BIM（建筑信息模型）在基建項目的設計、施工中應用的越來(lái)越廣泛，同時(shí)發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越大的作用。本人對BIM沒(méi)有系統深刻的理解，僅從物業(yè)管理和設備運維角度出發(fā)，提出一些實(shí)用的想法，試圖延續BIM在項目中的壽命周期。
一、BIM的動(dòng)態(tài)化
讓BA走進(jìn)BIM，讓BIM動(dòng)起來(lái)
只有形成一個(gè)動(dòng)態(tài)BIM環(huán)境，才能使BIM在運維上發(fā)揮作用。我們不是要一個(gè)動(dòng)畫(huà)三維圖，而是要讓BIM中涵蓋動(dòng)態(tài)化數據。
1. 全樓空調的管理
如對于一個(gè)復雜而龐大建筑的空調系統，我們要隨時(shí)了解它的運行狀態(tài)，利用BIM模型就非常直觀(guān)，對整體研究空調運行策略、氣流、水流、能源分布定義很大。對于使用VAV變風(fēng)量空調系統及多冷源的計算機中心等項目來(lái)說(shuō)，實(shí)用意義就更大。
如圖中，我們可方便了解到冷機的運行，類(lèi)型、臺數、板換數量、送出水溫、空調機（AHU）的風(fēng)量、風(fēng)溫及末端設備的送風(fēng)溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等幾十個(gè)參數，方便運行策略研究、節約能源。
同時(shí)對水泵啟停、閥門(mén)的開(kāi)啟度、各管線(xiàn)的水溫、流量，可進(jìn)行直觀(guān)的監視。
2. 智能照明
現在大多數項目都具有智能照明功能，利用BIM模型可對現場(chǎng)管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再現，為物業(yè)人員提供了直觀(guān)方便的手段。
3. 動(dòng)態(tài)BIM的軟、硬件條件
為了得到動(dòng)態(tài)BIM的應用，
在軟件上：
·BA（樓宇自控）所得到所有監測信息中的重要信息，必須接進(jìn)BIM模型中。這一點(diǎn)在弱電樓控系統采購時(shí)須要求軟件系統提供商保證提供數據接口，可使數據接入BIM；
·配置二維碼、RFID卡（后面詳述）；
·移動(dòng)平板電腦等；
二、工程應急處置
1. 跑水應急處理實(shí)例
在我們管理的項目中，有一次市政自來(lái)水外管線(xiàn)破裂，水從未完全封堵的穿管進(jìn)入樓內地下層，盡管有的房間有漏水報警，但水勢較大，且從管線(xiàn)、電纜橋架、未作防水的地面B001M向地下多層漏水，雖然有CAD圖紙，但地下層結構復雜，上下對應關(guān)系不直觀(guān)，從而要動(dòng)用大量人力，對配電室電纜夾層、倉庫、輔助用房等進(jìn)行逐一開(kāi)門(mén)檢查。如果能將漏水報警與BIM模型相結合，我們就可在大屏上非常直觀(guān)的看到浸水的平面和三維圖像，從而制定搶救措施，減少損失。
2. 重要閥門(mén)位置的顯示
標準樓層水管及閥門(mén)的設計和安裝都有相應的規律，可方便找到水管開(kāi)裂部位并關(guān)斷閥門(mén)。但是在大堂、中庭等處，由于空間變化大，水管閥門(mén)在施工時(shí)常有存在哪方便就安裝在哪的現象。如某項目因極端冷天至使大門(mén)入口風(fēng)幕水管冷裂，經(jīng)反復尋找閥門(mén)，最后在二層某個(gè)角落才找到。這里雖存在基礎管理的缺陷，但如有BIM模型顯示，閥門(mén)位置一目了然，處理會(huì )快很多。
3. 入戶(hù)管線(xiàn)的驗收
一個(gè)大項目市政有電力、光纖、自來(lái)水、中水、熱力、燃氣等幾十個(gè)進(jìn)樓接口，在封堵不良且驗收不到位時(shí)，一旦外部有水（如市政自來(lái)水爆裂，雨水倒灌），水就會(huì )進(jìn)入樓內。利用BIM模型可對地下層入口精準定位、驗收，方便封堵，質(zhì)量也可易于檢查，減少事故幾率。
三、火災應急處置水平的提高
對于火災應急處置恐怕是BIM模型可以成為最具優(yōu)勢的典型應用。
