9月21日上午,安徽省十二屆人大常委會(huì )第23次會(huì )議聽(tīng)取了《關(guān)于<安徽省物業(yè)管理條例(修訂草案)>的說(shuō)明》,修訂草案保留了原《條例》的框架結構,對原文進(jìn)行了176處修改,以適應物業(yè)管理發(fā)展的新形勢。
“租客”可以列席業(yè)主大會(huì )
隨著(zhù)城市流動(dòng)人口的增加,“租客”越來(lái)越多。但是,他們沒(méi)有產(chǎn)權,難以參與物業(yè)管理,其應享有的合法權益也難以保障。修訂草案增加對對物業(yè)使用人權益的保護內容,指出其物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利和義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關(guān)規定。物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì )。
修訂草案還增加了對物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)的保護。根據規定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定,落實(shí)安全防范措施,做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,導致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
沒(méi)有業(yè)委會(huì )也可以自行聘請物業(yè)
對于一些不具備成立業(yè)主大會(huì )條件,或者具備條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區,今后也或將可以自行聘請物業(yè)管理小區。
根據修訂草案,由街道辦事處、鄉鎮政府、居委會(huì )、村委會(huì )、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理委員會(huì ),可以組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。而物業(yè)管理委員會(huì )的人員組成,應當在小區內顯著(zhù)位置公示。
專(zhuān)項維修資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用
專(zhuān)項維修資金使用難和續籌難是較為突出的問(wèn)題。修訂草案規定,街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導下,協(xié)調監督建筑物及其附屬設施的專(zhuān)項維修資金的使用和管理。
業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金,業(yè)主委員會(huì )組織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用。管理規約應當包括專(zhuān)項維修資金籌集、使用和管理。
專(zhuān)項維修資金的管理,實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的原則。市、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同同級人民政府財政部門(mén)建立健全專(zhuān)項為維修資金的使用、管理和監督制度。
小區車(chē)位應先滿(mǎn)足業(yè)主需要
住宅小區內車(chē)位、車(chē)庫的管理和使用,是物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一,糾紛和矛盾比較集中。修訂草案中明確,物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫,應當首先滿(mǎn)足本區域內業(yè)主的需要,其歸屬由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。
對于擬出售的車(chē)位、車(chē)庫數量少于要求購買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數的,應當通過(guò)抽簽等公平方式確定,每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。對于出租的車(chē)位和車(chē)庫也參照此辦法管理。
業(yè)主拖欠物業(yè)費 物業(yè)可以提起訴訟
今后,對于拖欠物業(yè)費的,物業(yè)官司可以通過(guò)訴訟方式解決。根據修訂草案規定,業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示等形式,督促其限期交納,逾期不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
業(yè)主在裝修中,擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構的,會(huì )被處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。擅自改變建筑物及其附屬設施用途的,情節嚴重者會(huì )被處以50萬(wàn)元以上100萬(wàn)元以下罰款。
開(kāi)發(fā)商在交付前支付費用用于電梯更新改造
目前高層住宅電梯的后期維修、改造越來(lái)越被關(guān)注。針對高層住宅電梯、消防等特種設施設備的后期更新、改造資金籌集困難的問(wèn)題,修訂草案規定受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的,建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用的百分之一比例交存資金,專(zhuān)項用于電梯、消防等設備的更新改造,該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)管理區域專(zhuān)項維修資金管理。