總簽約物業(yè)面積1.5億平方米，已交付物業(yè)7200萬(wàn)平方米。從目前的規?？?，還未上市的綠城物業(yè)是行業(yè)的佼佼者。
較早的市場(chǎng)化探索使綠城最終確立了大平臺戰略，綠城物業(yè)的業(yè)務(wù)可以概括為三大產(chǎn)品線(xiàn)：基礎的物業(yè)管理服務(wù)，約占整體收入的50%；為開(kāi)發(fā)商提供的顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)，約占整體收入的40%，這塊業(yè)務(wù)的毛利率較高，近40%；剩余10%是園區增值服務(wù)，毛利率將近50%。
過(guò)去，綠城服務(wù)走的是服務(wù)差異化路線(xiàn)，致力于為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎服務(wù)，物業(yè)費相對較高，平均價(jià)格不低于2.5元/平方米，并且保持了年均約10%的增長(cháng)幅度。“我們自己做過(guò)裝修公司、家政公司，開(kāi)過(guò)食堂，有過(guò)充分失敗的教訓?，F在已經(jīng)明白了，就是把自己變成一個(gè)平臺，做鏈接。”綠城物業(yè)服務(wù)集團常務(wù)副總經(jīng)理吳志華在接受經(jīng)濟觀(guān)察報獨家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，綠城物業(yè)希望能將優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源和業(yè)主、業(yè)主和業(yè)主連接起來(lái)。“園區增值服務(wù)，整體收入增長(cháng)幅度非?？?，去年完成了約1.4億元的收入，今年預計比去年增加約50%-70%。”吳志華說(shuō)，為園區開(kāi)發(fā)的“幸福綠城”APP，一年時(shí)間內下載量約20萬(wàn)人，遠超預期。
吳志華透露，業(yè)主在APP上用的最多的服務(wù)是快遞，每天快遞有將近1萬(wàn)單，APP的活躍度一半是靠快遞帶來(lái)的。此外，APP上的進(jìn)口商品免稅店開(kāi)業(yè)不久，每月保持10萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額。
綠城集團對綠城服務(wù)同樣寄予厚望。在其最新的五年規劃中，服務(wù)板塊被列為三大體系之一。
今年9月宋衛平曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，爭取將物業(yè)的服務(wù)人口組建成綠城園區生活聯(lián)盟，今年以后的8年之內，希望全國管理的園區服務(wù)人口能達到1000萬(wàn)人：“1000萬(wàn)人，攤到平均數，每個(gè)服務(wù)對象每年收取約500元-1000元的微薄利潤，這意味著(zhù)，保守估計8年后，綠城服務(wù)集團有50億-100億的經(jīng)營(yíng)利潤。”
訪(fǎng)談
做大平臺，而非親自做細分行業(yè)
經(jīng)濟觀(guān)察報：綠城物業(yè)提出的戰略是做大平臺，類(lèi)比起來(lái)，像物業(yè)行業(yè)的天貓。
吳志華：定位是類(lèi)似的。每個(gè)行業(yè)都有自己的管理模式、企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)的要訣。大家都想去自己搞餐飲、家政、置換、裝修，但是我覺(jué)得所有的板塊都做好是不大可能的。
我們已經(jīng)做了10年了，有過(guò)充分失敗的教訓。我們自己開(kāi)過(guò)裝修公司、家政公司，也開(kāi)過(guò)食堂，但是真正成功的公司其實(shí)真的不多，還是那些和物業(yè)管理相關(guān)的，能稍微有點(diǎn)成功。我們現在就是把自己變成一個(gè)平臺，希望做好優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源跟業(yè)主之間、業(yè)主和業(yè)主之間的鏈接。
這種模式對我來(lái)說(shuō)，核心要點(diǎn)是兩頭：一頭是足夠大的業(yè)主資源，一頭是足夠優(yōu)質(zhì)的商家。
經(jīng)濟觀(guān)察報：園區增值服務(wù)會(huì )是主要的發(fā)力點(diǎn)嗎？
吳志華：我們是兩條腿走路。園區增值肯定是不能孤立于物業(yè)管理的，我們做智慧園區，首先是對傳統的物業(yè)管理進(jìn)行改造。
對外，形成平臺；對內，我們對管理體系進(jìn)行“互聯(lián)網(wǎng)＋”的改造，正做同級管理體系的改造，正在改造同級管理體系，簡(jiǎn)化管理流程和管理層級，讓基層具有更大的自主性和積極性，在放權的同時(shí)，通過(guò)我們的信息系統，通過(guò)業(yè)主的線(xiàn)上評價(jià)，對他們形成制約。
經(jīng)濟觀(guān)察波：為什么說(shuō)傳統改造很重要？
吳志華：如果不對傳統的管控進(jìn)行改造，員工是很難適應新平臺的業(yè)務(wù)。傳統的物業(yè)公司，說(shuō)實(shí)話(huà)，比較集權，反應慢，經(jīng)過(guò)改革，我們要營(yíng)造“一線(xiàn)當家、自動(dòng)監督、用戶(hù)評價(jià)、容錯試錯”的管理體系。鼓勵員工大膽創(chuàng )新。
