南寧市修訂物業(yè)管理辦法，擬規范老舊小區管理，降低業(yè)委會(huì )成立門(mén)檻
擬采用“電子投票” 業(yè)主在外地也能表決
10月30日，南國早報記者從南寧市法制辦獲悉，該辦正在就《南寧市物業(yè)管理辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》征求意見(jiàn)。這是《辦法》繼2007年修訂后再次修訂，這次修訂不但將老舊小區和無(wú)物業(yè)小區納入管理范疇，同時(shí)打破傳統小區物業(yè)管理思維，進(jìn)一步降低業(yè)委會(huì )成立的門(mén)檻
兩種方案管理老舊小區
由于一些單位改制、撤離，或是物管公司中途撤離等種種原因，南寧市目前有800多個(gè)無(wú)物業(yè)管理的老舊小區，普遍存在垃圾亂堆、車(chē)輛亂停放、無(wú)人值守等問(wèn)題。老舊小區如何管理？除個(gè)別小區通過(guò)成立業(yè)委會(huì )、自管小組等方式“自管”外，大部分無(wú)物業(yè)管理公司的小區依靠社區進(jìn)行“代管”。
征求意見(jiàn)稿對如何管理老舊小區給出兩種方案：一是可由業(yè)主決定自行管理；二是業(yè)主如果不自行管理，也不聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，則由鄉鎮政府、街道辦組織業(yè)主推選物業(yè)或者管理人員負責小區的環(huán)境衛生、公共秩序維護等工作，費用由全體業(yè)主承擔。
征求意見(jiàn)稿還規定，物業(yè)或者管理人員可以利用小區的共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，所得收益用于補充專(zhuān)項維修基金和彌補管理經(jīng)費不足。
分期建設的小區可先期成立業(yè)委會(huì )
在南寧，因為一個(gè)大型樓盤(pán)分好多期開(kāi)發(fā)，小區10多年間無(wú)法成立業(yè)委會(huì )的情況并不少見(jiàn)。根據南寧市現行的物業(yè)管理辦法，在同一個(gè)區域只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì )，這樣一來(lái)，先期得房的業(yè)主利益就得不到保障。
對此，征求意見(jiàn)稿新增規定，分期開(kāi)發(fā)的建設項目，首期物業(yè)交付使用的建筑面積達到當期開(kāi)發(fā)面積的60%以上，經(jīng)30%以上已交付專(zhuān)有部分物業(yè)業(yè)主書(shū)面申請成立業(yè)主大會(huì )的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
還有一種情況是，首套房交付滿(mǎn)兩年且物業(yè)交付使用的建筑面積達到總面積35%以上的，經(jīng)30%以上已交付專(zhuān)有部分物業(yè)業(yè)主書(shū)面申請成立業(yè)主大會(huì )的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主可用“電子投票”方式表決
今年上半年，南寧市人大常委會(huì )執法檢查組在對物業(yè)相關(guān)法規的檢查中發(fā)現，目前南寧市成立業(yè)主委員會(huì )的占比僅為21.3%，不但比例低，發(fā)揮作用也較難。不少業(yè)委會(huì )人員表示，業(yè)主組織工作開(kāi)展難，“業(yè)主召集”是最大的攔路虎。
南寧市北湖北路某小區業(yè)主李女士向記者介紹，她居住的小區是一個(gè)超過(guò)2000多戶(hù)的大居民區，從2009年開(kāi)始交付使用，去年小區才成立業(yè)委會(huì )籌備組，但是因為物業(yè)方面不提供業(yè)主名冊，加上還有不少業(yè)主在外地，籌備組無(wú)法召集業(yè)主開(kāi)會(huì )和投票，在截止期限前因為業(yè)主投票數還差200票，成立業(yè)委會(huì )隨之流產(chǎn)。
記者獲悉，目前，深圳已經(jīng)試行電子投票系統助力業(yè)主投票，有的社區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，在外地的業(yè)主不用親自來(lái)深圳，通過(guò)手機短信或上網(wǎng)的方式就可投票表決。為了降低業(yè)委會(huì )成立的門(mén)檻，探索多種方式推動(dòng)業(yè)委會(huì )的成立，南寧市這次修訂物業(yè)管理辦法，將電子投票、推選樓棟或者單元代表等外地的經(jīng)驗補充進(jìn)來(lái)。
征求意見(jiàn)稿規定：業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用召開(kāi)會(huì )議討論、書(shū)面征求意見(jiàn)和電子投票等方式表決，但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。電子投票的有關(guān)規定由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)另行制定。
物業(yè)管理區域內業(yè)主人數超過(guò)2000人的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中規定。
物業(yè)企業(yè)可公示欠費業(yè)主名單
南寧市人大常委會(huì )執法檢查組在檢查中發(fā)現，物業(yè)費收繳率低已經(jīng)成為困擾物業(yè)管理行業(yè)的普遍問(wèn)題，各種原因的物業(yè)糾紛往往直接反映在業(yè)主拒交或者拖欠物業(yè)費上。家住明秀路的市民葉先生對記者說(shuō)，他們小區也有部分業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)不到位，所以不交物業(yè)費。他認為：“欠費業(yè)主一直不交物業(yè)費，物業(yè)收的錢(qián)少了，可能會(huì )影響小區的管理，最后損害的還是全體業(yè)主的利益。”
這次修訂，征求意見(jiàn)稿規定：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書(shū)面催交，逾期3個(gè)月不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在本物業(yè)管理區域公示欠費業(yè)主名單。
小區物業(yè)服務(wù)合同期未滿(mǎn)突然退出；合同期滿(mǎn)后物業(yè)退出，但未及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)……如果遇到這種突發(fā)情況，小區有可能會(huì )陷入垃圾沒(méi)人清、安全沒(méi)人管的“真空”狀態(tài)。征求意見(jiàn)稿規定，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)要建立“應急服務(wù)企業(yè)預選庫”，如果出現上述突發(fā)情況，可由政府、街道辦在應急服務(wù)企業(yè)預選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)內容、標準和收費參照原物業(yè)服務(wù)合同內容執行。
占用小區共用部位最高可罰1萬(wàn)元
在一些小區，居民占用共用區域的行為屢屢可見(jiàn)。南寧市北湖路城市春天小區的業(yè)主張女士就很煩惱，她所在的樓棟，一樓就有停放車(chē)輛的地方，可還是有不少鄰居將電動(dòng)自行車(chē)通過(guò)電梯帶上樓，停放在自家門(mén)前的樓道里。一層樓有4戶(hù)人家，有時(shí)候4輛車(chē)都停在樓道里，車(chē)多的時(shí)候安全出口都被擋住，出入非常不便。
今后，這種行為將有處罰依據。這次修訂新增規定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人擅自占用物業(yè)管理區域內的共用部位、共用設施設備進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由縣、區房管部門(mén)責令其限期改正，對個(gè)人處500元以上1000元以下罰款，對單位處以5000元以上10000元以下罰款。