國家決定停建封閉式小區，逐步打開(kāi)小區圍墻實(shí)行街區制，對物業(yè)管理業(yè)界的沖擊不言而喻。然而具體沖擊的是什么，物業(yè)管理應該怎樣適應？在此歷史關(guān)頭物業(yè)管理有必要反思自身的社會(huì )界限。
中國物業(yè)管理由來(lái)的歷史背景
中國物業(yè)管理誕生的歷史背景是國家實(shí)行改革開(kāi)放，對私有權的承認。私權的主要內容是物權，而對普通民眾而言，最大物權莫過(guò)于房產(chǎn)權。八十年代中國實(shí)行住房制度改革，過(guò)去主要依靠國家、單位分配住房的城鎮居民有了屬于個(gè)人的住宅，這些公寓式住宅每個(gè)單位上下左右與其他住宅單位毗連，樓梯、走道、天面、外墻、設施設備共用，建筑物以外還有住宅區的公共道路、花園、地下管網(wǎng)、運動(dòng)場(chǎng)地等小區物業(yè)配套設施，都需要統一運行、維護、管理，這就是物業(yè)服務(wù)。住宅私有化，其物業(yè)服務(wù)必然商業(yè)化、社會(huì )化，計劃經(jīng)濟時(shí)期實(shí)行的社區管理方式必然被突破，新加坡、臺灣、香港等發(fā)達國家、地區的物業(yè)管理經(jīng)驗被引進(jìn)國內。上世紀末城市住房改革快速進(jìn)行，不到十年時(shí)間基本完成，與此同時(shí)，物業(yè)管理由點(diǎn)到面跨階段性的迅速發(fā)展。2003年國家頒布《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理獲得空前法律地位，通過(guò)“新建小區必須實(shí)行物業(yè)管理”等行政規定，物業(yè)管理得到普及。
中國城市市民擁有私產(chǎn)房屋歷史不過(guò)30多年，物業(yè)管理也有30多年歷史，伴之而來(lái)物業(yè)管理企業(yè)大量涌現。由于剛開(kāi)始沒(méi)有行業(yè)規范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)戶(hù)需求和自身所提供服務(wù)的條件，物業(yè)管理更是參差不齊，五花八門(mén)，這種狀況一直延續到2003年9月《物業(yè)管理條例》出臺。此時(shí)，中國物業(yè)管理已經(jīng)快速發(fā)展了十多年，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成，許多不倫不類(lèi)的東西已經(jīng)“尾大不掉”，其中兩個(gè)方面最顯著(zhù)：一是由于沒(méi)有專(zhuān)業(yè)服務(wù)市場(chǎng)作支撐，物業(yè)公司包打天下，自行提供保安保潔園藝工程機電運行等等所有服務(wù)，在物業(yè)服務(wù)區域實(shí)行所謂“一體化服務(wù)”。二是沒(méi)有明確的服務(wù)界限，不僅提供保潔、綠化、維修、治安、機電等一般意義的物業(yè)服務(wù)，還對居民日常生活中社區文娛、社區體育活動(dòng)的服務(wù)一直延伸到社區文化等精神文明服務(wù)，“一手抓精神文明建設”。物業(yè)管理公司自喻在小區“上管天下管地，中間管空氣”什么都做，無(wú)所不為。物業(yè)企業(yè)這么做，業(yè)戶(hù)這么消費，習慣成自然，“中國特色的物業(yè)管理”就是這樣形成的。
商業(yè)樓盤(pán)封閉式小區的來(lái)龍去脈
商業(yè)樓盤(pán)封閉式小區主要有兩個(gè)源頭，一個(gè)是沿襲計劃經(jīng)濟時(shí)代的政府、部隊機關(guān)、大型國有企事業(yè)單位的住宅大院管理方式；二是是上世紀70-80年代涉外住宅區、別墅區，為減少?lài)伺c“外國人”接觸，采取封閉式管理。以最早實(shí)行物業(yè)管理的深圳市為例，80-90年代開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多是開(kāi)放式，深圳政府開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，1995年前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)基本上都是開(kāi)放式的，1998年入伙的梅林一村是半開(kāi)放式的（所謂圍合式管理），此后開(kāi)發(fā)的益田村、桃源村才實(shí)行封閉式設計。這樣算來(lái)，即便是深圳市，大規模實(shí)行封閉式小區不過(guò)十多年時(shí)間。
為什么要實(shí)行封閉式小區？主因是社會(huì )需要，由于社會(huì )貧富懸殊日益擴大、有房階層要求居住環(huán)境安全的需要十分強烈，其次是政府倡導，90年代起，從國家到各省市都在開(kāi)展創(chuàng )建“安全文明小區”等活動(dòng)。既然居住環(huán)境的安全是居住者最基本需求，政府又在大力鼓勵，那么物業(yè)管理就“必須”把小區安全作為首要任務(wù)。為了杜絕入室盜竊等治安案件發(fā)生，物業(yè)管理可謂費盡心機，不惜投入人力物力，建立小區保安員隊伍。法律規定維護社會(huì )治安是公安機關(guān)的責任，物業(yè)管理卻非要在物業(yè)小區維護秩序，還是變著(zhù)花樣“越界”。比如有關(guān)政策不讓設立保安隊伍，物業(yè)管理就改保安員為“秩序維護員”等，不僅在小區內，還在小區周邊搞什么“周邊警戒”（即定時(shí)不定時(shí)在小區外圍巡邏）等等。
