【案情】
河南省鄭州市中原區人民法院日前審結一起因業(yè)主長(cháng)期拖欠物業(yè)服務(wù)費形成的民事糾紛，經(jīng)法院判決，業(yè)主任某應當向鄭州某物業(yè)管理公司支付物業(yè)服務(wù)費用。
鄭州某物業(yè)管理公司經(jīng)房地產(chǎn)公司委托并簽訂合同，自2002年1月25日起對位于鄭州市農業(yè)路西段的某花園小區實(shí)行物業(yè)管理，按照建筑面積每月0.32元標準向小區業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并辦理了《收費許可證》。任某系該花園小區業(yè)主，房屋建筑面積100余平方米。2002年8月14日，鄭州某物業(yè)管理公司與該小區業(yè)主任某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議約定了原告作為物業(yè)服務(wù)公司應履行的職責及作為業(yè)主的被告的權利義務(wù)和責任，同時(shí)約定，原告按規定向房屋業(yè)主、使用人和其他交費人收取有關(guān)管理費用，對逾期不交費者，每天加處滯納金。但自2002年11月起任某以物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)不達標為由，不再向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費，截止到2012年11月14日止，共拖欠3900余元。在此期間，雙方協(xié)商不成。物業(yè)公司遂以任某為被告訴至法院。
在法院審理期間，任某答辯稱(chēng)不支付物業(yè)費用的原因系因物業(yè)公司對小區服務(wù)未盡到職責，具體包括：一、小區在原告接管后沒(méi)多久，一號樓南土地公共綠地被人占，開(kāi)蓋了五層樓，開(kāi)飯店，嚴重影響了業(yè)主的權利，停車(chē)噪音大，原告不管;二、桐柏路擴寬改造小區土地被占一部分補償款不知所蹤;三、小區綠地已找不出一塊完整如初之地;四、公共設施不全如樓道燈、路燈;五、原告所提欠費已超訴訟時(shí)效等等。
法院經(jīng)開(kāi)庭審理認為，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的委托合同、物業(yè)公司與任某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，均系各方真實(shí)意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效協(xié)議，應受法律保護。任某提供的證據并不足以證明物業(yè)公司履行義務(wù)不符合約定，不能成為任某拒絕履行支付物業(yè)服務(wù)費義務(wù)的理由。任某還提出物業(yè)公司索要物業(yè)費超過(guò)訴訟時(shí)效，經(jīng)查上述合同均未對物業(yè)管理費的交納時(shí)間進(jìn)行約定，根據法律規定，物業(yè)公司可以隨時(shí)要求履行，該理由也不成立。故判決任某支付拖欠的物業(yè)費用3900余元，并支付3 900余元在延遲付款期間的違約金。
判決后，任某不服判決，上訴至鄭州市中級人民法院，該院經(jīng)審理認為上訴理由不成立，判決駁回上訴，維持原判。
【評析】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利是收取物業(yè)服務(wù)費用，義務(wù)是按照有關(guān)規定和合同約定對小區內秩序、衛生、安全進(jìn)行維護和管理，對建筑物、公共設施、綠化進(jìn)行養護和維修、對業(yè)主進(jìn)行其他物業(yè)服務(wù)。權利義務(wù)是一致和對等的。收取物業(yè)費用，既是對其履行義務(wù)的對價(jià)報酬，也是保障其正常運轉的最重要的收入來(lái)源。然而現實(shí)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間常因物業(yè)費問(wèn)題發(fā)生糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費用時(shí)，業(yè)主常常以物業(yè)公司服務(wù)不到位、不達標、與合同約定不相符等理由拒付物業(yè)服務(wù)費用。雙方各執一詞，甚至發(fā)生沖突，嚴重的致使小區長(cháng)期不能得到正常管理，好好的花園小區變成臟亂差的大雜院。
因此實(shí)踐中，需要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的合同關(guān)系和各自的權利義務(wù)范圍作出清晰地劃分和正確理解物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)行為的特性，無(wú)論是自行協(xié)商還是通過(guò)訴諸司法、仲裁裁決的方式，解決雙方之間的矛盾、糾紛、爭議，明白自己的哪些權利可得以主張，哪些義務(wù)需要履行;哪些理由可得以抗辯，從而引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主正確處理和平衡物業(yè)服務(wù)與收取服務(wù)費用的關(guān)系。
物業(yè)服務(wù)合同，涉及兩個(gè)層面上的合同，與此對應的是物業(yè)服務(wù)行為，也涉及兩個(gè)層面上的行為。
一是建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )依法選聘后與業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。一個(gè)商住小區(或其他特定的物業(yè)單位)，具備入住條件后，從形成到成熟，直至具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )條件或者成立業(yè)主委員會(huì )，必然要經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(cháng)的階段，才能在當地基層社區組織的指導下，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )，從而由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主行使權利。因此，在業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )未成立前，為維護商住小區的正常運行秩序，應當由建設單位選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對小區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理，是很有現實(shí)必要性的。具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )條件或者業(yè)主委員會(huì )的成立后，小區業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )既可以選擇原物業(yè)服務(wù)公司，也可以選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這樣，由建設單位選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，和由業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，具有相同的合同目的，均在于選擇合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此該合同，具有選任性、代表性、公共性，根據有關(guān)規定對全體業(yè)主均具有拘束力。
