海南省的住宅專(zhuān)項維修資金使用率低，有的市縣使用率為零，物業(yè)管理短板突出。小區物業(yè)管理頻頻被差評，業(yè)主很受傷，物業(yè)管理方也覺(jué)得委屈。
小區物業(yè)管理為何陷入怪圈
去年年底，省人大常委會(huì )調研組對業(yè)主的調查問(wèn)卷統計結果顯示：對小區物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意的僅占25%，認為小區物業(yè)管理不到位的占61%，認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應提高服務(wù)管理質(zhì)量的占80%。
而調研組的調查結果也指出，我省的住宅專(zhuān)項維修資金使用率低，有的市縣使用率為零，物業(yè)管理短板突出。小區物業(yè)管理頻頻被差評，業(yè)主很受傷，物業(yè)管理方也覺(jué)得委屈。近日，記者走訪(fǎng)海南部分物業(yè)小區發(fā)現，這種現狀依然存在。
物業(yè)收支不透明業(yè)主物業(yè)關(guān)系難和諧
物業(yè)從來(lái)不公布收支明細，還要提高物業(yè)費，不知錢(qián)都花到哪里了。這是很多小區業(yè)主的共同心聲。
今年4月，?？诤５閸u五東路某小區業(yè)主抱怨物業(yè)漲價(jià)。好多公共設施都沒(méi)有修理好，甚至路燈都不能全亮，還要漲價(jià)，都不知物業(yè)費拿來(lái)做什么了。小區業(yè)主王女士說(shuō)。
而對此，該小區物業(yè)負責人肖先生也給出了解釋?zhuān)^物業(yè)費是2007定的，是1.6元/平方米，這么多年沒(méi)有漲過(guò)，隨著(zhù)近年來(lái)小區維修項目增多、電梯檢修費用增加、人工成本見(jiàn)漲、小區入住率不高等原因，收取的日常維護費已經(jīng)遠遠不能滿(mǎn)足日常需要，物業(yè)公司也面臨著(zhù)虧損的窘境。
以收取電費為例，由于我省的大多小區不能抄表入戶(hù)，電費均由物業(yè)代收，沒(méi)有業(yè)委會(huì )的小區往往認為物業(yè)收取的電費高于物價(jià)局定價(jià)是在賺取差價(jià)，而成立業(yè)委會(huì )，并由業(yè)委會(huì )代為管理電費一年的仙桃花園小區，居民則了解到0.87元的電費，并不是因為物業(yè)要賺取差價(jià)，而是公攤電費所致。
如果小區物業(yè)可以將電費支出以及所有的物業(yè)支出都公開(kāi)透明化，也會(huì )減少很多物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。
?？谝患叶壩飿I(yè)公司經(jīng)理說(shuō)，正是因為物業(yè)費標準的制定不公開(kāi)透明，直接造成物業(yè)費收取困難，許多業(yè)主認為物業(yè)收費已經(jīng)完全足夠開(kāi)支了，甚至認為物業(yè)賺了;另一方面，物業(yè)入不敷出，甚至私自上漲相關(guān)費用，沒(méi)有與業(yè)主進(jìn)行任何溝通。這都是矛盾產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。
維修資金難動(dòng)用大項目維修難引不滿(mǎn)
近日，記者在走訪(fǎng)一些小區物業(yè)發(fā)現，很多小區物業(yè)表示難以申請使用專(zhuān)項維修資金，這讓小區的很多大件維修難以進(jìn)行，致使小區業(yè)主不滿(mǎn)。
住宅專(zhuān)項維修資金使用難一直飽受詬病。省人大常委會(huì )相關(guān)調研組調研分析同時(shí)顯示，海南候鳥(niǎo)型小區較多，要使用專(zhuān)項維修資金，需符合兩個(gè)2/3規定，即戶(hù)數超過(guò)小區2/3，房屋面積超過(guò)2/3的用戶(hù)同意，而在實(shí)際操作中，由于候鳥(niǎo)居多，這項規定難以落實(shí)。
