為了規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，保障社會(huì )和諧穩定，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規，我局起草了《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（草案征求意見(jiàn)稿）》，擬以省政府規章形式出臺，現征求社會(huì )各界意見(jiàn)，以切實(shí)提高立法的科學(xué)性、民主性和可操作性。請社會(huì )各界人士將修改意見(jiàn)和建議直接寄送山東省物價(jià)局綜合法規處。地址：濟南市歷下區東關(guān)大街長(cháng)盛小區38號；郵編：250013；電話(huà)：0531-86974826（傳真86954761）；郵箱：zhc@sdwj.gov.cn。意見(jiàn)征集截止日期為2016年1月24日。
山東省物價(jià)局
2016年1月8日
山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
（草案征求意見(jiàn)稿）
第一章 總 則
第一條 為了規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，保障社會(huì )和諧穩定，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內物業(yè)服務(wù)收費及其監督管理。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，包括物業(yè)公共服務(wù)費、機動(dòng)車(chē)停放費、特約服務(wù)費等費用。
第三條 省人民政府價(jià)格主管部門(mén)負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。
設區的市、縣(市、區)人民政府價(jià)格主管部門(mén)按照價(jià)格管理權限，負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。
縣級以上人民政府發(fā)展改革、住房城鄉建設、國土資源、人民防空等部門(mén)按照各自職責，做好物業(yè)服務(wù)收費管理相關(guān)工作。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合法、合理、公開(kāi)和質(zhì)價(jià)相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)及服務(wù)階段分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
第五條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費、車(chē)位場(chǎng)地使用費和普通住宅車(chē)位租賃費實(shí)行政府指導價(jià)，其他物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費項目，由設區的市、縣(市、區)人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)管理部門(mén)或者建設行政主管部門(mén)（以下統稱(chēng)“物業(yè)主管部門(mén)”）制定基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，報同級人民政府批準，并向社會(huì )公布。
本辦法所稱(chēng)普通住宅，不包括獨棟、雙拼、聯(lián)排等各類(lèi)高檔住宅。
第二章 物業(yè)公共服務(wù)費
第六條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區域內從事房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持以及安全防范協(xié)助等公共性服務(wù)，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。
第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費應當根據物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級定價(jià)。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標準由設區的市物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同同級價(jià)格主管部門(mén)制定并公布。
第八條 普通住宅在銷(xiāo)售前，建設單位應當擬定物業(yè)服務(wù)方案，選擇物業(yè)服務(wù)等級，以招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，確定具體收費標準，報送當地價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)主管部門(mén)備案。
第九條 物業(yè)服務(wù)等級、內容、收費標準、收費方式、合同期限、終止情形等，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中列明，并在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應當包含物業(yè)公共服務(wù)費的內容。
第十條 因開(kāi)發(fā)建設單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設施和綠化環(huán)境等未能達到房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定標準的，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條 因政府指導價(jià)變動(dòng)需要調整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在政府指導價(jià)變動(dòng)范圍內做相應調整。
因服務(wù)成本變化需要調整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將真實(shí)、完整的物業(yè)服務(wù)成本向業(yè)主公開(kāi)，并經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主書(shū)面同意。
第十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)公共服務(wù)費可以預收，但預收時(shí)間不得超過(guò)半年。
符合交付條件的物業(yè)，業(yè)主或者物業(yè)使用人逾期不辦理交付手續的，物業(yè)公共服務(wù)費從建設單位書(shū)面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續之日起由業(yè)主或者物業(yè)使用人交納。
物業(yè)尚未出售、出租或者因建設單位原因未按時(shí)交付物業(yè)買(mǎi)受人的，物業(yè)公共服務(wù)費由建設單位交納。
第十三條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)公共服務(wù)費。
第十四條 普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權建筑面積(不含與住宅配套的儲藏室面積，下同)計收。已辦理房屋權屬證書(shū)的，以房屋權屬證書(shū)記載的房屋建筑面積計收；未辦理房屋權屬證書(shū)的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同載明的房屋建筑面積計收。
獨立專(zhuān)有車(chē)庫的物業(yè)公共服務(wù)費，按照房屋權屬證書(shū)或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同載明的建筑面積計收。
改變設計用途用于經(jīng)營(yíng)的房屋、車(chē)庫、儲藏室的物業(yè)公共服務(wù)費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人按照約定標準計收。
第十五條 普通住宅交付后空置一年以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費按實(shí)際運行費用適當減收。具體減收比例由設區的市、縣（市、區）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)確定。
第十六條 物業(yè)共用部位、共用設施設備在保修期限內的，維修養護費用由建設單位負擔；超過(guò)保修期限的，其維修、更新和改造費用應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人另行收取。
第三章 機動(dòng)車(chē)停放費
第十七條 本辦法所稱(chēng)機動(dòng)車(chē)停放費，包括車(chē)位租賃費、停車(chē)服務(wù)費、車(chē)位場(chǎng)地使用費。
第十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人及其他承租人租賃建設單位的車(chē)位，應當交納車(chē)位租賃費，具體收費標準由承租人與建設單位約定。
建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和收取車(chē)位租賃費的，應當簽訂書(shū)面委托合同。未簽訂書(shū)面委托合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取費用。
普通住宅車(chē)位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價(jià)范圍內約定。
