共生、共享、共贏(yíng)
——對物業(yè)管理行業(yè)轉型升級的思考
最近兩年，物業(yè)管理行業(yè)站在了資本和技術(shù)的風(fēng)口上，在這樣的背景下物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何抓住機遇，借風(fēng)乘勢，飛起來(lái)進(jìn)行轉型升級？可以以物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程和關(guān)鍵數據為鑒，把握好當前發(fā)展態(tài)勢，為未來(lái)轉型理清思考奠定基礎。
新視角看新藍海
預計未來(lái)5年，物業(yè)管理行業(yè)通過(guò)并購重組和資源優(yōu)化，將進(jìn)入平穩的理性發(fā)展期，全行業(yè)服務(wù)面積近250億平方米，復合增速約為8%；全行業(yè)有10.5萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，復合增速約12%；行業(yè)從業(yè)人數突破613萬(wàn)人，復合增速約25%。從另外一個(gè)角度看TOP200企業(yè)，可以發(fā)現排名前200的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全行業(yè)中，數量占比0.2%，管理面積占比13.6%，從業(yè)人數占比11%，擁有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理師占比12.9%，可以看出，近兩年在優(yōu)秀標桿企業(yè)的帶領(lǐng)下，行業(yè)集中度有所提高，整個(gè)行業(yè)也正向品牌化、規?；?、專(zhuān)業(yè)化和集約化方向發(fā)展，行業(yè)并購重組悄然進(jìn)行，行業(yè)洗牌、資產(chǎn)重組、優(yōu)勝劣汰將是大勢所趨。
但從行業(yè)整體數據來(lái)看，目前物業(yè)管理行業(yè)依然呈現出明顯勞動(dòng)密集型的特征，盡管市場(chǎng)規模不斷擴大，行業(yè)集中度也在不斷提高，但市場(chǎng)中依然充斥著(zhù)大量小微企業(yè)。
在國外，普遍認為物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)紅海市場(chǎng)，靠的是大量勞動(dòng)力在現有市場(chǎng)進(jìn)行競爭。與國外市場(chǎng)發(fā)展不同，國內好像是忽如一夜春風(fēng)來(lái)，這春風(fēng)就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)風(fēng)和資本浪潮風(fēng)，物業(yè)管理行業(yè)正在互聯(lián)網(wǎng)和資本市場(chǎng)的推動(dòng)下轉型萌動(dòng)。
2015年以來(lái)，處在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)風(fēng)口的物業(yè)管理行業(yè)正轉向以社區O2O打造眾多增值服務(wù)模式和資本運營(yíng)方式的新藍海。面對巨大的市場(chǎng)空間，物業(yè)管理行業(yè)除去基礎服務(wù)外，還有更大的社區O2O增值服務(wù)空間，這為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的藍海戰略奠定了堅實(shí)的基礎，賦予了優(yōu)秀企業(yè)更大的發(fā)展空間。
用新視角去看物業(yè)管理行業(yè)的新藍海，核心點(diǎn)是行業(yè)屬性的改變，物業(yè)管理行業(yè)本身具備一些互聯(lián)網(wǎng)的基因，比如說(shuō)海量的客戶(hù)、容量巨大的市場(chǎng)空間、高滿(mǎn)意度的客戶(hù)體驗，以及高黏性的客戶(hù)關(guān)系。
物業(yè)管理行業(yè)正面臨著(zhù)一場(chǎng)行業(yè)的變革，行業(yè)企業(yè)正向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)轉型，行業(yè)的估值差異化逐步顯現。在線(xiàn)下已經(jīng)累計了大量客戶(hù)需求在等待挖掘，同時(shí)還有近250億平方米的市場(chǎng)；在線(xiàn)上則要整合新型資源，通過(guò)新技術(shù)、新方式打造成本優(yōu)勢和效率優(yōu)勢，同時(shí)搭建社區O2O線(xiàn)下平臺，成為線(xiàn)上資源的對接站，解決社區O2O最后一公里問(wèn)題。面對市場(chǎng)，優(yōu)秀的企業(yè)已經(jīng)率先在尋找藍海發(fā)展之路，技術(shù)、智力、資本是轉變的關(guān)鍵所在。目前彩生活、萬(wàn)科物業(yè)、長(cháng)城都在做一件事——擴張。從互聯(lián)網(wǎng)角度來(lái)看，只有海量的客戶(hù)和高頻的客戶(hù)流量才是企業(yè)最大化的基礎，彩生活通過(guò)彩之云對外進(jìn)行智力輸出，萬(wàn)科物業(yè)通過(guò)睿服務(wù)進(jìn)行服務(wù)輸出，長(cháng)城從知識和服務(wù)角度進(jìn)行技術(shù)輸出，也就是資本收購、隱形收購和聯(lián)盟收購，核心共同點(diǎn)都是并購擴張。