物業(yè)小區實(shí)行封閉式管理，的確可以改善治安環(huán)境，減少入室盜竊等治安案件發(fā)案率，減少物業(yè)公司維護小區治安的壓力。封閉小區一般還有“人車(chē)分流”設計，地面環(huán)境相對安靜，舒適。既然安全、安靜是居住者的最基本需要，新建住宅區實(shí)行封閉式管理便一發(fā)不可收拾，所有新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，只要有“高檔”或“高尚”二字，必然是封閉式小區，是購房者“理想居住”的基本要素之一。
物業(yè)管理社會(huì )界限不清的問(wèn)題由來(lái)已久
為了體現小區“安全、舒適”的住宅價(jià)值，物業(yè)管理大量設置“保安崗”（其人力成本往往占物業(yè)管理成本的二分之一上下），形成“物業(yè)保安”這一奇特行業(yè)景觀(guān)，這是典型的“中國特色”而非物業(yè)管理的本來(lái)面目。由于責任界限不清，時(shí)至今日，所有業(yè)主包括全社會(huì )都以為，小區的所有問(wèn)題，包括治安、社區文化活動(dòng)等，物業(yè)公司都是當然的“第一責任人”。
物業(yè)管理是什么？目前至少有三種觀(guān)點(diǎn)難以統一：
第一種觀(guān)點(diǎn)是由公眾認知習慣形成的，認為物業(yè)管理是與居民、家庭、社區息息相關(guān)的一種公眾服務(wù)業(yè)，因此“社會(huì )效益”和“經(jīng)濟效益”一樣都是物業(yè)管理企業(yè)的責任。“公眾服務(wù)業(yè)”說(shuō)，是民眾對物業(yè)管理的一般認識。
還有一種看法是地產(chǎn)業(yè)的普遍觀(guān)點(diǎn)，認為物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬業(yè)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)。就像是汽車(chē)生產(chǎn)銷(xiāo)售以后，需要售后4S服務(wù)店一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售后，需要成立物業(yè)管理公司負責售后服務(wù)，目前知名品牌物業(yè)公司，多數是大型房地產(chǎn)公司的“子公司”。
第三種觀(guān)點(diǎn)來(lái)之于法律規定，與房地產(chǎn)業(yè)的看法相反，《物業(yè)管理條例》第二十四條明確提出“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則。但條例實(shí)施已十多年，這條“原則”卻沒(méi)有實(shí)行。
物業(yè)管理界限不清具體表現為：
一是物業(yè)管理自我定位不清。
深圳市是中國物業(yè)管理的發(fā)祥地，最早推行現代物業(yè)管理服務(wù)，提出了“一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設，創(chuàng )建有中國特色物業(yè)管理”、“為居民營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、鄰里關(guān)系和諧、文化濃郁的人文社區”等口號。當年深圳物業(yè)管理社會(huì )效益、社會(huì )效益“兩手抓”，受到官方認可，90年代初，深圳市委市府曾持續多年推廣“兩手抓”的物業(yè)管理經(jīng)驗。這種管理經(jīng)驗不僅塑造了深圳市物業(yè)管理模式，對全國物業(yè)管理運行方式也有深遠影響（直接影響了建設部1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀住宅小區標準》的制訂）。然而2003年國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》，從國家治理層面規范物業(yè)管理行業(yè)規則，物業(yè)管理沒(méi)有再涵蓋“精神文明建設”之類(lèi)的服務(wù)，但也沒(méi)有否定過(guò)去的規定，很多物業(yè)管理公司仍然崇尚兩手抓，“一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設”。
二是業(yè)主對物業(yè)管理的認識不清。
