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樓內樓外公共區域保潔員每天清掃幾次，小區草坪地被植物修剪到什么程度……如同在飯店點(diǎn)菜，今后市民將根據需求選擇物業(yè)服務(wù)標準，并繳納與之相對應的費用。市國土房管局近日印發(fā)《關(guān)于實(shí)施住宅小區物業(yè)服務(wù)等級化管理的意見(jiàn)》，推行住宅小區物業(yè)服務(wù)等級化管理。
住宅小區物業(yè)管理服務(wù)包括，物業(yè)管理基本服務(wù)和機電設施設備日常運行養護管理。根據該意見(jiàn)，住宅小區物業(yè)管理基本服務(wù)推行“雙四級”標準，即按 照基本服務(wù)內容和標準，劃分為一、二、三、四四個(gè)服務(wù)等級，每個(gè)服務(wù)等級區分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格四個(gè)服務(wù)標準。不同服務(wù)等級實(shí)行不同繳費標準，具體繳費標準和相應的服務(wù)等級按照物業(yè)服務(wù)合同約定執行。每個(gè)服務(wù)等級所達到的服務(wù)標準或者養護管理標準，依據年度考評結果確定?？荚u實(shí)行百分制，其中物業(yè)管理基本服務(wù)權重為60%，機電設施設備日常運行養護管理權重為40%。不同服務(wù)等級綜合得分在90分以上的為本服務(wù)等級優(yōu)秀，得分在89至80分的為本服務(wù)等級良好，得分在79至60分的為本服務(wù)等級合格，得分少于60分的為本服務(wù)等級不合格。
物業(yè)管理服務(wù)考評采取年度考核、分級評定方式進(jìn)行。物業(yè)管理小區內未配置電梯、消防等機電設施設備的，只考評物業(yè)管理基本服務(wù)。每年1月底前， 市國土房管局匯總考評結果向社會(huì )公布，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定、人民法院審理物業(yè)管理服務(wù)費涉訴案件判決的重要依據。據悉，推行住宅小區物業(yè)服務(wù)等級化管理，將實(shí)現權利與責任明確，業(yè)主可對物業(yè)進(jìn)行監督、評估以及對不滿(mǎn)意的物業(yè)進(jìn)行更換，物業(yè)方面也能在職責范圍內進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。
等級化管理實(shí)施“組合拳”
業(yè)主可表決解聘物業(yè)市國土房管局近日印發(fā)《關(guān)于實(shí)施住宅小區物業(yè)服務(wù)等級化管理的意見(jiàn)》，推行住宅小區物業(yè)服務(wù)等級化管理。今后，項目管理服務(wù)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、人員資格和項目管理權這三方面掛鉤，通過(guò)實(shí)施“組合拳”，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量。
據悉，本市將全面推行物業(yè)服務(wù)事項公開(kāi)公示，主動(dòng)接受監督。強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信監管，嚴格落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級年度評定公布制度，加大對違約、違規物業(yè)服務(wù)企業(yè)監管處罰力度。依法核查企業(yè)資質(zhì)條件，不符合相應資質(zhì)條件的，重新核定企業(yè)資質(zhì)等級，一年內不得承接物業(yè)管理項目，不得晉升資質(zhì)等級。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違法違規情形的，依法吊銷(xiāo)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。對小區項目經(jīng)理吊銷(xiāo)其《天津市物業(yè)管理項目經(jīng)理崗位證書(shū)》。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)定期復核制度，對不符合原相應資質(zhì)條件的，實(shí)施降級或取消資質(zhì)。區縣房管局書(shū)面將考評結果為不合格小區情況告知社區居委會(huì )(村民委員會(huì ))和小區業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員 會(huì )可以組織業(yè)主書(shū)面表決解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，重新選聘新物業(yè)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)事項實(shí)行年度考評