第十九條 物業(yè)管理區域內業(yè)主共有車(chē)庫內的車(chē)位使用人，應當交納停車(chē)服務(wù)費。具體收費標準由業(yè)主大會(huì )或者經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
普通住宅前期物業(yè)停車(chē)服務(wù)收費標準，由建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價(jià)范圍內約定。
己購買(mǎi)車(chē)位但未停放車(chē)輛的，停車(chē)服務(wù)費應當適當減收。
第二十條 對占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有道路或者其他公共區域停放機動(dòng)車(chē)的，可以收取車(chē)位場(chǎng)地使用費，具體收費標準由業(yè)主大會(huì )確定。
普通住宅前期物業(yè)車(chē)位場(chǎng)地使用費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價(jià)范圍內確定具體收費標準。
第二十一條 長(cháng)期占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有道路或者其他公共區域停放機動(dòng)車(chē)的，可以按月收取車(chē)位場(chǎng)地使用費；臨時(shí)停放機動(dòng)車(chē)的，可以按小時(shí)收??；停放未超過(guò)2小時(shí)的，應當免費。
第二十二條 對進(jìn)入住宅物業(yè)管理區域內進(jìn)行應急處置、實(shí)施救助救護、市政工程搶修等執行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，不得收取任何費用。
第四章 其他服務(wù)收費
第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并依法辦理有關(guān)手續。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)收入和車(chē)位場(chǎng)地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì )決定其使用方式和用途。
屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金應當優(yōu)先用于抵扣物業(yè)公共服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管第一款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費及稅費外，不得挪作他用。管理費不得超過(guò)收益資金的20%，具體比例由設區的市、縣(市、區)價(jià)格主管部門(mén)確定。
第二十五條 供水、供氣、供電、供暖等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位收取報酬。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員、車(chē)輛實(shí)行出入管理的，應當為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置必要的出入證件。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供免費出入證件之外更為便利的通行設備的，由業(yè)主、物業(yè)使用人自愿選擇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制收取費用。
第二十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行室內裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主或者裝修人員收取室內裝修保證金和建筑垃圾清運費，具體標準由雙方協(xié)商確定。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照與業(yè)主或者物業(yè)使用人的約定，提供機動(dòng)車(chē)看管、家政服務(wù)等特約服務(wù)并收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。
第五章 監督管理
第二十九條 價(jià)格主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督檢查，建立物業(yè)服務(wù)收費成本調查和價(jià)格監測制度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)收費違法行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的賬簿、文件及其他資料，不得弄虛作假。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律法規，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量與收費標準質(zhì)價(jià)相符。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、等級、項目、計費方式與起始時(shí)間、收費標準與依據、價(jià)格舉報投訴電話(huà)等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監督，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應當符合規定，不得以保證金、押金等形式變相收費。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收入和車(chē)位場(chǎng)地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置予以公示。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同及本辦法規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕交納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。未按合同約定交納的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)訴訟等方式依法追繳。
第三十四條 建立物業(yè)服務(wù)收費投訴舉報處理機制。對因物業(yè)服務(wù)收費引起的投訴舉報，由價(jià)格主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責依法處理。
第六章 法律責任
第三十五條 違反本辦法規定的行為，法律、法規已經(jīng)規定法律責任的，從其規定；法律、法規未規定法律責任的，依照本辦法的規定處罰。
第三十六條 違反本辦法規定，建設單位在普通住宅銷(xiāo)售前未將物業(yè)服務(wù)收費標準報送備案的，由價(jià)格主管部門(mén)責令限期改正，逾期拒不改正的，處5000元以上1萬(wàn)元以下罰款。
第三十七條 違反本辦法規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由價(jià)格主管部門(mén)處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按規定程序調整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費標準的；
（二）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；
（三）未按規定使用、管理物業(yè)共用部位、共用設施設備收益資金和車(chē)位場(chǎng)地使用費的；
（四）未按規定免費配備出入證件的。
第三十八條 違反本辦法規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依據價(jià)格法律、法規、規章予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)超出政府指導價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費標準的;
(二)低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的;
(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
(四)強制或者變相強制服務(wù)并收費的;
(五) 違反規定以保證金、抵押金等形式變相收費的；
(六)自立收費項目或者自定標準收費的；
(七)不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的;
(八)不配合價(jià)格行政執法的；
(九)其他違反價(jià)格法律、法規、規章規定的行為。
第三十九條 價(jià)格主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)違反本辦法規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按規定制定收費標準的；
（二）超越權限制定收費標準的；
（三）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他人員賄賂的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。
第七章 附則
第四十條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費，可以參照本辦法規定執行。
第四十一條 本辦法實(shí)施前已簽訂的物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及收費標準等仍然按合同約定執行；合同未約定期限的或者合同到期后，應當按本辦法執行。