2015年6月18日，易居-沃頓中國研修中心在上?；匾拙忧飳?shí)樓成功舉辦“2015中國房地產(chǎn)實(shí)戰問(wèn)道思享會(huì )暨2015中國房地產(chǎn)實(shí)戰案例系列研究課題”發(fā)布會(huì )。會(huì )上，萬(wàn)科集團副總裁物業(yè)事業(yè)部朱保全發(fā)表演講，以下為演講實(shí)錄。
特別感謝前面各位大佬的發(fā)言，你們說(shuō)的特別好，所以大家都沒(méi)有走，特別對不起最后發(fā)言的人，我待會(huì )講完大家就要走了。我相信在座的諸位多數都是做房地產(chǎn)的，干物業(yè)管理的估計今天沒(méi)有時(shí)間來(lái)聽(tīng)這個(gè)課，因為昨天下暴雨了，大伙兒還在小區里面干活呢。
物業(yè)管理現在處于一種“風(fēng)來(lái)了”的狀態(tài)，上周人民日報破天荒的出現了一篇與房地產(chǎn)有關(guān)的文章:請房地產(chǎn)不要和人民為敵。那天我就在朋友圈發(fā)了這篇文章，我說(shuō)風(fēng)真的要來(lái)了，都上人民日報了。
四年前房地產(chǎn)行業(yè)有45000家企業(yè)，到現在有十萬(wàn)家企業(yè)，口碑越來(lái)越差，但是企業(yè)越來(lái)越多，你說(shuō)房地產(chǎn)到底賺不賺錢(qián)？可以說(shuō)大家賺的都不是光明正大的錢(qián)。我覺(jué)得跟在座諸位是有直接的關(guān)系的是因為土地市場(chǎng)的原因，大家在過(guò)去15年里面東一下西一下，今天在上海明天就去了蘇州。我前兩天在北京認識了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，他們說(shuō)除了北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有三個(gè)地方，一個(gè)是內蒙古一個(gè)是三亞。房地產(chǎn)公司的大佬們坐著(zhù)頭等艙從北京飛到三亞飛到呼和浩特無(wú)所謂，要是物業(yè)公司也來(lái)回飛，大家的成本太高，所以就包給了管理企業(yè)。
大家說(shuō)不賺錢(qián)，其實(shí)面上不賺錢(qián)，公司的財務(wù)報表不賺錢(qián)，但是并不代表人不賺錢(qián)，這可能就是今天行業(yè)一種狀態(tài)一種特征。
第二，華綱是五年前不做地產(chǎn)了，我也是五年前不做地產(chǎn)了，我做物業(yè)了。沒(méi)想到五年之后“風(fēng)來(lái)了”，我覺(jué)得我是有覺(jué)悟的主動(dòng)選擇了潛力股，但是被動(dòng)的公司也是覺(jué)得很牛了，現在每一家公司都恨不得搭上互聯(lián)網(wǎng)公司了，如果現在沒(méi)有一個(gè)APP你都不好意思說(shuō)你是干物業(yè)的，但我認識的物業(yè)公司能認識報表的卻不超過(guò)30%。
這次正因為上了風(fēng)口，所以丁先生專(zhuān)門(mén)邀請我們一塊參與改變中國地產(chǎn)的力量，我們哪敢啊。但是本人在十年前有幸跟張永岳老師做了一個(gè)課題，那個(gè)時(shí)候萬(wàn)科在做中低收入人群解決方案，這是大學(xué)畢業(yè)之后第一次真正跟專(zhuān)家接觸，干房地產(chǎn)的官員可能認為，大家拿個(gè)課題費就得了，但是沒(méi)有想到這些專(zhuān)家做的特別認真，那次讓我從張教授這些老教授身上收獲不小。大家可能覺(jué)得讀EMBA就是喝喝酒換換房卡，但是我在這些非常認真的房地產(chǎn)專(zhuān)家身上學(xué)到了謹慎的態(tài)度。做論文的時(shí)候我做了一個(gè)特別牛逼的作文，當時(shí)這個(gè)論文入選了中歐論文庫。
