經(jīng)濟觀(guān)察報 吳娓婷/文 近兩年，登陸港股和新三板的物業(yè)公司已經(jīng)超過(guò)兩位數，但尚未有企業(yè)成功登陸A股市場(chǎng)，
有投行人士斷言，“兩三年內，A股難見(jiàn)到物管公司登陸”。
現實(shí)的困難擺在眼前，物管公司的持續經(jīng)營(yíng)能力、規范性等問(wèn)題，成為它們在A股IPO的主要障礙。已有部分企業(yè)調整了上市計劃，或延遲向證監會(huì )遞交申請材料。
萬(wàn)科、保利、富力、碧桂園等大型房企的物管公司，卻對A股摩拳擦掌，躍躍欲試。盡管在港股上市比A股容易，然而，A股PE比港股高，這是房企仍然選擇A股市場(chǎng)作為登陸地點(diǎn)的決定性因素。
“2-3年內難見(jiàn)登陸者”
碧桂園集團首席財務(wù)官吳建斌曾公開(kāi)表示，相同業(yè)務(wù)的上市公司在國內股市和香港股市的PE依然有差異，公司經(jīng)過(guò)研究后認為國內上市更為理想。
然而，境內對上市公司采取審核制度，對企業(yè)的審查非常嚴格。
今年3月，園區運營(yíng)企業(yè)上海錦和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海錦和”）IPO被否。該公司是此前唯一一家在A股排隊等待IPO的企業(yè)。
經(jīng)濟觀(guān)察報獲悉的反饋意見(jiàn)顯示，證監會(huì )提出包括“董事會(huì )成員變更”、“園區資產(chǎn)權屬”等方面的多項意見(jiàn)，要求上海錦和給予解釋。
對此，一名密切關(guān)注物管領(lǐng)域的投行人士表示悲觀(guān)：“A股門(mén)檻本來(lái)就高，對終端是散客的行業(yè)更加嚴格。估計兩三年內，在A股都難見(jiàn)到物管公司登陸。”
一家全國布局的大型房企，其內部人士早在去年年初就對經(jīng)濟觀(guān)察報記者確認，物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市已經(jīng)提上進(jìn)程。
不過(guò)，目前該房企想淡化上市目標和上市時(shí)間，表示“先修煉內功，深挖物業(yè)價(jià)值鏈條，將社區O2O做成連接集團多個(gè)板塊的平臺”。
經(jīng)濟觀(guān)察報獲悉，不僅有房企內部調整了物管公司上市計劃，部分仍明確要盡快實(shí)現上市的物管公司，目前還未提交申請材料。主要原因是諸多細節尚未達到證監會(huì )審核標準，需要進(jìn)一步完善。
而一些中小規模的地產(chǎn)企業(yè)，曾經(jīng)做了物管公司分拆上市的計劃，如今又悄悄地擱置了。
例如華南一家年銷(xiāo)售200億元規模的地產(chǎn)集團，去年年中已物色投行、會(huì )計進(jìn)行物管公司分拆上市工作，但在評估情況之后，暫停了上述計劃。
據知情人士透露，暫停原因在于，其物管公司規模小，盈利能力弱，若此時(shí)急于上市，會(huì )受到資本市場(chǎng)很多質(zhì)疑。
經(jīng)濟觀(guān)察報了解到，目前該地產(chǎn)集團已正式將其物管公司獨立運營(yíng)，后者亦在緊鑼密鼓地進(jìn)行社區O2O方面的嘗試，以及對外收購其他物管公司，試圖通過(guò)增加增值服務(wù)和擴充規模，增強其盈利能力和品牌效應。
障礙
與其他行業(yè)相似，物業(yè)公司在境內上市都需要接受審核，以證實(shí)其擁有持續經(jīng)營(yíng)能力、合規及股權清晰。此外，還需證明其在關(guān)聯(lián)交易、同業(yè)競爭方面的合規。
在持續經(jīng)營(yíng)能力方面，物業(yè)管理公司的收支平衡問(wèn)題和收入構成問(wèn)題一直是行業(yè)性難題。
一家物業(yè)公司負責人坦誠，其管理物業(yè)的運營(yíng)情況兩極分化明顯，老住宅多在虧損，新住宅僅略有盈余。
而一家在香港上市的物業(yè)公司內部人士則透露，物業(yè)費在短期內仍是公司的主要收入來(lái)源，但該項費用接受政府物價(jià)指導，企業(yè)并不能實(shí)時(shí)地根據市場(chǎng)情況進(jìn)行價(jià)格調整。
除了物業(yè)管理費外，物管公司通常還有來(lái)自小區經(jīng)營(yíng)的收入，包括傳統的家政維修、管理咨詢(xún)服務(wù)和來(lái)自開(kāi)發(fā)商支付的費用。
其中，開(kāi)發(fā)商支付的費用包括物管方面的人員支援地產(chǎn)銷(xiāo)售現場(chǎng)工作，地產(chǎn)方面給這批工作人員相應費用，以及空置房屋的管理費等。但是，“這里面的賬總是很難算清，也難以收齊”。
投行方面的人士稱(chēng)，如果物業(yè)管理公司利潤來(lái)自于地產(chǎn)企業(yè)的差價(jià)補貼、品牌支持費用和顧問(wèn)咨詢(xún)費，“該物管公司可能會(huì )受到不能持續盈利的質(zhì)疑，構成上市的實(shí)質(zhì)障礙”。