物業(yè)公司在新小區施工階段就“前期介入”，小區入伙主持物業(yè)質(zhì)量驗收，為業(yè)主辦理入住手續，業(yè)戶(hù)入伙后遇到問(wèn)題自然找物業(yè)管理公司。在業(yè)戶(hù)看來(lái)，居委會(huì )可有可無(wú)，物業(yè)管理必不可少，包括鄰里發(fā)生糾紛，也是找物業(yè)管理公司調解。而《憲法》明文規定，“居民委員會(huì )、村民委員會(huì )設人民調解、治安保衛、公共衛生等委員會(huì )，辦理本居住地區的公共事務(wù)和公益事業(yè)，調解民間糾紛，協(xié)助維護社會(huì )治安，并且向人民政府反映群眾的意見(jiàn)，要求和提出建議。”1999年，國家民政部一位領(lǐng)導考察深圳住宅小區，發(fā)現幾個(gè)偌大的小區“主事的”都是物業(yè)管理公司，居委會(huì )被被嚴重邊緣化，很多小區事務(wù)插不上手，當場(chǎng)提出“物業(yè)管理是干什么的”質(zhì)疑然后拂袖而去。很多人當時(shí)不以為然，認為憲法出臺在前，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)出現在后，按照“小政府大社會(huì )”改革方向，隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)日益發(fā)展，以后可以修憲重新規范社區各界限的管理責任?，F在看來(lái)，這想法太過(guò)簡(jiǎn)單幼稚。
三是政府職能部門(mén)對物業(yè)管理定位不清。
主要表現在，有關(guān)政府職能部門(mén)更愿意找物業(yè)管理公司合作。由于物業(yè)管理有物質(zhì)、人力資源優(yōu)勢，辦事效率更高，因此政府部門(mén)非常樂(lè )于利用物業(yè)管理抓社區工作，把諸如創(chuàng )建“安全文明示范小區”、“衛生示范小區”、“花園式園林示范小區”、“環(huán)境示范小區”等活動(dòng)（由政府及城管、環(huán)保、公安、國土、建設等職能部門(mén)主持開(kāi)展的），直接交給物業(yè)管理公司負責。工會(huì )、婦聯(lián)、老齡委、體委、青少年服務(wù)站、科協(xié)、共青團、環(huán)保、殘聯(lián)、義工站等等社會(huì )團體，也紛紛借用物業(yè)管理公司提供的平臺進(jìn)入社區，極大方便了它們活動(dòng)。政府組織類(lèi)似的行為實(shí)際上是一種授權，物業(yè)管理大量參與這些活動(dòng)，物業(yè)管理社會(huì )界限進(jìn)一步復雜化。
四是社會(huì )對物業(yè)管理認識不清。
界限不清在現實(shí)中有一定合理性，它靈活滿(mǎn)足了急速發(fā)展社會(huì )的一些要求，凸現了社會(huì )對高效率者的從優(yōu)選擇。但物業(yè)管理界限不清或角色錯位長(cháng)期存在必然引發(fā)許多問(wèn)題。一是人們把物業(yè)管理想象成了居委會(huì )，似乎物業(yè)服務(wù)包羅萬(wàn)象，可以包辦一切，而一味期望物業(yè)公司，而國家法律并沒(méi)有賦予物業(yè)管理這樣的權力。二是物業(yè)管理責任界限不清，影響了社區其它管理機構的工作效力。三是“胡子眉毛一起抓”，物業(yè)管理職責不清，難以制訂全面、有效的作業(yè)規范。
物業(yè)管理的社會(huì )界限模糊使得物業(yè)管理業(yè)處于畸形狀態(tài)，不僅業(yè)主（居民）、開(kāi)放商、物業(yè)公司對物業(yè)管理概念模糊，甚至政府主管部門(mén)與各級政府組織也是各說(shuō)各話(huà)，遠遠沒(méi)有社會(huì )共識。
實(shí)行街區制，應根據國家方略重新界定物業(yè)管理的社會(huì )界限。
物業(yè)管理要維護政府社區組織權威，積極參與社區管理新秩序建設。必須十分明確，社區管理的領(lǐng)導者是政府組織，包括街道辦、社區工作站、居委會(huì )等基層組織以及政府相關(guān)部門(mén)，物業(yè)管理不是社區管理的主導者，物業(yè)管理在社區范圍不過(guò)是其中一個(gè)配合角色，還有開(kāi)發(fā)商、業(yè)委會(huì )等。物業(yè)管理必須非常明確國家社區管理格局，擺正位置，才能發(fā)揮“正能量”，真正做好“物業(yè)管理”。
實(shí)行街區制后，應當廢止或重新界定“物業(yè)小區”等伴隨物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的一些“過(guò)時(shí)”概念，重新明確物業(yè)管理責任邊界、職責范疇等，確認社會(huì )界限。此外，物業(yè)管理應徹底回歸商業(yè)服務(wù)屬性，廢止“必須實(shí)行物業(yè)管理”等強制規定，實(shí)行買(mǎi)賣(mài)雙方平等協(xié)商，自由選擇物業(yè)服務(wù)形式，公平交易。
物業(yè)管理應該回歸“原生業(yè)態(tài)”，即以“物業(yè)”為核心，以專(zhuān)業(yè)服務(wù)為基礎（物業(yè)管理業(yè)與各項專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)相分離），提供綜合服務(wù)，當好業(yè)主物業(yè)服務(wù)需求的集成供應商（或經(jīng)紀人）。
總之，街區制是國家實(shí)行社區治理新構想，新規范，在新形勢下厘清物業(yè)管理的社會(huì )界限，不僅可以更好規范物業(yè)管理行業(yè)行為，同時(shí)可以幫助政府利用物業(yè)管理資源、提高社會(huì )管理效率，用物業(yè)管理資源幫助建立高效率低成本的社區管理新體制。和諧街區是和諧社區的基礎，社區管理是社會(huì )治理的基石，新形勢下，認真思考物業(yè)管理社會(huì )界限，有利于物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
來(lái)源：《城市開(kāi)發(fā)（物業(yè)版）》