物業(yè)公司服務(wù)意識不強、業(yè)委會(huì )監管缺失……近年來(lái)，因物業(yè)管理引發(fā)的社會(huì )矛盾逐漸凸顯。一系列難題怎么破？50多名上海市人大代表在歷時(shí)3個(gè)月的調研后一一給出建議。
今年6月起，由50多名市人大代表組成的市人大調研小組，對上海市10多個(gè)住宅小區進(jìn)行走訪(fǎng)，先后與區房屋行政管理部門(mén)、街道辦事處、房管辦事處、居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主代表等召開(kāi)座談。物業(yè)管理費收繳率低、維修基金續籌難，業(yè)委會(huì )制度執行待完善等問(wèn)題成為日前出爐的六份調研報告中關(guān)注的焦點(diǎn)。
現狀：物業(yè)費繳納率低
建議：市場(chǎng)化、信用懲戒
朱洪明代表指出，“在業(yè)主欠繳物業(yè)費行為約束上，現在通常通過(guò)物業(yè)公司訴諸法律的方式解決，往往耗時(shí)長(cháng)、效率低，缺乏真正有效的手段。”黃晨代表也表達了相同觀(guān)點(diǎn)，“由于業(yè)主委員會(huì )督促并無(wú)法律效應，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院起訴成本高，致使物業(yè)費未交納戶(hù)數量大、歷史欠賬多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存艱難。”
如何破解？陳敏代表提出，應當盡快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費的市場(chǎng)化機制，按照“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，引導業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內容和收費標準，并且盡快落實(shí)建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息發(fā)布機制。
“要建立小區業(yè)主征信平臺，正常情況下業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費的應記錄在案，納入信用黑名單”，黃晨代表提議，除了發(fā)揮征信平臺在社區管理中的作用，還應考慮在法規層面對這一行為進(jìn)行懲戒。
現狀：維修基金“斷檔”嚴重
建議：打通公積金通道
調研報告指出，老舊小區面臨大量的小區設施、設備、房屋維修等問(wèn)題，按程序確定后的補建、再次籌集資金面臨收繳困難。陳敏代表透露，調研中發(fā)現，不少售后房小區，很多房屋的專(zhuān)項維修基金已不足30%，“維修資金續籌難，主要體現在續籌方案出臺難和方案通過(guò)后資金籌集難”。
對此，陳敏代表建議維修資金的續籌能否打通公積金的通道；同時(shí)，在維修資金補建或續籌過(guò)程中，如已經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)，可否出臺相關(guān)法律，明確該如何直接繳納；或由法院向已錄入平臺的拒繳業(yè)主追討欠繳部分。對于一些涉及業(yè)主生命財產(chǎn)安全的修理應立法強制修理。
現狀：業(yè)委會(huì )“先天不足”
建議：第三方專(zhuān)業(yè)機構指導
“目前的業(yè)委會(huì )制度存在先天不足”，朱鴻召代表談道，調研中發(fā)現，業(yè)委會(huì )在操作執行中的確存在著(zhù)不公開(kāi)、不征詢(xún)、不花錢(qián)、不審計等不規范行為，因而相應的監管、問(wèn)責也往往難以開(kāi)展。而另一方面，相關(guān)法律法規責權利不對等也嚴重妨礙了業(yè)委會(huì )行使物業(yè)管理主體職能的有效發(fā)揮。
“業(yè)委會(huì )通常只有名義上的小區業(yè)主集體代表資格，沒(méi)有與權利相對等的設立財務(wù)賬戶(hù)資格，沒(méi)有經(jīng)濟賠償能力，沒(méi)有高效的執行手段，沒(méi)有完整的法律責任”，朱鴻召表示，業(yè)委會(huì )作為一種尚未成熟、健全的自治制度，還需要居委會(huì )等各方力量“扶一把”。
黃晨代表也認為，應賦予業(yè)委會(huì )法人代表，讓其在法律和各方的監督下行使治理社區的職能，但在具體執行中，第三方專(zhuān)業(yè)公司的參與和指導也非常必要。
“不管是‘三駕馬車(chē)’還是‘五龍治水’，社區各方都必須形成合力，讓各種利益訴求充分表達出來(lái)，爭取共贏(yíng)的結果”，陳敏代表認為。