資本破局 物業(yè)崛起
從去年開(kāi)始，物業(yè)管理行業(yè)資本市場(chǎng)發(fā)生了一系列重大事件。6月彩生活上市，7月中海物業(yè)向香港銀交所提交了上市申請，在香港證券市場(chǎng)，包括綠城服務(wù)在內的多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在進(jìn)行類(lèi)似的上市運作；今年2月份彩生活以3.3億元并購了開(kāi)元國際，成為物業(yè)管理行業(yè)最大的一宗并購，今年以來(lái)已經(jīng)陸續有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新三板上市。據我所知已經(jīng)在新三板提交了資料，在批準路上的企業(yè)還有5-6家。這樣一算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)走新三板上市之路的企業(yè)，多達十幾家；還有不少企業(yè)準備在國內主板上市，也正在進(jìn)行相關(guān)運作，希望能夠開(kāi)辟物業(yè)服務(wù)企業(yè)主板上市的先河。
除了主板上市以及在新三板上市的案例外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)的證券化這條道路也已開(kāi)辟了先河。今年7月10日,“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”獲上海證券交易所無(wú)異議函。這是全國首單物業(yè)費資產(chǎn)證券化項目。
通過(guò)對每個(gè)月物業(yè)管理行業(yè)的重要事件的羅列，我發(fā)現80%都是和資本、并購相關(guān)聯(lián)的，確實(shí)資本目前在物業(yè)管理行業(yè)里的運作讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機會(huì )。
資本市場(chǎng)如何看待物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值
資本市場(chǎng)是如何看待物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值的？我們對4年中包括彩生活在內的在香港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和在國內上市公司的地產(chǎn)企業(yè)的市盈率進(jìn)行比較分析。以彩生活為例，彩生活的市盈率在40-80倍，滬深上市的房地產(chǎn)公司在20倍左右，在香港上市的房地產(chǎn)公司在10倍左右，彩生活的市盈率遠遠高于其他房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)，可見(jiàn)資本市場(chǎng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的預期估值是很高的。彩生活上市之初的總市值只有36億元，上市之后，一直穩定在50億元左右，去年年報公開(kāi)后將近100億元。上市不僅讓市場(chǎng)認識到企業(yè)的價(jià)值，而后市值獲得很大攀升，同時(shí)企業(yè)的規模也迅速擴大。上市之前，彩生活在管面積不到1億平方米，上市之后在管面積達到2.7億平方米，翻了一倍多；上市前彩生活在管項目為630個(gè)，現在則達到1700個(gè)；上市之前彩生活的營(yíng)業(yè)收入是3.92億元，而今年上半年就已經(jīng)達到2.82億元，今年可能會(huì )達到5億元或者更多，以上就是彩生活上市之后市盈率、市值表現以及規模發(fā)展的表現。
從實(shí)際企業(yè)的案例來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)空間是巨大的，對2000年到2014年底這14年所有商品房的竣工面積進(jìn)行統計分析，可以看出，這14年的竣工存量為96.26億平方米，而2014年底物業(yè)服務(wù)企業(yè)百強企業(yè)的服務(wù)面積僅為是17.49億平方米，不到整個(gè)存量的20%，可以想象，未來(lái)這些優(yōu)秀企業(yè)的市場(chǎng)空間是非常廣闊的。
住宅的產(chǎn)權70年，從拿地到交付，周期是5年，剩下的65年是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)周期。在這65年里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要做好物業(yè)服務(wù)本身，還可以將服務(wù)延伸到多個(gè)領(lǐng)域，比如二手房的銷(xiāo)售、房屋的二次裝修、租賃等及圍繞業(yè)主提供的其他服務(wù)，可以說(shuō)產(chǎn)值空間是非常巨大的。近年來(lái)，大眾對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認識在提高，新技術(shù)得到了更廣泛的應用，包括互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的興起為物業(yè)管理行業(yè)提供了更大的機會(huì )，新的技術(shù)手段使物業(yè)服務(wù)企業(yè)更為標準化、規?；约案拥挠行?