新一輪資本風(fēng)口上，行業(yè)的整體估值大幅度提升，不管是并購方還是被并購方，不管是并購資本本質(zhì)還是用于軟硬件升級的資本支出，本質(zhì)都是一種高額資金使用、重資本運作模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心價(jià)值在于物業(yè)合同，物業(yè)服務(wù)合同成為炙手可熱的香餑餑。隨著(zhù)業(yè)主自主意識提高，行業(yè)自律規范發(fā)展以及政府的監管力度的加大，特別是行業(yè)標桿企業(yè)借核心優(yōu)勢跑馬圈地，搶奪地盤(pán)。這時(shí)中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)合同隨時(shí)有可能丟掉，就好像一個(gè)夏天的冰棍隨時(shí)可能化掉。這時(shí)，中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇轉嫁風(fēng)險，把企業(yè)賣(mài)掉變現；也可以選擇轉型升級，做大做強。標桿企業(yè)并購獲得中小企業(yè)的股權，拿到了大批物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量跟不上來(lái)，在規模擴大后管理效率和效益跟不上來(lái)時(shí)，拿到手的物業(yè)服務(wù)合同會(huì )再次丟掉，花重金并購的支出也會(huì )灰飛煙滅，所以物業(yè)管理行業(yè)并購是需要審慎理性看待的話(huà)題。
現階段，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的階段定位用戰略初期形容最恰當，按照萬(wàn)科在未來(lái)三年達到5億平方米的在管面積，他們的市場(chǎng)份額也僅占是2%，物業(yè)管理行業(yè)中還有10.2萬(wàn)家小微企業(yè)，小微企業(yè)是不是非要并購才是行業(yè)的發(fā)展路徑，在未來(lái)即將到來(lái)的新藍海，全行業(yè)10.2萬(wàn)家小微企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向又在哪里？這是需要思考的問(wèn)題。
探索未來(lái)行業(yè)發(fā)展方向
探索未來(lái)行業(yè)的發(fā)展方向，要從行業(yè)發(fā)展要素入手，通過(guò)對行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢的特點(diǎn)展望，規律把握，探索出標桿企業(yè)和中小企業(yè)共同發(fā)展的特點(diǎn)，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至少面臨兩個(gè)階段：一是由勞動(dòng)密集型傳統服務(wù)業(yè)向知識密集型相結合的現代物業(yè)服務(wù)轉型，此階段的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)是管理和服務(wù)升級，借助互聯(lián)網(wǎng)手段大量運用APP和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息技術(shù)，提升基礎服務(wù)質(zhì)量，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度、忠誠度和客戶(hù)黏性。同時(shí)要為企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化奠定基礎，簡(jiǎn)單理解就是要物業(yè)基礎服務(wù)的O2O。二是由現代服務(wù)業(yè)向互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)轉型，此階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)要通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)擴大服務(wù)范圍、服務(wù)半徑、服務(wù)深度，延伸服務(wù)領(lǐng)域、豐富服務(wù)品種、創(chuàng )新服務(wù)價(jià)值，同時(shí)根據行業(yè)自動(dòng)變革管理模式，優(yōu)化提升物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)價(jià)值，打造電商企業(yè)線(xiàn)下最后一公里的O2O運營(yíng)品牌，簡(jiǎn)單說(shuō)就是社區運營(yíng)的O2O。