而且，難以收齊來(lái)自開(kāi)發(fā)商方面的費用，亦可能形成壞賬風(fēng)險。
有可能形成大量應收未收賬款的情況，還有業(yè)務(wù)模式上的問(wèn)題。
當前物業(yè)管理中存在兩種收費模式：一種是包干制，一種是酬金制。包干制指物業(yè)管理的所有盈利和虧損都由物業(yè)公司承擔。而在酬金制模式下，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)費里面，先提取一個(gè)固定比例的酬金，小區的盈余和虧損由業(yè)主來(lái)承擔。
在港上市的彩生活，采取的就是酬金制。其先收取物業(yè)管理費的10%，作為彩生活物業(yè)管理板塊的收入，余下管理費則用作物業(yè)管理運營(yíng)資金。如果運營(yíng)資金不足，物管公司會(huì )補足，隨后向業(yè)主收款。
上述在香港上市的物業(yè)公司內部人士表示，采用酬金制模式，后續向業(yè)主收取的費用最終能不能收得上來(lái)，還是未知數。“這種業(yè)務(wù)模式造成大量應收賬款，需要計提壞賬準備。”
投行方面人士表示，目前尚未有采取酬金制的物管企業(yè)在境內上市，酬金制在A股市場(chǎng)行不行得通，要看屆時(shí)證監會(huì )如何審查。
欠缺規范的，還有物業(yè)公司的用人機制。物業(yè)公司存在大量勞務(wù)派遣人員，用以規避繳納社保等方面的支出，這同樣違反了法律對上市公司的相關(guān)規定。
成長(cháng)性難題
上述暫停物管上市計劃的華南地產(chǎn)集團，其物管公司年度利潤約為2000萬(wàn)元規模。“如果遇到市場(chǎng)環(huán)境不好，這個(gè)數字波動(dòng)會(huì )比較大。隨之而來(lái)的是股價(jià)也會(huì )有較大的震蕩”。
“物管公司規模小，不規范，對資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)沒(méi)有吸引力。”接近該物管公司的人士說(shuō)，“要上市的話(huà)，還有很長(cháng)的路要走。”
光大證券報告曾提出，物業(yè)管理是“被忽略的藍海市場(chǎng)”。物管公司從提供品牌溢價(jià)轉為獨立輸出，將帶來(lái)“實(shí)質(zhì)轉變”。其預測，物業(yè)管理的收入空間約為2.7萬(wàn)億元，若以3%收取端口費，對應798億元。
當前，有志于上市的物管公司，一般采取對外收購與合作，擴充物業(yè)管理面積，以及建立社區O2O渠道，涉足能帶來(lái)更多元化收入的增值服務(wù)。
萬(wàn)科在2015年就提出了一個(gè)目標：用三年時(shí)間把管理面積由7000萬(wàn)平方米提高到5億平方米，也就是三年增長(cháng)7倍。
國內的物管市場(chǎng)似乎也存在著(zhù)巨大的兼并空間。北美物業(yè)管理公司的前50強市場(chǎng)占有率近30%，而中國的前50強僅為5.6%，并且中國沒(méi)有一家物業(yè)公司市場(chǎng)占有率超過(guò)1%。如果萬(wàn)科物業(yè)2017年可以實(shí)現5億平方米的管理面積，則其市占率將提升至2%左右。
不過(guò)，上述接近華南地產(chǎn)集團物管公司的人士并不認為通過(guò)對外并購，能增強物管公司的盈利能力。
其透露，在瘋狂拓展物業(yè)管理面積的情況下，這些企業(yè)根本來(lái)不及對被收購企業(yè)做實(shí)質(zhì)的管理和物業(yè)服務(wù)標準的輸出。更常見(jiàn)的情況是，完成財務(wù)上的指標，以及派駐一個(gè)財務(wù)人員，就告一段落了。
這種收購不影響物管公司IPO，但該人士擔心，企業(yè)上市以后，后勁不足。
該人士表示，業(yè)內做得比較好的是萬(wàn)科。但曾有接近萬(wàn)科物業(yè)的匿名人士對經(jīng)濟觀(guān)察報表示，萬(wàn)科物業(yè)對外合作之所以采用“睿聯(lián)盟”的新品牌而非“萬(wàn)科物業(yè)”，是出于對自家項目的保護，另外，也擔心風(fēng)險不可控，“輕資產(chǎn)的過(guò)程中如果沒(méi)有落地好服務(wù)，會(huì )損傷萬(wàn)科物業(yè)多年的招牌”。
而資本市場(chǎng)關(guān)注的另一個(gè)方面，通過(guò)搭建社區O2O渠道進(jìn)行增值服務(wù)，目前仍處于起步階段，發(fā)展還需要時(shí)間。
一家千億房企負責社區線(xiàn)上平臺開(kāi)發(fā)的人士在接受經(jīng)濟觀(guān)察報采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“一些營(yíng)銷(xiāo)做得很好的社區APP，實(shí)際上后臺的數據很難看。注冊的用戶(hù)量非常少，注冊后登錄使用過(guò)的只占幾百分之一，更不要提反復使用，形成黏性。”