十條紅線(xiàn)一票否決根據該意見(jiàn)，本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)事項一票否決制度。本市劃定十條紅線(xiàn)，觸線(xiàn)物業(yè)企業(yè)有其中之一的，將實(shí)行一票否決，年度考評結果為不合格。
這十條不能觸碰的紅線(xiàn)依次為：在考評年度內發(fā)生重大責任事故的；因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任引發(fā)重大群體或越級上訪(fǎng)事件，影響社會(huì )穩定和正常社會(huì )秩序，造成惡劣影響的；因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任被媒體公開(kāi)曝光在社會(huì )上造成惡劣影響的；聘用無(wú)相應資格證書(shū)的人員擔任項目經(jīng)理的；電梯逾期未進(jìn)行年檢的；未按照協(xié)議約定及時(shí)退還裝修保證金及其他應退還費用的；挪用房屋專(zhuān)項維修資金和應急解危專(zhuān)項資金的；被市國土房管局或者區縣房管局日常巡查公開(kāi)通報后不及時(shí)整改，一年內被公開(kāi)通報三次(含三次)以上的；退出項目管理時(shí)不按照《天津市物業(yè)管理條例》等政策法規規定，履行退出程序和相應義務(wù)的；以及其他嚴重不良行為。
物業(yè)服務(wù)考評結果將作法院重要證據
服務(wù)不合格難討物業(yè)費根據《關(guān)于實(shí)施住宅小區物業(yè)服務(wù)等級化管理的意見(jiàn)》，本市將通過(guò)加強教育引導、強化行政約束、嚴格法律追究等綜合措施，提高物業(yè)管理服務(wù)費收繳率，為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)良性循環(huán)提供有力保障。
根據該意見(jiàn)，本市各區縣房管局將指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，對業(yè)主提出的合理化建議和意見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應制定整改措施并限期整改完善，整改后要進(jìn)行回訪(fǎng)。今后積極協(xié)助人民法院物業(yè)管理服務(wù)費糾紛案件審理工作，每年1月底前，各區縣房管局將本轄區住宅小區物業(yè)管理服務(wù)考 評結果書(shū)面抄送同級人民法院。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的住宅小區被區縣房管局年度考評評定為合格以上的，該考評結果作為人民法院認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的重要證據。物業(yè)企業(yè)達到優(yōu)秀、良好、合格服務(wù)標準的，人民法院將作為重要證據采信，如果業(yè)主沒(méi)有其他佐證，人民法院會(huì )判定業(yè)主繳納全額物業(yè)費和滯納金，這樣杜絕了惡意欠費現象發(fā)生，解決了優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的后顧之憂(yōu)。同樣，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)若被評為不合格的，要求業(yè)主收繳物業(yè)費的訴求，人民法院不予支持，這樣也維護了業(yè)主的正當權益。
減少二手房交易產(chǎn)生糾紛
發(fā)放交齊物業(yè)費提示單本市推行住宅小區物業(yè)服務(wù)等級化管理實(shí)施新舉措，即二手房交易時(shí)，將向交易雙方發(fā)放交齊物業(yè)管理服務(wù)費提示單。今后，類(lèi)似因前業(yè)主欠物業(yè)費而導致新業(yè)主入住遭拒等煩心事，將會(huì )盡早得到規避。
據介紹，這項新舉措具體為，住宅小區進(jìn)行二手房交易時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房屋交易機構在打印《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》時(shí)，向交易雙方發(fā)放交齊物業(yè)管理服務(wù)費提示單。提示單上明確交易雙方履行“按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費”的義務(wù)。如有隱瞞、欺騙行為，當事人應承擔相應法律責 任。提示單一式兩份，房產(chǎn)出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽字各留存一份。一旦賣(mài)家尚未將物業(yè)費結清，買(mǎi)主可以及時(shí)督促賣(mài)家交清物業(yè)費。這樣通過(guò)二手房交易提示單，讓買(mǎi)賣(mài)雙方明確自己權利，將物業(yè)費等物業(yè)服務(wù)全面了解交接，減少交易之后的糾紛。