在厘清物業(yè)管理行業(yè)整體的發(fā)展方向和順序以后。要分析哪些要素能為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)原動(dòng)力。首先科技是第一生產(chǎn)力。O2O平臺、互聯(lián)網(wǎng)思維的確能給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)很多改變，它是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)轉型升級的工具和手段。同時(shí)在未來(lái)，顛覆行業(yè)的還需要“人”和資本運作，當然這里的“人”不再是付出簡(jiǎn)單腦力勞動(dòng)的人，而是付出智慧智力的人。
物業(yè)管理行業(yè)終歸是服務(wù)行業(yè)，服務(wù)要尊重客戶(hù)需求和體驗。社區O2O是時(shí)下熱門(mén)的概念，它不是一個(gè)獨立存在的垂直市場(chǎng)，而是包羅萬(wàn)象涉及居民衣食住行、吃喝玩樂(lè )等方面，社區O2O從最初的信息聚合發(fā)展到為人提供任何能想到的服務(wù)。通過(guò)O2O便捷客戶(hù)生活，享受高端服務(wù)，每個(gè)人做著(zhù)原來(lái)做的事，但是更加規范和高效，同時(shí)使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)規范化和高效化。除了社區O2O以外，另外一片巨大的藍海——服務(wù)機器人，最近受到了極大的關(guān)注。隨著(zhù)人力成本不斷上升，尤其勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)說(shuō)，人員工資越來(lái)越高，企業(yè)壓力增大，這些因素為物業(yè)機器人的發(fā)展奠定了基礎。
現在流行一個(gè)說(shuō)法，叫籌智，物業(yè)管理行業(yè)還屬于勞動(dòng)密集型的行業(yè)，傳統的并購擴張會(huì )帶來(lái)一系列負面問(wèn)題。比如，標桿企業(yè)通過(guò)并購擴張雖然服務(wù)面積增加了，但是服務(wù)品質(zhì)在某個(gè)階段會(huì )下降，因為隨著(zhù)管理半徑的增加，管理人員的素質(zhì)如果不能得到相應提升，那么運用效率會(huì )不增反減，人才是未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在?；I智的核心做法就是將專(zhuān)業(yè)化的人才，包括職業(yè)經(jīng)理人、事業(yè)合伙人整合在一起，提高創(chuàng )新思維、創(chuàng )新能力和創(chuàng )新素質(zhì)，提高整體運營(yíng)效率，適應未來(lái)的藍海戰略。
大勢所趨的物業(yè)眾籌
如果說(shuō)技術(shù)和智力都是物業(yè)管理行業(yè)上層建筑的話(huà)，資本就是這座大廈最堅實(shí)的基礎，因為一切發(fā)展都離不開(kāi)資本的支持，資本才是王道。傳統物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)人數眾多的重資產(chǎn)行業(yè)。未來(lái)應該是輕資產(chǎn)運作的行業(yè)，通過(guò)資本運作帶來(lái)重組資金、人才引進(jìn)、創(chuàng )新思維培養、技術(shù)革新從而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的整體升級。
物業(yè)管理行業(yè)現在已經(jīng)站在風(fēng)口之上，企業(yè)的發(fā)展路徑該怎么選擇？關(guān)于資本運作標桿企業(yè)已經(jīng)在全面地推進(jìn)、領(lǐng)跑。但華山是否只有一條路，是否只能通過(guò)上述重資產(chǎn)和高杠桿的并購模式才能推進(jìn)行業(yè)的資本運作？風(fēng)起來(lái)了，行業(yè)在轉型升級，是否還有更多、更好地路徑？現在眾籌概念廣受熱議，眾籌本質(zhì)就是分享經(jīng)濟，它是實(shí)現人盡其才、物盡其用的社會(huì )發(fā)展核心目標最重要的方式，眾籌通過(guò)信息化的平臺高效、精準地連接各種需求和資源。而共享經(jīng)濟正適應了物業(yè)管理行業(yè)藍海發(fā)展的戰略，它強調不以競爭為根本目的，像汽車(chē)行業(yè)的Uber和短租行業(yè)的Airbnb，物業(yè)管理行業(yè)同樣可以打造類(lèi)似的眾籌平臺，將物業(yè)市場(chǎng)放在該平臺上，有錢(qián)出錢(qián)，有智慧出智慧，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化高效率運作獲取更高的收益。