前言
《物業(yè)管理條例》第三十六條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。這是業(yè)主家中失竊時(shí)物業(yè)公司承擔賠償責任的法律依據。業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司承擔賠償額與其過(guò)錯程度相對應。具體賠償標準尚無(wú)法律明確規定，由法官在個(gè)案中自由裁量。根據目前的裁判規則，物業(yè)公司承擔賠償責任的范圍在10%至30%之間。
請看下例
楊某系龍崗區某小區的業(yè)主，物業(yè)公司系該小區的物業(yè)管理公司。
2011年2月12日19時(shí)，楊某發(fā)現自己家中被盜，向坪地派出所報警，稱(chēng)被盜現金51300元、白金耳環(huán)一對、黃金手鏈兩條、黃金項鏈一條、6克金塊一塊、西鐵城手表一只、松下數碼相機一部、華碩筆記本電腦一部、損失價(jià)值約10萬(wàn)元。公安機關(guān)對此立案處理，并對現場(chǎng)進(jìn)行了勘驗，發(fā)現此次盜竊是在門(mén)鎖完好的情況下發(fā)生的。
在雙方的物業(yè)服務(wù)協(xié)議第二條第七款約定：“保安：外來(lái)人員進(jìn)出小區有登記，出入有序”，在本案所涉事件發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司未能對進(jìn)入車(chē)輛和人員進(jìn)行登記管理。此后，本案一直未偵破。
楊某索賠未果，遂訴至法院，要求物業(yè)公司賠償損失12萬(wàn)元。
物業(yè)公司抗辯
物業(yè)公司則認為在楊某家中失竊這一事件中，物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)公司并不存在過(guò)錯，因此無(wú)需賠償。其主要理由如下：
1楊某沒(méi)有按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)管理費。
物業(yè)公司與楊某之間雖然簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但楊某并沒(méi)有繳納2011年2月份的物業(yè)管理費。因此，楊某沒(méi)有權利要求物業(yè)公司履行合同義務(wù)及民事賠償責任。
2物業(yè)公司未對進(jìn)出車(chē)輛、人員進(jìn)行登記不足以認定存在過(guò)錯。
物業(yè)公司在本案中不存在過(guò)錯。原審法院以物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，未對進(jìn)出車(chē)輛和人員進(jìn)行登記，不能對公安機關(guān)的偵破提供線(xiàn)索的角度認定物業(yè)公司存在過(guò)錯，毫無(wú)法律和事實(shí)依據。
3在案件沒(méi)有偵破時(shí)，無(wú)法確定物業(yè)公司的補充賠償責任份額。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使需要承擔法律責任，也只是承擔補充賠償責任。在案件沒(méi)有偵破，沒(méi)有抓到犯罪嫌疑人的情況下，無(wú)法確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的補充賠償責任份額。
4楊某未舉證證明其損失數額。
楊某在派出所報案時(shí)稱(chēng)損失達10萬(wàn)元，其中包括現金51300元。但在訴狀中及開(kāi)庭時(shí)陳述損失12萬(wàn)元，其中包括現金6萬(wàn)多元，可以看出兩次陳述存在矛盾之處。而且楊某也沒(méi)有對現金來(lái)源、現金存放原因、丟失物品價(jià)值以及陳述矛盾等問(wèn)題作出解釋說(shuō)明。
判決結果
該案經(jīng)深圳市中級人民法院終審認定，最終判令物業(yè)公司對楊某的損失承擔20%的賠償責任。法院的作出該判決的主要理由包括：
1 物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同約定對進(jìn)出車(chē)輛、人員進(jìn)行登記，存在一定過(guò)錯，法院酌情物業(yè)公司對楊某的損失承擔20%的賠償責任。
楊某被盜的主要和直接的原因是第三人的行為，因當時(shí)盜竊者并未撬鎖或者打破窗戶(hù)，而是采取一定手段正常、安靜地進(jìn)入楊某的房間實(shí)施盜竊，因此物業(yè)公司也不大可能對此及時(shí)察覺(jué)和防范。從防范案件的發(fā)生的角度來(lái)講，物業(yè)公司是沒(méi)有過(guò)錯的。
但物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，未對進(jìn)出車(chē)輛和人員進(jìn)行登記，不能對公安機關(guān)的偵破提供線(xiàn)索，對案件的偵破并追回楊某的損失的角度來(lái)講，物業(yè)公司存在一定過(guò)錯，與楊某的損失存在一定的因果關(guān)系。本案酌情認定物業(yè)公司對楊某的損失應承擔20%的責任。
2關(guān)于楊某的總體損失，法院結合公安機關(guān)立案情況、生活常識，酌情定為8萬(wàn)元。
