物業(yè)管理立法是一項涉及民生的立法，和廣大市民的生活息息相關(guān)。為了進(jìn)一步提高立法質(zhì)量，甘肅省蘭州市人大常委會(huì )公布了《蘭州市物業(yè)管理條例（草案）》，公開(kāi)征求公眾的意見(jiàn)。
《法制日報》記者發(fā)現，該條例正式實(shí)施后，將有效解決物業(yè)管理監管缺失、業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難、物業(yè)管理資料管理不規范、住宅室內裝飾裝修不規范、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規范以及物業(yè)企業(yè)代人受過(guò)等問(wèn)題。
物業(yè)管理行業(yè)歷史欠賬較多
據統計，截至目前，蘭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有673家，物業(yè)托管面積達到6580萬(wàn)平方米，專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)受益對象達220多萬(wàn)人，物業(yè)從業(yè)人員3萬(wàn)余人，物業(yè)管理覆蓋面占全市物業(yè)總量的70%。
近年來(lái)，隨著(zhù)法制建設的不斷深化，業(yè)主的維權意識有了明顯的增強，但全市物業(yè)管理行業(yè)現代服務(wù)意識和體系的建立稍顯遲滯，歷史欠賬較多具體表現在六個(gè)方面：
一是物業(yè)矛盾糾紛增多，部分矛盾甚至升級為局部性的群體性事件；
二是服務(wù)不規范，部分企業(yè)沒(méi)有建立完善的管理服務(wù)制度，服務(wù)不標準、服務(wù)不透明的問(wèn)題往往成為矛盾的焦點(diǎn)；
三是業(yè)主大會(huì )業(yè)主委員會(huì )建設滯后，業(yè)主參與積極性不高，業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難；
四是專(zhuān)項維修資金歸集難，大多數老舊小區、“三不管”樓院未歸集維修資金，導致房屋無(wú)法得到及時(shí)維修，引發(fā)物業(yè)矛盾，給業(yè)主的生活帶來(lái)隱患；
五是物業(yè)企業(yè)發(fā)展環(huán)境較差，物業(yè)管理與供水、供電、供暖、供氣的職責不清，多數小區由物業(yè)企業(yè)受“霸王條款”的制約無(wú)償代收代交，一旦發(fā)生停水或供暖溫度不達標，業(yè)主將問(wèn)題誤認為是物業(yè)企業(yè)造成的；
六是老舊小區數量較多，難以實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。
業(yè)主大會(huì )可選聘和解聘物業(yè)公司
草案規定，一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )決定制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì )成員，決定業(yè)主委員會(huì )的任期；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專(zhuān)項維修資金；確定物業(yè)服務(wù)內容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用等事項。
草案明確，業(yè)主大會(huì )每年至少召開(kāi)一次會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )召集。業(yè)主委員會(huì )不履行召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，業(yè)主可以聯(lián)名請求物業(yè)所在地的縣（區）物業(yè)行政主管部門(mén)或街道辦事處、鄉鎮人民政府協(xié)調督促召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
住宅小區不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的或者業(yè)主委員會(huì )不履行職責達一年以上等情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì )代行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職 責。物業(yè)管理委員會(huì )由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、派出所、社區居（村）民委員會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位、 業(yè)主代表等組成。
物業(yè)公司不得強行推銷(xiāo)裝修材料
草案要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應的服務(wù)，并及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，并定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，接受社區監督指導。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行廣告宣傳；不得擅自設置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；不得擅自許可或者默許他人利用共用 部位、共用設施設備從事獨家經(jīng)營(yíng)并收取費用；不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷(xiāo)裝飾裝修材料；不得擅自提高公共車(chē)位停車(chē)費標準等。
草案明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據有關(guān)法律、法規的規定和物業(yè)服務(wù)合同約定可以對物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備以及經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)， 收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應當單獨列賬；由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應當以業(yè)主委員會(huì )名義開(kāi)設賬戶(hù)，不得以任何個(gè)人或者其 他組織名義進(jìn)行管理。
草案規定，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案。
專(zhuān)業(yè)單位不得強制物業(yè)代收費用
草案提出，業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)，禁止損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；禁止侵占或者損壞物 業(yè)共用部位、共用設施設備；禁止損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全；禁止違法搭建、改建建筑物、構筑物；禁止違反規定飼養動(dòng)物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進(jìn)行現場(chǎng)巡查。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
草案要求， 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。其中，屬物業(yè)專(zhuān)有部分的費用，由業(yè)主繳納；屬物業(yè)服務(wù)企 業(yè)使用的費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。專(zhuān)業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
草案強調，物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政管理部門(mén)報告。