任。為順應市場(chǎng)經(jīng)濟的時(shí)代大潮，政府的監管方式應當從命令控制式向扶持激勵式轉變，監管手段應當從強制禁止型向協(xié)助指導型轉變。價(jià)格放開(kāi)以后，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，政府要正確行使行政執法的“剛性”監管權力，及時(shí)查處串通漲價(jià)、價(jià)格欺詐等不正當價(jià)格行為，維護公平競爭的價(jià)格秩序；對于業(yè)主，政府要立足發(fā)揮行政服務(wù)的“柔性”指導功能，要加大對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導和協(xié)助的力度，提高業(yè)主自主定價(jià)的專(zhuān)業(yè)能力和決策效率。價(jià)格放開(kāi)以后，對于政府的價(jià)格監管能力提出了更高的要求，如何解決前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同利益代表者的缺位問(wèn)題，防止建設單位憑借優(yōu)勢地位濫用定價(jià)權？如何在保障性住房服務(wù)價(jià)格不放開(kāi)的情況下，建立成本價(jià)格聯(lián)動(dòng)機制和價(jià)格補貼機制？如何對包干制和酬金制收費模式進(jìn)行分類(lèi)指導和價(jià)格監督？如何建立成本價(jià)格定期公示制度，以強化信息披露，減少價(jià)格沖突？如何加強對第三方價(jià)格評估機構的監管，以防止利益輸送和尋租現象？......等等，都是政府主管部門(mén)必須面對的新課題。
價(jià)格機制在市場(chǎng)機制中的核心地位，決定了放開(kāi)價(jià)格將成為培育物業(yè)管理市場(chǎng)的強大正能量。但是，如果沒(méi)有與之相匹配的市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體、市場(chǎng)供求、市場(chǎng)競爭和市場(chǎng)行為其他市場(chǎng)要素的跟進(jìn)，市場(chǎng)機制的完善依然要受到諸多的掣肘和制約。雖然物業(yè)服務(wù)業(yè)已誕生三十多年，但物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)定價(jià)的特殊性至今依然不為大眾所理解，雖然《通知》將物業(yè)服務(wù)列入了“已具備競爭條件”的行業(yè)，但現實(shí)中由于“價(jià)格失靈”導致的物業(yè)管理市場(chǎng)不正當競爭依然客觀(guān)存在，因此，價(jià)格的放開(kāi)，同樣不能和物業(yè)管理市場(chǎng)機制的完善劃等號。
如果僅僅因為價(jià)格的放開(kāi)，我們就彈冠相慶，也許還為時(shí)過(guò)早。培育一個(gè)良性健康的物業(yè)管理市場(chǎng)，我們的前面還有很長(cháng)的一段路?！?/span>
（作者系住房和城鄉建設部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司物業(yè)管理處處長(cháng)）