近年來(lái)，隨著(zhù)拉薩市房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)管理也出現了許多新情況、新問(wèn)題，在業(yè)主和物業(yè)“矛盾”日益突出時(shí)，拉薩市制定出臺了《拉薩市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）。新的《條例》共七章八十三條，對物業(yè)管理區域、管理主體，物業(yè)服務(wù)等做了相關(guān)規定，也明確了建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )及其成員、物業(yè)管理相關(guān)部門(mén)及其工作人員的法律責任。
新《條例》涉及業(yè)主最關(guān)心的三個(gè)問(wèn)題
記者從拉薩市住房和城鄉建設局了解到，目前拉薩市物業(yè)管理存在一些問(wèn)題和困難，基本可歸納為：不少業(yè)主對物業(yè)管理缺乏正確認識，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難；物業(yè)管理企業(yè)對自身認識不明確、定位不準；物業(yè)管理未完全納入社區管理范疇，使得社區組織和業(yè)主自治機構在物業(yè)管理工作中的自治作用沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)；物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)運行機制尚未形成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)素質(zhì)低下；商品住宅小區建設過(guò)程中遺留的問(wèn)題對后期物業(yè)管理造成諸多困難；對物業(yè)服務(wù)內容、標準及服務(wù)收費標準缺乏正確認識，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)和收費很難達成共識。
新的條例出臺，就能解決業(yè)主和物業(yè)間長(cháng)期存在的那些問(wèn)題嗎？記者閱讀《條例》時(shí)發(fā)現，其內容涉及到了業(yè)主選舉、物業(yè)費收取、車(chē)位管理等大伙兒非常關(guān)心的問(wèn)題。以物業(yè)費用收取為例，該《條例》規定，物業(yè)服務(wù)費應當遵循合理、公開(kāi)及質(zhì)價(jià)相符的原則，由委托雙方根據市場(chǎng)規律自主協(xié)商確定，并在物業(yè)管理區域內予以公示。業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費為由，停水、停電或者減少服務(wù)人員、服務(wù)項目，降低服務(wù)標準、停止物業(yè)服務(wù)。對于業(yè)主最為關(guān)心的車(chē)位問(wèn)題，新的《條例》中規定，物業(yè)管理區域內規劃用于車(chē)輛停放庫(位)的，應當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。在滿(mǎn)足業(yè)主需求后，建設單位將車(chē)位、車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。出租的車(chē)位、車(chē)庫應當在物業(yè)管理區域內公示。業(yè)主共用的道路或者其他場(chǎng)地用于車(chē)輛停放庫(位)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì )、建設單位不得出售、附贈或者出租。
“因地制宜”制定《條例》內容
新的《條例》不乏一些亮點(diǎn)——首先該《條例》是在廣泛征集拉薩市市民意見(jiàn)的基礎上制定的，可謂“因地制宜”。因此，《條例》在物權法的基礎上，理清了各主體間的法律關(guān)系—一是業(yè)主之間的建筑物區分所有以及不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系；二是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的民事合同關(guān)系；三是政府與開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理關(guān)系。
其次，關(guān)于物業(yè)管理區域（小區）也有了明確劃分?，F實(shí)生活中，物業(yè)管理的很多糾紛均根源于物業(yè)前期規劃建設階段，如小區的劃分、調整問(wèn)題，小區配套建設不齊全，房屋質(zhì)量問(wèn)題等。這些開(kāi)發(fā)建設階段的遺留問(wèn)題一旦形成，往往難以在短期內解決，業(yè)主常常將此責任轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引發(fā)、激化物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的矛盾。因此，條例為了從源頭上防范、減少此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生，維護購房者的合法權益，專(zhuān)門(mén)設立專(zhuān)章，強化物業(yè)的前期監管。
另外，就當前物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主對物業(yè)共有部分財產(chǎn)的維護意識、公共責任意識要么淡漠不清，要么非份曲解；業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )有的難以成立，有的成立后的矛盾反而更難調處等突出問(wèn)題作了補充和細化。
當然，《條例》關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)的使用與維護也作了系統規定。例如關(guān)于物業(yè)管理的承接驗收、移交、退出機制和物業(yè)投訴，還對開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )及其成員、物業(yè)管理有關(guān)部門(mén)的法律責任作出了規定。同時(shí)，《條例》將物業(yè)管納入社區管理范疇，按照“條塊結合”指導原則，給街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會(huì )賦予更多的職能職責，為其織指導、協(xié)調、監督物業(yè)管理活動(dòng)提供法律依據。
除了亮點(diǎn)之外，大伙兒更關(guān)心的是該《條例》出臺的實(shí)際意義。據悉，該《條例》將于12月1日起施行，屆時(shí)，2009年制定的《拉薩市物業(yè)管理辦法》也將自行廢止。那么，新的《條例》如何規范物業(yè)管理活動(dòng)、維護業(yè)主權利的呢？這一期，讓我們?yōu)槟憬庾x新的《條例》，也為你講講業(yè)主和物業(yè)間的那些剪不斷、理還亂的事兒。