住慣了“格子鋪”（商品房）的小伙伴都知道，路遇小區污水管爆炸了，下水道堵了，第一時(shí)間找物業(yè)。物業(yè)的身影熟識、親切，對于小區中共用的部位、設施，似乎具有先天的責任。其實(shí)不然，共用部位的維修責任人，另有他人，共用部位的維修保障，別有天地。
玄機可從此處尋得
《物業(yè)管理條例》第五十四條第一款：“住宅物業(yè)、住宅小區的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定繳納專(zhuān)項維修資金。”
《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第十八條：“住宅專(zhuān)項維修資金應當專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。”
——可見(jiàn)談到共用部位的維修，它有一個(gè)堪稱(chēng)形影不離的朋友“專(zhuān)項維修資金”，專(zhuān)門(mén)用于住宅共用部位、共用設施設備維修的專(zhuān)用款項，有如小區共用部位、共用設施的“醫保”。
——專(zhuān)項維修資金并非一攬子措施，共用部位、共用設施的維修以保修期為分水嶺，責任歸屬于不同“主兒”。
請聽(tīng)分解：
由此可知，在保修期內，共用部位的維修責任在建設單位，也就是我們常說(shuō)的開(kāi)發(fā)商。
保險期滿(mǎn)，發(fā)生共有部位損毀的，可以動(dòng)用“醫保”。只是，怎么動(dòng)？由誰(shuí)來(lái)動(dòng)？
問(wèn) 與答 ：
小區的路燈有個(gè)把燈泡不亮了，能不能動(dòng)用？我家與隔壁鄰居家共用的墻面有大塊石灰層掉落，能不能動(dòng)用？
物業(yè)的共用部位、共用設施都有一定的使用壽命,超過(guò)使用壽命就可能造成各種問(wèn)題,例如電梯連續運行十多年后，主要配件的磨損會(huì )相當嚴重,為保障安全運行，就需要大修或更新。專(zhuān)項維修資金設立，主要目的是用于小區共有部位、共用設施如電梯、水箱等的大修，確保共有部位、設施發(fā)生損毀時(shí)有充足、必要的費用，是維護小區良好環(huán)境、設備正常使用的重要環(huán)節。小區的路燈個(gè)把燈泡不亮了，下水道輕微堵住了，一般來(lái)說(shuō)，主要由物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行日常養護，這些情況尚不足以撬動(dòng)維修資金。
你家與隔壁鄰居家共用的墻，從建筑結構上看，不單屬于你家，也不單屬于鄰居家，但是從維修、養護及使用上看，墻面是具有專(zhuān)屬性的，可區分的。如果你家與隔壁家的共用之墻結構性開(kāi)裂了，涉及建筑物安全問(wèn)題，那么可能可以構成動(dòng)用維修資金的前提。如果僅僅是掉石灰塊，那么就由業(yè)主對自己區分建筑物范圍內的石灰掉落承擔維修責任了。、使用程序
住宅專(zhuān)項維修資金的使用程序,在業(yè)主委員會(huì )成立前后有所不同。
相應規定見(jiàn)《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第二十二、第二十三條。
程序設置產(chǎn)生的問(wèn)題
情景一：大華小區電梯由于年久失修，處于停運狀態(tài)。小區中多為老太太、老阿公，每天爬上爬下，多有怨氣。欲商量更新電梯。但是，會(huì )議召集通知發(fā)出幾次，也未能叫到二分之一的業(yè)主前來(lái)參會(huì )。
情景二：麗水小區污水管使用三十多年，已經(jīng)銹跡斑斑，管上皮薄處已經(jīng)出現滲水，臭味刺鼻。不少業(yè)主要求進(jìn)行徹底維修，但是物業(yè)公司與相關(guān)業(yè)主互相推諉，以致問(wèn)題久久未能解決。
評析：專(zhuān)項維修資金的使用程序顯得較為復雜。涉及到物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、相關(guān)部門(mén)、銀行等多個(gè)主體，程序一環(huán)扣一環(huán)，較為嚴格。程序的復雜，給專(zhuān)項資金的使用造成了較多障礙，如關(guān)于“使用建議”應由專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)的規定，在實(shí)踐中產(chǎn)生較大問(wèn)題，或者出現難以召集到大多數業(yè)主的情況，或者難以形成多數意見(jiàn)。而多個(gè)主體的介入，也使程序拉長(cháng)，使問(wèn)題難以得到及時(shí)有效的解決。從實(shí)踐角度看，欲發(fā)揮專(zhuān)項維修資金的設定作用，簡(jiǎn)化程序是必要的。
未歸集住宅裝修維修資金的老舊小區要大修咋辦？
情景一：金興小區曾經(jīng)是房改房，至今已有四十多年歷史，下水道陳舊多病，每逢雨澇，便積水漫地，兩三天才能排凈，給小區居民造成極大不便。老太太們曾多次商量根治問(wèn)題，但均因費用較大而商量無(wú)果。
情景二：東風(fēng)新村小區老舊殘破，常發(fā)生外墻開(kāi)縫、大塊掉皮等現象，每須維修，居委會(huì )大媽挨家挨戶(hù)上門(mén)收取費用。
看與思
上述兩個(gè)情景，讓我們看到了無(wú)“醫保”的住宅小區共有部位保養的艱難。老舊小區早過(guò)保修期，而諸如水管滲漏造成不便、墻體脫落危及安全等問(wèn)題卻頻繁發(fā)生。主動(dòng)承擔發(fā)起責任的主要是居委會(huì )，而居委會(huì )財力和能力都有限，代為墊付費用和收取費用的難度都相當大，代收資金的資格也為人質(zhì)疑。
相關(guān)部門(mén)建議，小區居民可以成立業(yè)主委員會(huì )，由業(yè)主委員會(huì )代收、代管居民所交資金，并根據實(shí)際需要支付費用。社區建議，社區盡力做好協(xié)調工作，引導業(yè)主積極籌集資金。律師說(shuō)，共用部位的維修費用應由全體業(yè)主均攤，小區居民可選舉業(yè)主委員會(huì )對資金進(jìn)行管理，也可以自己組織收取資金由專(zhuān)人管理。
上述說(shuō)法對于解決老舊小區的共有部位的維修問(wèn)題，確實(shí)可以解燃眉之急，但終為權宜之計。為此，廣州市國土房管著(zhù)手起草了廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理條例，擬規定老房子也要建立由業(yè)主共同交付的專(zhuān)項維修資金，并明確老舊小區維修資金的歸集和使用方式。條例實(shí)施后，也許，遺留的問(wèn)題將會(huì )迎刃而解。
文章來(lái)源于“廣州仲裁委員會(huì )”（gzac_gziac）微信平臺。