據某地2015年1至3季度的司法統計顯示，物業(yè)管理糾紛已呈大幅上升之勢，甚至同比漲幅超過(guò)50%。究其原因，主要是由于業(yè)主拒繳物業(yè)管理費；而業(yè)主之所以拒繳，往往是因為認為自己有“正當理由”。
理由一：彼此未簽合同
【案例】向女士購得住房時(shí)，小區的房屋已售出90%，且成立了業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，其中包括收費的標準。今年5月，因向女士以收費偏高、自己并沒(méi)有與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由，拒絕繳納物業(yè)管理費，物業(yè)公司遂提起訴訟要求向女士清償。法院對物業(yè)公司的訴求予以支持。
【評析】最高法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條規定：“建設單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 ”即只要業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，則不管業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽約，都應依據物業(yè)管理合同規定的服務(wù)價(jià)格交納相應費用，對已提供相關(guān)服務(wù)的物業(yè)公司予以補償。
理由二：物業(yè)服務(wù)欠缺
【案例】今年7月，因小區業(yè)主肖女士一再拒絕繳納物業(yè)管理費，物業(yè)公司在向肖女士發(fā)出書(shū)面催繳通知后，見(jiàn)肖女士依舊無(wú)動(dòng)于衷，便提起訴訟。雖然肖女士以小區衛生狀況很差、盜竊案件時(shí)有發(fā)生等為由抗辯，但法院經(jīng)審理，照樣判令肖女士補交所有物業(yè)管理費，并支付滯納金。
【評析】雖然最高法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持”，即業(yè)主的確有權追究物業(yè)公司的違約責任，但基于業(yè)主履行繳費義務(wù)與向物業(yè)公司追究違約責任屬不同法律關(guān)系，決定了業(yè)主不能因為物業(yè)公司違約而拒絕繳納物業(yè)管理費。
理由三：物業(yè)捆綁收費
【案例】一家自來(lái)水公司曾與物業(yè)公司約定：由物業(yè)公司幫助收取水費，自來(lái)水公司給予一定比例的提成作為報酬。此后，物業(yè)公司采取捆綁式收費，要求業(yè)主必須同時(shí)繳納物業(yè)管理費和所欠水費。業(yè)主張女士覺(jué)得物業(yè)公司的做法違法，既不繳納物業(yè)管理費，也不繳納水費。法院雖然駁回了物業(yè)公司要求張女士支付水費的請求，但卻責令張女士務(wù)必繳清物業(yè)管理費。
【評析】最高法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條第一款規定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規、部門(mén)規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”正因為物業(yè)公司將本應由自來(lái)水公司向最終用戶(hù)收取的水費，擅自納入、捆綁在自己收費范圍，決定了張女士的確有權拒絕，但這并等于其可以否定與物業(yè)公司間的物業(yè)服務(wù)合同，以及由此產(chǎn)生的繳納物業(yè)管理費義務(wù)。
理由四：物業(yè)經(jīng)營(yíng)牟利
【案例】為增加收入，物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意的情況下，搭建起兩間店鋪出租牟利。業(yè)主楊先生認為，店鋪所在地塊為業(yè)主共有，物業(yè)公司無(wú)權處分，所得收益應歸業(yè)主，但物業(yè)公司不予理睬，楊先生只好以拒絕繳納物業(yè)管理費相對抗。讓令楊先生不解的是，法院竟支持了物業(yè)公司要求其如數繳納物業(yè)管理費的訴求。
【評析】《物業(yè)收費辦法》第18條規定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。”即物業(yè)公司私自搭建店鋪出租牟利、企圖占用租金的行為必須糾正，但在物業(yè)公司置之不理的情況下，應通過(guò)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )處理。如果對處理不服，則可以以受害業(yè)主的身份提起訴訟，而不能以拒繳物業(yè)管理費的方式來(lái)對抗。