1. 消防電梯
按目前規范，普通電梯及消防電梯不能作為消防疏散用（其中消防梯僅可供消防隊員使用）。而有了BIM模型及BIM具有了前述的動(dòng)態(tài)功能，就有可能使電梯在消防應急救援，尤其是超高層建筑消防救援中發(fā)揮重要作用。
要達到這一目的所需條件包括：
·具有防火功能的電梯機房、有防火功能的轎廂、雙路電源（采用阻燃電纜）或更多如柴發(fā)或UPS（EPS）電源；
·具有可靠的電梯監控，含音頻、視頻、數據信號及電梯機房的視頻信號、煙感、溫感信號；
·在電梯廳及電梯周邊房間具有煙感傳感器及視頻攝像頭；
·可靠的無(wú)線(xiàn)對講系統（包括基站的防火、電源的保障等條件）或大型項目駐地消防隊專(zhuān)用對講系統；
·在中控室或應急指揮大廳、數據中心ECC大廳等處的大屏幕；
·可靠的全樓廣播系統；
·電梯及環(huán)境狀態(tài)與BIM的聯(lián)動(dòng)軟件。
當火災發(fā)生時(shí)，指揮人員可以在大屏前憑借對講系統或樓（全區）廣播系統、消防專(zhuān)用電話(huà)系統，根據大屏顯示的起火點(diǎn)（此顯示需是現場(chǎng)視頻動(dòng)畫(huà)后的圖示）、蔓延區及電梯的各種運行數據指揮消防救援專(zhuān)業(yè)人員（每部電梯由消防人員操作），幫助群眾乘電梯疏散至首層或避難層。哪些電梯可用，哪些電梯不可用，在BIM圖上可充分顯示，幫助決策。這一方案正與消防部門(mén)共同研究其可行性。
2. 疏散引導
對于大多數不具備乘梯疏散的情況，BIM模型同樣發(fā)揮著(zhù)很大作用。憑借上述各種傳感器（包括卷簾門(mén)）及可靠的通訊系統，引導人員可指揮人們從正確的方向由步梯疏散，使火災搶險發(fā)生革命性的變革。
3. 疏散預習
另外，在大型的辦公室區域我們可為每個(gè)辦公人員的個(gè)人電腦安裝不同地址的3D疏散圖，標示出模擬的火源點(diǎn)，以及最短距離的通道、步梯疏散的路線(xiàn)，平時(shí)對辦公人員進(jìn)行常規的訓練和預習。
四、安防能力的提高
1. 可疑人員的定位
利用視頻識別及跟蹤系統，對不良人員、非法人員，甚至恐怖分子等進(jìn)行標識，利用視頻識別軟件使攝像頭自動(dòng)跟蹤及互相切換，對目標進(jìn)行鎖定。
在夜間設防時(shí)段還可利用雙鑒、紅外、門(mén)禁、門(mén)磁等各種信號一并傳入BIM模型的大屏中。試想當我們站在大屏前，看著(zhù)大屏中一個(gè)紅點(diǎn)水平、上、下移動(dòng)、走樓梯、乘電梯，時(shí)時(shí)都在我們的視線(xiàn)之中，如同籠子里的老鼠般，無(wú)法跳出我們的視野。
當然這一系統不但要求BIM模型的配合，更要有多種聯(lián)動(dòng)軟件及相當高的系統集成才能完成。
2. 人流量監控（含車(chē)流量）
利用視頻系統+模糊計算，可以得到人流（人群）、車(chē)流的大概數量，這就使我們可在BIM模型上了解建筑物各區域出入口、電梯廳、餐廳及展廳等區域以及人多的步梯、步梯間的人流量（人數/㎡）、車(chē)流量。當每平米＞5人時(shí)，發(fā)出預警信號，＞7人時(shí)發(fā)出警報。從而作出是否要開(kāi)放備用出入口，投入備用電梯及人為疏導人流以及車(chē)流的應急安排。這對安全工作是非常有用的。
3. 重要接待的模擬
利用BIM模型在大屏上，我們可以和安保部門(mén)（或上級公安、安全、警衛等部門(mén)）聯(lián)合模擬重要貴賓（VVIP）的接待方案，確定行車(chē)路線(xiàn)、中轉路線(xiàn)、電梯運行等方案。同時(shí)可確定各安防值守點(diǎn)的布局，這對重要項目、會(huì )展中心等具有實(shí)用價(jià)值。利用BIM模型模擬對大型活動(dòng)整體安保方案的制定也會(huì )有很大幫助。
五、空間管理與導引系統
1. 空間管理——會(huì )議室、展廳預定
對于較重要的會(huì )議，人們大多要到現場(chǎng)查看會(huì )場(chǎng)。對于一個(gè)集中會(huì )議區、大型的會(huì )展中心，預定會(huì )場(chǎng)就變成了一個(gè)很繁重的工作，且由于對會(huì )場(chǎng)布局的不同要求，使這一工作的效率變得很低。