今年8月4日，?？跒I海大道某小區的跌落式開(kāi)關(guān)被燒毀，導致全小區斷電。物業(yè)公司向供電部門(mén)報備之后，被告知需自己進(jìn)行維修，物業(yè)公司找到指定維修部門(mén)之后，維修報價(jià)為2.5萬(wàn)元，但是為了盡快恢復小區供電，物業(yè)部門(mén)只得盡快維修開(kāi)關(guān)。
想申請專(zhuān)項維修資金根本不可能達到三分之二業(yè)主的同意，因為小區入住率根本不到50%。小區物業(yè)負責人表示。
而位于濱江路的天上人間小區有2000多住戶(hù)，實(shí)際入住也有800多戶(hù)，2006年一期交房，到目前，很多專(zhuān)項維修需要近百萬(wàn)元的資金，卻也因無(wú)法達到兩個(gè)2/3規定標準而無(wú)法申請使用。無(wú)法進(jìn)行大項公共設施的維護，導致很多入住業(yè)主不滿(mǎn)意。
大多數住宅小區沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì )動(dòng)用專(zhuān)項維修資金;審批程序時(shí)間長(cháng)，使用項目不夠明確等多重原因，導致大部分住宅專(zhuān)項維修資金無(wú)法使用，影響了住宅小區公共設施設備、公共部位的維修、更新和改造，造成安全隱患。海南省物業(yè)管理協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張啟云說(shuō)。
成立業(yè)委會(huì )門(mén)檻高小區入住率低是難點(diǎn)
省人大常委會(huì )的調研還發(fā)現，有關(guān)部門(mén)對物業(yè)管理工作重視不夠，業(yè)主委員會(huì )成立難。目前全省推行物業(yè)管理的2800多個(gè)住宅小區中，成立業(yè)主委員會(huì )的只有600多個(gè)，而業(yè)委會(huì )在有效期的僅有幾十個(gè)。
?？谑形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)負責人表示，小區業(yè)主委員會(huì )與小區物管是一種溝通協(xié)調的關(guān)系，但由于小區缺少業(yè)委會(huì )這一中介溝通協(xié)調環(huán)節，業(yè)主與物管對話(huà)的平臺缺失，導致溝通不暢，最終演變成了一種對抗。
在很多人的認識中，似乎成立業(yè)主委員會(huì )成為解決物業(yè)管理問(wèn)題的重要途徑。實(shí)際上，成立業(yè)委會(huì )并沒(méi)有想象中的容易。
據相關(guān)報告指出，海南省成立業(yè)主委員會(huì )的小區多為早期開(kāi)發(fā)項目，規模小，本地居民占多數，而未成立業(yè)主委員會(huì )的小區多為候鳥(niǎo)型小區，入住率低影響了業(yè)委會(huì )的成立。
業(yè)委會(huì )不僅成立難，其運行同樣困難重重。海南省人大常委會(huì )調研報告指出，從目前已成立的業(yè)委會(huì )運行情況來(lái)看，有相當一部分業(yè)委會(huì )未按規定履行職責，存在運行不規范、不作為，甚至亂作為的現象。
張啟云說(shuō)，很多業(yè)委會(huì )的成立基本都是被逼出來(lái)的，往往是一事一維權，業(yè)委會(huì )的責權關(guān)系不明確，沒(méi)有長(cháng)期性和遠瞻性，當主要矛盾消失后業(yè)委會(huì )也跟著(zhù)慢慢消失，后繼無(wú)人。即使業(yè)委會(huì )沒(méi)有消失，往往也是惰于履職，形同虛設，長(cháng)期處于癱瘓或半癱瘓狀態(tài)，甚至有很多業(yè)委會(huì )任期屆滿(mǎn)后，未能及時(shí)改選備案，最終失效解散。
業(yè)委會(huì )是一個(gè)非專(zhuān)職化、非工薪化的松散自治組織，委員都是由一些熱心業(yè)主拼湊起來(lái)的雜牌軍，很難真正懂得相關(guān)法律知識，以及物業(yè)管理背后的問(wèn)題所在。
?？谑凶〗ň治飿I(yè)管理處相關(guān)負責人表示，很多業(yè)委會(huì )甚至只會(huì )行使一種權利，即解聘物業(yè)公司，這無(wú)疑加劇了業(yè)主與物業(yè)的矛盾。