湖南省安鄉縣某物業(yè)公司要求王女士交物業(yè)費，王女士以購房時(shí)開(kāi)發(fā)商向其承諾可以終身免交物業(yè)費為由拒絕交納物業(yè)費。近日，湖南省安鄉縣人民法院公開(kāi)開(kāi)庭審理一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，判決王女士向物業(yè)公司交納物業(yè)費7395.36元。
2005年1月1日，王女士與安鄉某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了購房合同書(shū)，購買(mǎi)安鄉縣某花園小區的四套房屋。原告系該花園小區物業(yè)公司，與小區業(yè)主委員會(huì )簽訂了 物業(yè)管理服務(wù)合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期間，只交納一套房屋的物業(yè)費，而沒(méi)有交納另外三套房屋的物業(yè)費。王女士辯稱(chēng)，自 己購買(mǎi)的四套房屋，一套用于自家居住，另外三套用于開(kāi)辦幼兒園。因計劃開(kāi)辦幼兒園，當時(shí)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商約定按照幼兒園格局建造這三套房屋，且購房?jì)r(jià)格高于該 小區普通房屋價(jià)格。因為開(kāi)發(fā)商在購房合同書(shū)附件中對自己承諾了物業(yè)費“四套終身按一套收取”，自己才會(huì )決定購買(mǎi)這三套房屋，否則，自己不會(huì )購買(mǎi)。由此王女 士拒絕交納另外三套房屋的物業(yè)費。
法院經(jīng)審理認為，購房合同書(shū)附件中“四套終身按一套收取”的約定對物業(yè)公司沒(méi)有約束力，被告王女士不能由此主張免交另外三套房屋的物業(yè)費。法院最終判決王女士需向物業(yè)公司交納物業(yè)費7395.36元。
■法官說(shuō)法■
開(kāi)發(fā)商的承諾屬于無(wú)權代理行為
這起案件的爭議焦點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)對業(yè)主作出的關(guān)于減免物業(yè)費的承諾對物業(yè)公司是否具有約束力，物業(yè)公司對此是否需要無(wú)條件地執行。
該案承辦法官說(shuō)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司各自具有獨立的法人資格，是兩個(gè)不同的法律關(guān)系主體。王女士與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之間形成的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而其 與物業(yè)公司之間形成的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，這是兩個(gè)完全不同的民事法律關(guān)系。在未獲得物業(yè)公司授權委托的情形下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)權擅自處分物業(yè)公司權利， 無(wú)權在購房合同書(shū)附件中就物業(yè)費收取事項對被告作出承諾，減免物業(yè)費的承諾超越了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中的應有權利范圍，可以理解為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司在售房時(shí)為促使被告成功購房所采取的一種商業(yè)促銷(xiāo)手段。該承諾是一種無(wú)權代理行為，根據合同法的規定，無(wú)權代理行為在未經(jīng)被代理人追認的情形下，對被代 理人不發(fā)生法律效力。事實(shí)上，對于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為獲取自身利益所作出的越權承諾，如果物業(yè)公司需要無(wú)條件執行的話(huà)，對物業(yè)公司而言顯失公平。
該法官同時(shí)指出，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)為了打動(dòng)購房者，往往會(huì )大力宣傳樓盤(pán)優(yōu)勢，虛假或違法宣傳的現象屢見(jiàn)不鮮：有的作出一些不屬于自己權利范圍內的承 諾，如上述案例中擅自處分物業(yè)公司的收費權利;有的作出一些違法的承諾，如售后包租承諾，即開(kāi)發(fā)商承諾對購房者購買(mǎi)的商品房，由開(kāi)發(fā)商承租或者代為出租并 支付固定年回報;還有的對出售房屋的位置、環(huán)境、周邊設施等做虛假宣傳。開(kāi)發(fā)商在通過(guò)這些虛假宣傳誘導業(yè)主購房后，對售樓時(shí)的承諾往往置之不理，使業(yè)主遭 受損失。因此，消費者在購房時(shí)要擦亮眼睛，以免因誤導而購房，遭遇王女士同樣的苦惱。