由于事故發(fā)生后，相關(guān)物品被盜取，對于楊某的損失，事實(shí)上難以得到確定的證據加以證實(shí)，該院只能從自由心證的角度，通過(guò)蓋然性的原理，來(lái)對相關(guān)事實(shí)加以認定。
楊某在事故發(fā)生的第一時(shí)間，向公安機關(guān)陳述案情，按照正常的生活實(shí)踐，其內容較為真實(shí)，原則上應予采信。楊某在本案中訴稱(chēng)損失12萬(wàn)元，與報案記錄中的價(jià)值相矛盾，該院采信報案記錄中的陳述。
同時(shí)，本案中楊某稱(chēng)被盜物品有5萬(wàn)余元的現金，根據生活常識，在家里保存如此大額的現金較為異常，楊某又未能提供相應的銀行取款的憑據，因此，該院酌情認定現金3萬(wàn)元。因此，對于楊某的總體損失，該院酌情認定為8萬(wàn)元。物業(yè)公司應賠償楊某16000元。
3刑事案件是否偵破，不影響物業(yè)公司依據合同法上過(guò)錯承擔的賠償責任。
物業(yè)公司辯稱(chēng)本案應先待公安機關(guān)破案后才能處理，所以應該中止，但本案物業(yè)公司承擔賠償責任是依據其合同法上的過(guò)錯來(lái)承擔的，與被盜人的行為無(wú)關(guān)，無(wú)論公安機關(guān)查明的事實(shí)如何，都不能免除物業(yè)公司基于自身的過(guò)錯而向楊某承擔的責任。
唯物觀(guān)點(diǎn)
業(yè)主家中失竊的，物業(yè)公司是否需要承擔賠償責任，通常從以下思路予以考慮：
1物業(yè)服務(wù)公司是否按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行了安全防范義務(wù)。
我國《物業(yè)管理條例》第三十六條規定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
根據該條例可知，物業(yè)管理公司的保安措施是否達到職業(yè)所要求的標準是判斷其是否承擔責任的關(guān)鍵。對于物業(yè)管理公司是否履行了正常的安全防范義務(wù)且不存在失職情形的判斷，則要根據業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同以及業(yè)主公約、住戶(hù)手冊等規則載體并結合具體案件情況確定。
如上述案例所述，楊某被盜的主要和直接的原因是第三人的行為，盜竊者采取一定手段正常、安靜地進(jìn)入楊某的房間實(shí)施盜竊，因此物業(yè)公司也不大可能對此及時(shí)察覺(jué)和防范。從防范案件的發(fā)生的角度來(lái)講，物業(yè)公司是沒(méi)有過(guò)錯的。但物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，未對進(jìn)出車(chē)輛和人員進(jìn)行登記，不能對公安機關(guān)的偵破提供線(xiàn)索，對案件的偵破并追回楊某的損失的角度來(lái)講，物業(yè)公司存在一定過(guò)錯，與楊某的損失存在一定的因果關(guān)系。
物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未對進(jìn)出車(chē)輛、人員進(jìn)行登記，是法院判令其承擔20%賠償責任的主要原因。
2業(yè)主的損失額由法官結合公安機關(guān)立案證據材料、生活常識予以確定。
如上述案例，楊某在派出所報案時(shí)稱(chēng)損失達10萬(wàn)元，其中包括現金5萬(wàn)余元。但在訴狀中及開(kāi)庭時(shí)陳述損失12萬(wàn)元，其中包括現金6萬(wàn)多元。兩次陳述存在矛盾之處，法院采信了報案記錄中的陳述。
另外，楊某沒(méi)有對現金來(lái)源、現金存放原因、丟失物品價(jià)值以及陳述矛盾等問(wèn)題作出解釋說(shuō)明。法官出于生活常識考量，在家里保存如此大額的現金較為異常，楊某又未能提供相應的銀行取款的憑據，因此，酌情認定現金損失為3萬(wàn)元。
3物業(yè)公司承擔賠償責任的比例一般在10%—30%之間，具體標準由法官在個(gè)案中自由裁量。
根據現有案例的判決尺度，賠償比例一般以財物損失的10%-30%之間。但具體的賠償比例并沒(méi)有有相應的法律規定。
如果業(yè)主失竊主要是因為物業(yè)公司違反服務(wù)合同約定，沒(méi)有盡到安全防范義務(wù)的，一般賠償業(yè)主30%損失；如果物業(yè)公司承擔次要過(guò)錯，則賠償業(yè)主損失的20%左右；如物業(yè)公司僅存在一般過(guò)錯，則賠償業(yè)主損失的10%左右。
在具體案件中，法官還會(huì )結合物業(yè)管理公司的過(guò)錯程度、業(yè)主所交物業(yè)管理費的多少以及業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同來(lái)定奪。
注：本文系真實(shí)案例改編，參見(jiàn)深圳市中級人民法院(2012)深中法商終字第713號《深圳市XX管理有限公司與楊某物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案》民事判決書(shū)。