這個(gè)論文寫(xiě)的是就是一個(gè)企業(yè)轉型的困難，我今天特別理解諾基亞為什么死，雖然智能手機是諾基亞帶來(lái)的，數碼相機是柯達帶來(lái)的，其實(shí)死是因為他的客戶(hù)，是因為他的客戶(hù)習慣了它帶來(lái)服務(wù)。舉個(gè)例子，如果萬(wàn)科用實(shí)惠的方式在小區里收物業(yè)費，客戶(hù)肯定說(shuō)萬(wàn)科不務(wù)正業(yè)，因為你的客戶(hù)已經(jīng)對你在這個(gè)市場(chǎng)的職責產(chǎn)生了依賴(lài)，也就放棄了你在這個(gè)市場(chǎng)顛覆掉傳統的機會(huì )。
這次選專(zhuān)家的時(shí)候我沒(méi)有找一個(gè)物業(yè)管理的人，在這個(gè)行業(yè)做的再怎么樣你早晚還是會(huì )被實(shí)惠顛覆掉（笑），所以為了不被顛覆掉我專(zhuān)門(mén)選了一些專(zhuān)家，其中一個(gè)專(zhuān)家專(zhuān)門(mén)做基金。另外一個(gè)曾是官員，在職的時(shí)候憋壞了不太敢講話(huà)，現在終于有機會(huì )把這些年的東西講出來(lái)了，也希望其他組的組員過(guò)來(lái)進(jìn)行交流。最后我還請了一個(gè)律師，希望我們這個(gè)組的組員不犯錯誤，今天做O2O是難免會(huì )撞墻的一件事情。
物業(yè)管理到底是什么？我有三個(gè)觀(guān)點(diǎn)。
當大家都在談O2O的時(shí)候，最后一公里到底屬不屬于物業(yè)管理的。我覺(jué)得這個(gè)時(shí)候最后一公里絕不僅僅屬于物業(yè)公司，同時(shí)我們應該反問(wèn)自己客戶(hù)到底需不需要物業(yè)管理，這方面萬(wàn)科給了明確的答案，如果人還居住在一個(gè)建筑物里面，就是三個(gè)和尚挑水一樣，這些人需要請一個(gè)專(zhuān)業(yè)機構來(lái)幫他們打理一下。
物業(yè)管理核心還是建筑物的打理。任何一個(gè)服務(wù)業(yè)都要為人服務(wù)，你的核心特點(diǎn)還是要保障對這個(gè)建筑物的打理。不要局限在一塊兩塊的物業(yè)管理費上。萬(wàn)科最早在深圳和上海開(kāi)發(fā)的小區，上海的小區已經(jīng)出現了電梯的大修和更換，這不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單用互聯(lián)網(wǎng)解決的話(huà)題。
重新定義社區，這是一件非?？喾浅＠鄣幕?，在過(guò)去一年我們把所有的建筑物所有的設備進(jìn)行了重新的編碼。甚至我可以告訴你全小區的垃圾筒，上面都有一個(gè)編碼，在O2O成為一個(gè)熱門(mén)話(huà)題的時(shí)候怎么變得有價(jià)值。這件事情在過(guò)去三年我們就完成了，實(shí)際上我們能把這些事情更多的和物業(yè)公司進(jìn)行分享。我們用這一套在底層數據的管理的方法，去跟別的物業(yè)公司來(lái)結合，用基金的管理方式，就是我來(lái)做GP，其他物業(yè)公司來(lái)做LP的物業(yè)方式去打造中國物業(yè)管理的聯(lián)盟。物業(yè)管理是一個(gè)勞動(dòng)的企業(yè)，很悲催。所以物業(yè)公司一定利用好它的員工去管理，尤其是沒(méi)有上過(guò)大學(xué)的人，去跟今天最時(shí)髦的互聯(lián)網(wǎng)結合，這才是我們未來(lái)發(fā)展的方向。
關(guān)于這個(gè)課題能做什么，我覺(jué)得能為大家貢獻的，除了這些觀(guān)點(diǎn)的進(jìn)一步深化之外，另外一點(diǎn)可以跟大家貢獻的是在過(guò)去四年萬(wàn)科物業(yè)變革的痛，我知道了該做什么，我也知道了不該做什么。到今天依舊沒(méi)有答案的需要研究的東西，比如今天所有的不動(dòng)產(chǎn)都要研究跟互聯(lián)網(wǎng)結合，但是互聯(lián)網(wǎng)就是去物理邊界，不動(dòng)產(chǎn)就是要有物理邊界。我覺(jué)得這些是我們這個(gè)小組要去真正完成的一個(gè)沒(méi)有答案的命題，哪怕在議程結束之后依然沒(méi)有答案，但是我相信這個(gè)研究本身也是有價(jià)值和意義的。
當然最后還是歡迎在座的諸位能夠踴躍加入今天處在風(fēng)口的行業(yè)，加入的人多了，周老板顛覆我們的可能性就小了。