BIM模型的建立提供了可視空間的3D模型，人們在電腦畫(huà)面上（或手持平板電腦上）就可方便的了解會(huì )場(chǎng)的布局、空間感覺(jué)和氣氛，同時(shí)可以模擬調整布局會(huì )場(chǎng)，改變桌子擺放、增減椅子數量，并立即得到調整后的空間效果。通過(guò)網(wǎng)絡(luò )又可實(shí)現遠程會(huì )場(chǎng)預定，大大提高了效率。這種預定方式同樣非常適合展場(chǎng)展位的預定。
對于出租類(lèi)寫(xiě)字樓或同一單位的辦公室調整也有很大幫助。
2. 3D引導顯示屏
利用智能手機在樓內、區內進(jìn)行信息引導已開(kāi)始應用。建議在大型項目、大型會(huì )展園區設立多處3D引導顯示系統，方便顧客。例如：中國尊大廈設計了雙層空中大堂及雙層電梯，如找不好路徑，要到目的層就會(huì )很麻煩，因此可設多塊3D導引牌，指示乘梯路徑。
3. 區域及室內定位（ULS）
目前多用手機增強天線(xiàn)、WIFI天線(xiàn)、VLAN（內部通訊）天線(xiàn)等組成定位系統，精度應可做到3～5m，也有更精確的微波專(zhuān)用定位系統，定位精度可達到零點(diǎn)幾米。我們認為在一般辦公樓、園區、大型商場(chǎng)管理，定位3-5m的精度應該夠用。
人們通過(guò)智能手機、平板電腦等移動(dòng)設備利用APP即可了解區域內的各種空間信息（地圖功能map function）并可按引導尋找到目的地。這對一個(gè)大型物業(yè)項目、大型商場(chǎng)及大型會(huì )展中心來(lái)說(shuō)都具有非常實(shí)用的價(jià)值。
4. 車(chē)庫定位及尋車(chē)
對車(chē)庫停車(chē)的定位和取車(chē)尋找是一個(gè)熱門(mén)話(huà)題，我們建議：
在停車(chē)位邊上（柱、墻上）安裝二維碼，用智能手機掃描后，既記錄了停車(chē)位置信息，再利用區域定位，即可找到所存的車(chē)，這一方法簡(jiǎn)單、投資低。但沒(méi)有智能手機，這一方法就不能起作用。
當然依靠攝像識別系統或者每個(gè)車(chē)發(fā)一個(gè)定位用的停車(chē)卡（RFID卡），依賴(lài)精度更高的定位系統尋回停車(chē)也是可行的，但要考慮領(lǐng)卡所需的時(shí)間對大流量車(chē)庫入庫速度的影響。
總之在已有車(chē)輛誘導系統的大型停車(chē)場(chǎng)，定位及尋回方式應盡可能簡(jiǎn)單。
以上各類(lèi)定位，我們建議都以WIFI或藍牙（BHT）為格式來(lái)設計，為智能手機應用創(chuàng )造條件。
六、在物業(yè)管理上的應用
1. 預留維修更換設備條件
利用BIM模型很容易模擬設備的搬運路線(xiàn)，我們要認真分析，對今后10年甚至20年需更換的大型設備，如：制冷機組、柴發(fā)、鍋爐等作出管道可拆裝、封堵、移位的預留條件。
2. 基于BIM的建筑數據統計
BIM模型中的建筑數據比傳統的CAD軟件要求更嚴、更準，利用這一點(diǎn)在物業(yè)管理中可對諸如：石材面積、地毯面積、地板面積、外窗（外玻）面積以及閥門(mén)、水泵、電機等大量材料和零配件進(jìn)行精準的定位統計。尤其是對于那些十幾萬(wàn)平米以上的大項目，如中國尊108層，單體43萬(wàn)平米，意義就更大。結合物業(yè)行業(yè)中已較成熟的ERP管理，就可使我們的管理工作上一個(gè)臺階。
3. 大型清潔維修設備的模型
利用BIM模型可對較小空間中要使用大型清潔設備如蜘蛛車(chē)、液壓升降車(chē)等進(jìn)行模擬，為采購提供依據。
4. BIM-ERP的連接
在物業(yè)管理企業(yè)中，ERP系統已開(kāi)始廣泛應用，多種版本的軟件緊緊圍繞物業(yè)管理需求，系統內容逐漸豐富，適用性逐漸落地。在應用中許多物管企業(yè)參與或改進(jìn)了這一系統，因此使其越來(lái)越完善。我們認為，BIM模型要在物業(yè)運維方面發(fā)揮作用，延續生命，與物管ERP連接是最有效的方法。ERP的大量數據、統計方式、顯示界面都將使BIM應用更快成熟，因此在設計BIM應用時(shí)，就要提前預留與ERP的接口條件。