同時(shí)，按照該類(lèi)合同而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)行為、履行的義務(wù)，相應的具有公共性、不特定性。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同，與每個(gè)業(yè)主簽訂的“一對一”物業(yè)服務(wù)合同;或者即使沒(méi)有簽訂合同，按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》關(guān)于“建設單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”的規定，視為單個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間仍然具有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。這類(lèi)合同，具有個(gè)體性、相對性、特定性的特點(diǎn)。
同時(shí)，按照該類(lèi)合同而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)行為、履行的義務(wù)，相應的具有直接性、特定性。
由于合同的成立和生效的方式不同，上述兩類(lèi)物業(yè)服務(wù)合同以及物業(yè)服務(wù)行為，雖然合同一方均為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但具有明顯的不同之處：締約的主體不同，合同主體享有的民事權利范圍不同，履行義務(wù)的范圍不同。
締約的主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同和選聘物業(yè)服務(wù)合同的一方當事人業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主的利益。與每個(gè)業(yè)主簽訂的“一對一”物業(yè)服務(wù)合同的一方合同當事人為單個(gè)業(yè)主。
合同主體享有的民事權利和履行義務(wù)的范圍不同。業(yè)主委員會(huì )享有的合同權利是接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共性的服務(wù)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯公共性利益的，作為民事權利主體依法提起訴訟或申請仲裁裁決。業(yè)主委員會(huì )履行的義務(wù)主要是為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供實(shí)施物業(yè)服務(wù)所必要的辦公場(chǎng)所等條件。
單個(gè)業(yè)主的合同權利主要是接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接性的服務(wù)，例如水電維修、車(chē)輛停放、房屋權證范圍內的房屋質(zhì)量問(wèn)題維護等。單個(gè)業(yè)主履行的主要義務(wù)是按照合同約定的標準支付物業(yè)服務(wù)費用。
實(shí)踐中，發(fā)生物業(yè)服務(wù)費用糾紛的，筆者認為應當按照權利義務(wù)一致性和對等原則進(jìn)行處理。不能把前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同與單個(gè)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)混為一談，而是應當嚴格區分。從性質(zhì)上判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的具體性質(zhì)是什么，也就是說(shuō)需要判斷不履行義務(wù)所侵犯的客體是全體業(yè)主的“公共利益”，還是某個(gè)業(yè)主的“私利益”。
這里所指的“公共利益”，好像有明確的業(yè)主數量(一個(gè)商住小區的業(yè)主數量是很容易確定的)，每個(gè)業(yè)主也有具體的名字，但該“公共利益”不能視為單個(gè)業(yè)主“私利益”的簡(jiǎn)單聚合，而是升華成一個(gè)整體，具有高度概括性和抽象性，單個(gè)業(yè)主“私利益”是無(wú)法從其中抽離而出，故此單個(gè)業(yè)主是不能作為“公共利益”的民事主體從而主張權利或以此作為抗辯理由的。
在全體業(yè)主的“公共利益”受到侵害情形下，應由業(yè)主委員會(huì )以前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同為依據，主張權利或進(jìn)行抗辯。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行、不適當履行與前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)和法律行政法規規定的義務(wù)、應當承擔相應的法律責任的，業(yè)主委員會(huì )作為合法有效的民事權利主體，有權直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，直至作為合法有效的民事訴訟的原告方提起訴訟或依照仲裁協(xié)議約定作為申請人提起仲裁。例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共區域的綠地未予維護，導致綠植死亡等，業(yè)主委員會(huì )有權要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行補栽補種既可以向業(yè)主委員會(huì )，也可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出意見(jiàn)，但是主張相應民事權利的的主體還應該系業(yè)主委員會(huì )，即應由業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主代表向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張權利。
在單個(gè)業(yè)主“私利益”受到侵害情形下，應由該業(yè)主以單個(gè)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同為依據，主張權利或進(jìn)行抗辯。單個(gè)業(yè)主的權利在因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行、不適當履行受到直接侵害時(shí)，可以作為獨立的民事主體以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到義務(wù)為由要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賠償。例如物業(yè)公司沒(méi)有將業(yè)主家門(mén)口的垃圾打掃干凈，導致該業(yè)主行走時(shí)被滑倒摔傷，其醫療等費用，可以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到義務(wù)為由要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賠償。但物業(yè)公司沒(méi)有將業(yè)主家門(mén)前的公共綠地的垃圾打掃干凈，該業(yè)主是不能以自己的權益受到侵害為由，不交或少交物業(yè)費用，因為公共綠地的權益享有者是全體業(yè)主，而不僅僅是某具體明確的業(yè)主。
(作者單位：河南省鄭州市中原區人民法院)