經(jīng)濟觀(guān)察報：目前發(fā)展的新業(yè)務(wù)中有哪些亮點(diǎn)？
吳志華：稍微有點(diǎn)優(yōu)勢的業(yè)務(wù)，是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，因為資產(chǎn)是死的，就在園區里面，我們有本土化的運營(yíng)優(yōu)勢。即便是這塊，也是希望和業(yè)內一流的企業(yè)合作，我們提供平臺和服務(wù)。
比如今年我們旗下的房屋中介公司綠城置換就和杭州本土的中介機構豪世華邦合作，我們控股，讓渡出40%股權，讓他們操盤(pán)和運營(yíng)，這塊的業(yè)務(wù)今年增長(cháng)了一倍。
此外，我們和互聯(lián)網(wǎng)租房平臺優(yōu)客逸家合作，專(zhuān)門(mén)做毛坯房的返租，簡(jiǎn)易裝修之后，變成適合年輕人居住的白領(lǐng)公寓，目標客群就是35歲以下的年輕人。
還有酒店式公寓的運營(yíng)，會(huì )和一家度假公寓在線(xiàn)平臺合作成立合資公司，今年在這塊做了幾個(gè)試點(diǎn)，發(fā)現營(yíng)業(yè)收入和利潤都是很高的，明年計劃在全國范圍內鋪開(kāi)。
經(jīng)濟觀(guān)察報：聽(tīng)說(shuō)綠城服務(wù)也要做家裝？
吳志華：主要做的是精裝修房屋，包括軟裝、家具、家電。項目交付后，我們把拎包入住的樣板房布置好，并且給予保價(jià)的承諾，如果一兩年內你在同城買(mǎi)到價(jià)格更低的，我們負責賠付。
規模擴張
經(jīng)濟觀(guān)察報：綠城物業(yè)管理的綠城項目占比是15%，擴展非綠城項目時(shí)，你們優(yōu)勢是什么呢？
吳志華：首先，我們20年來(lái)已經(jīng)形成了一系列的合作伙伴，綠城、浙江新湖、融創(chuàng )，也正在計劃和中交集團成立合資物業(yè)公司，中交的項目交給我們管理。
今年預計新增4500萬(wàn)平方米物業(yè)，這也是我們物業(yè)服務(wù)費單價(jià)比較高且上漲比較快的主要原因，因為新物業(yè)費較高的新項目不斷補充進(jìn)來(lái)。我們計算過(guò)，因為新項目的加入對物業(yè)費的提高大概有2/3的影響，老項目的提價(jià)是1/3。
第二，我們也在做股權的收購和合作，收購的目標是相對優(yōu)質(zhì)的公司，約1.5億平方米的合約面積里，83%來(lái)自于新項目的拓展，17%來(lái)自于收購。
另外，也會(huì )做一些管理的輸出，目前有2000萬(wàn)平方米物業(yè)，我們稱(chēng)之為代管服務(wù)，但這只是我們業(yè)務(wù)的一部分，我們的戰略重點(diǎn)仍然是在新項目的擴展和并購。
經(jīng)濟觀(guān)察報：收購目標是哪種類(lèi)型的企業(yè)？
吳志華：基本上是中小型公司?，F在的形勢是，開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)公司，做得好的，都想去上市；小公司待價(jià)而沽，把整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格炒上去了，很多物業(yè)公司的心理價(jià)位基本上是在凈利潤的10倍左右，這確實(shí)也提高了并購難度。
經(jīng)濟觀(guān)察報：有想過(guò)大規模對外輸出服務(wù)嗎？
吳志華：代管業(yè)務(wù)明年要升級，也要成立聯(lián)盟企業(yè)，但規模上仍舊通過(guò)自然生長(cháng)和股權收購的方式，進(jìn)行擴張。我們的打算是在平臺模式真正能夠形成、且產(chǎn)生額外盈利之后，再發(fā)力去做聯(lián)盟性的擴張。
我們還是希望做比較高端的細分市場(chǎng)，要維持比較好的服務(wù)品質(zhì)?？焖贁U張的話(huà)，對品質(zhì)肯定還是有影響的。很多時(shí)候，開(kāi)發(fā)商引進(jìn)你的目的其實(shí)就是促銷(xiāo)。
經(jīng)濟觀(guān)察報：目前的項目仍然集中在長(cháng)三角，會(huì )擴大布點(diǎn)范圍嗎？
吳志華：業(yè)務(wù)策略上，著(zhù)重鞏固在優(yōu)勢地區的市場(chǎng)份額，不會(huì )盲目布點(diǎn)，目前75%的份額在長(cháng)三角，主要的收購合并也會(huì )在長(cháng)三角進(jìn)行。因為按照我們的平臺戰略，在單個(gè)城市有幾個(gè)項目是沒(méi)什么用的，無(wú)法整合資源。
經(jīng)濟觀(guān)察報：你如何評價(jià)物業(yè)行業(yè)所占的風(fēng)口？
吳志華：熱潮之下，仍需冷靜?，F在行業(yè)有兩個(gè)極端思想，一個(gè)是瞧不起互聯(lián)網(wǎng)，另外一個(gè)是覺(jué)得互聯(lián)網(wǎng)是萬(wàn)能的。
我覺(jué)得，傳統的物業(yè)公司如果脫離了物業(yè)管理去做O2O是不現實(shí)的。我們物業(yè)公司應該用互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，改進(jìn)管理系統，提高效率，第二是改善業(yè)主的服務(wù)體驗，最后是逐步營(yíng)建O2O平臺。這個(gè)平臺到底能不能做好、能不能賺錢(qián)，目前還是在探索中。