5. RFID卡和二維碼
在機電設備運維管理中，利用RFID卡（射頻卡）或二維碼作設備標簽已開(kāi)始普及，我們開(kāi)始試驗用RFID卡對隱蔽工程中的VAVBOX（變風(fēng)量空調末端）、閥門(mén)等進(jìn)行標簽。但因設備多、標簽數量大、電源需更換等問(wèn)題，感覺(jué)比較麻煩?，F開(kāi)始采用二維碼，在設備本體、基座、隱蔽設備附近（如通道墻面）貼附二維碼，感到很實(shí)用。用智能手機、平板電腦掃描二維碼可得到設備的相關(guān)信息及上下游系統構成，也可將巡視資料通過(guò)WIFI（或3G、4G）送回后臺。
6. 去天花功能
房間分隔想改造、風(fēng)道風(fēng)口要移位、燈光電線(xiàn)要增加，可是有天花擋著(zhù)，路由看不見(jiàn)，是否有安裝空間看不見(jiàn)，從檢修孔探進(jìn)頭也被空調末端擋著(zhù)，看不清，這時(shí)我們就想把天花拆了，看個(gè)究竟。BIM模型的建立，解決了這個(gè)難題，在現場(chǎng)拿著(zhù)平板電腦，調出房間圖紙，作去天花功能處理（涂層透明化），這時(shí)整個(gè)天花從圖像中去掉，甚至連四壁墻的裝修也去掉，天花內、裝修內的設備、管線(xiàn)、電線(xiàn)一清二楚，為改造、檢修提供了極大方便。
7. 人員定位
在BIM模型中，在晚間對入室的保潔服務(wù)員、巡視保安人員及運維的技工進(jìn)行定位，就可了解每個(gè)人的移動(dòng)軌跡，這無(wú)疑對內部可能發(fā)生的偷盜、泄密等事件起到監視和威懾，從而提高敏感區域的安全性，使物業(yè)整體保衛保密工作的水平進(jìn)一步提高。
8. BIM模型與運維人員的培訓
BIM模型直觀(guān)、準確，各種機電設備、管線(xiàn)、風(fēng)道、建筑布局一目了然，加上動(dòng)態(tài)信息、人流、車(chē)流、設備運行參數，又以動(dòng)畫(huà)方式演繹出來(lái)。這些信息正是我們培訓運維技工、安保人員以及各類(lèi)服務(wù)人員的極好教材。因此，充分利用這些教材進(jìn)行培訓，又成為BIM模型的重要應用內容。
七、BIM應用的條件和維護
1. BIM運維應用的條件
·2～3臺高性能服務(wù)器（及UPS電源）；
·BA與BIM的接口，即要求樓控供應商（霍尼韋爾Honeywell、江森Johnson Controls及西門(mén)子siemens）同意并按接口協(xié)議將BA系統的監控數據（含電梯視頻、音頻、數據的監測信號）接入BIM模型中；
·BIM應用的專(zhuān)有平臺軟件，并針對運維管理充分考慮BIM的建模精度，可以適當簡(jiǎn)化（尤其是導視、導人、導車(chē)等系統），降低對硬件的要求等；
·消防、各信息煙感、溫感、卷簾及其它聯(lián)動(dòng)系統的信息可接入BIM；
·安防高清攝像機可將視頻（火災、人流密度、VVIP動(dòng)線(xiàn)等）動(dòng)畫(huà)化按位置接入BIM模型中；
·一個(gè)較大的清晰的顯示大屏，這個(gè)大屏可設在項目中控室、應急指揮中心、數據中心的ECC大廳、決策室。建議用單珠LED p1.5～p2大屏，其對比度、亮度、色度都優(yōu)于傳統的拼接屏；
·較強功能的樓內及園區（室外）應急廣播系統；
·以上監控機房、指揮中心、電梯、電纜、電源等具有較高的防火等級。
2. BIM模型的維護
BIM模型的建立比CAD圖紙艱難的多，再把各項應用集成起來(lái)，真正發(fā)揮作用，就要付出更大的努力。
因此，我們首先要確保初始BIM模型的準確性，各項參數的準確性，尤其是各項機電設備、管線(xiàn)位置、規格的準確性。其次在日后的運行中，在改造、維修時(shí)還要不斷及時(shí)修正各參數的符合性，否則時(shí)間一長(cháng)，BIM就失真了。
我們建議在大型項目的運維資金中，留出BIM模型維護的費用，整個(gè)系統最好與專(zhuān)業(yè)BIM公司簽約，由其對系統進(jìn)行維護。
北京中際北視物業(yè)管理有限公司 總經(jīng)理