，也解決了傳統服務(wù)行業(yè)高成本的弊端，降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本的同時(shí)也提高了服務(wù)效率，最主要的是提高服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社區生態(tài)經(jīng)濟圈的價(jià)值巨大，目前在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平臺上社區經(jīng)濟的價(jià)值還遠遠沒(méi)有顯現，而O2O的興起為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增值服務(wù)提供了巨大的想象空間，也給整個(gè)社區經(jīng)濟生態(tài)圈創(chuàng )造了更大的機會(huì )。社區經(jīng)濟的潛力巨大，對于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，選擇投資物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一原則是一定要有良好的服務(wù)基礎，例如百強企業(yè)是行業(yè)內毋庸置疑的佼佼者；第二是企業(yè)是否擁有運用新技術(shù)手段的能力；第三是企業(yè)在整個(gè)發(fā)展過(guò)程中是否采用了新技術(shù)手段，以及社區經(jīng)濟的價(jià)值是否能夠發(fā)揮的淋漓盡致，彩生活為什么能夠在整個(gè)資本市場(chǎng)得到很高的認可，就是因為在以上三個(gè)方面進(jìn)行了好的結合。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何借力資本市場(chǎng)揚帆遠航
彩生活上市之后給企業(yè)帶來(lái)了很好的估值，獲得了良好的發(fā)展機會(huì )，企業(yè)迅速形成了規?；l(fā)展，應該說(shuō)不僅是彩生活，跟房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的企業(yè)也是一樣。
上市給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機遇，企業(yè)在資本上獲得助推力的渠道也是多種多樣的：一是可以選擇在國內、香港的主板上市的一級市場(chǎng)；也可以選擇包括創(chuàng )業(yè)板、中小板的二級市場(chǎng)；場(chǎng)外新三板的三級市場(chǎng)；還有場(chǎng)外的股權交易市場(chǎng)、券商市場(chǎng)四級市場(chǎng)等以上渠道企業(yè)可以根據自身的情況選擇。
強的企業(yè)其實(shí)都具有在主板上市的財務(wù)基本面條件。除了上市，還有其他的途徑獲得資本的助力，比如協(xié)議收購、舉牌收購、收購上市的子公司、國有企業(yè)的行政劃撥、以母公司的名義定向增發(fā)等等都可以獲得在主板市上市的機會(huì )。此外還有新三板，幾乎所有的百強企業(yè)都具備新三板上市的財務(wù)指標的條件，對于這些，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據自己的條件選擇自己的渠道。也可以參考物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)的證券化的做法，這適合具有開(kāi)發(fā)背景的、具有一定的規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。資產(chǎn)證券化的融資具有一定規模，融資的期限比較長(cháng)，資金用途也不受限制，融資層比較低，操作周期稍短是階段性的介入資本擴大企業(yè)模資本規模的一種可選渠道?？偠灾?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據自身的規模和特點(diǎn)、發(fā)展規劃和定位來(lái)考慮，選擇合適的渠道及融資的額度。
物業(yè)管理行業(yè)正站在風(fēng)口之上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用風(fēng)口飛起來(lái)，就看企業(yè)有沒(méi)有想法和行動(dòng)?，F在中國的各行各業(yè)都是可以有奇跡的，就像前不久的動(dòng)畫(huà)電影《大圣歸來(lái)》?！洞笫w來(lái)》作為一部動(dòng)畫(huà)電影在全球以近10億的最高票房收官，超越了不少好萊塢大片，影片的創(chuàng )始合伙人說(shuō)：“因為我們有資本的力量。”資本的力量能夠讓不可能變成可能，讓有可能的事情變得更好。彩生活唐學(xué)斌總裁曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，上市之后資本的動(dòng)力推動(dòng)彩生活不斷做好云端服務(wù)，現在一方面做好自己的本業(yè)，另一方面借助外力讓企業(yè)發(fā)展得更好。希望未來(lái)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)能做出一些破除行業(yè)壁壘、創(chuàng )記錄的事情，更希望物業(yè)管理行業(yè)也能出幾個(gè)《大圣歸來(lái)》?！?/span>
作者系中國指數研究院副院長(cháng)