今年6月起，由50多名市人大代表組成的六個(gè)調研小組，深入上海10多個(gè)住宅小區進(jìn)行地毯式走訪(fǎng)，調研物業(yè)管理情況。這是市人大對《上海市住宅物業(yè)管理規定》進(jìn)行執法檢查的一次新嘗試。
市人大代表朱鴻召是第六小組組長(cháng)。“我們組調研的兩個(gè)點(diǎn)是茅臺新苑小區和宏潤花園小區，但實(shí)際調研已超出了這個(gè)范圍。”朱鴻召本人接待過(guò)10多位主動(dòng)找上門(mén)的居民。有位松江居民令其印象深刻。“他從松江趕來(lái)找我，提著(zhù)一個(gè)拉桿箱，里面塞得滿(mǎn)滿(mǎn)的，全是國外物業(yè)管理相關(guān)資料。我和他談了一上午，從他那里復印了20多份材料，也了解了大量一手信息。”
小區物業(yè)費流向不明、業(yè)委會(huì )監管缺失、維修基金續籌難……這些因物業(yè)管理引發(fā)的社會(huì )矛盾逐漸凸顯。這一系列難題怎么破？歷時(shí)3個(gè)多月調研，50多名代表遞交了六份“接地氣”的調研報告。
物業(yè)費欠繳問(wèn)題，每個(gè)組都有話(huà)說(shuō)
廟行鎮寶宸共和家園小區是第五調研小組選的一個(gè)點(diǎn)。開(kāi)好居民座談會(huì )后，走出小區時(shí)，代表們依然興致不減，“我們就站在外面和居民們聊。”組長(cháng)許麗萍代表說(shuō)。半小時(shí)后，大家還是覺(jué)得不過(guò)癮，她和黃晨代表又折了回去，和兩位物業(yè)老法師坐下來(lái)細聊，聊的問(wèn)題就是物業(yè)收費。
物業(yè)費收繳是幾個(gè)小組都涉及的熱點(diǎn)。對此，幾乎每一小組都有話(huà)說(shuō)。
在這十多個(gè)小區中，部分業(yè)主拒繳物業(yè)費的情況屢見(jiàn)不鮮。一部分業(yè)主因為對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，以拒繳物業(yè)費作為談判的籌碼。在一起強制執行中，法官與拖欠物業(yè)費的業(yè)主交談得知，因其住宅外墻滲水，才拒繳物業(yè)費。
第一調研組組長(cháng)朱洪明表示，當前的物業(yè)費定價(jià)，沒(méi)有統一的行業(yè)標準，更缺少質(zhì)價(jià)相符的價(jià)格體系。有的普通住宅小區，部分物業(yè)企業(yè)因為收費標準低無(wú)法滿(mǎn)足正常開(kāi)支，就降低物業(yè)服務(wù)標準；業(yè)主又因物業(yè)企業(yè)服務(wù)不好而拒繳物業(yè)費，形成惡性循環(huán)。“在業(yè)主欠繳物業(yè)費行為約束上，現在一般是通過(guò)物業(yè)公司訴諸法律的方式解決，往往耗時(shí)長(cháng)、效率低，缺乏真正有效的手段。”
代表們調研發(fā)現，國家最低工資標準每年上漲，物業(yè)管理成本隨之攀升。而上調物業(yè)管理費須經(jīng)二分之一業(yè)主同意，不少業(yè)主對調整物業(yè)管理費抵觸較大，致使物業(yè)服務(wù)收費的市場(chǎng)化機制遲遲不能推進(jìn)。為此，第三調研小組組長(cháng)陳敏代表提出，應當盡快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費的市場(chǎng)化機制。
愿當業(yè)委會(huì )主任嗎？幾乎都說(shuō)“不”
“我前后訪(fǎng)問(wèn)了10多位業(yè)委會(huì )主任，可以給他們作個(gè)群像描述。”朱鴻召細數這些特點(diǎn)：一是要有公道心，處事公道，為人正派，不存私心，不謀私利；二是要有足夠的智慧和群眾工作經(jīng)驗，該說(shuō)理時(shí)說(shuō)得清理，該拍桌子時(shí)敢拍桌子，該打官司時(shí)能上法庭；三是要有充分的時(shí)間和精力，他能傾聽(tīng)每位業(yè)主訴求。“如果一個(gè)小區有了這樣一位優(yōu)秀的業(yè)主委員會(huì )主任，經(jīng)過(guò)兩三年的努力，可以將小區各項事務(wù)理順；如果失去這樣一位優(yōu)秀的業(yè)委會(huì )主任，大約只需半年時(shí)間，小區各項事務(wù)就將陷入混亂。”
可要選出這樣的業(yè)委會(huì )主任很難。幾個(gè)月的密集調研，已讓許麗萍代表養成一個(gè)習慣，她逢人會(huì )問(wèn)，“業(yè)主大會(huì )上你會(huì )行使表決權嗎？你愿意當業(yè)委會(huì )主任嗎?”絕大多數的回答讓她頗感遺憾：“不會(huì )”。
“目前的業(yè)委會(huì )制度存在先天不足，主要依賴(lài)業(yè)委會(huì )成員的個(gè)人素養，一旦遇到挫折，業(yè)委會(huì )成員立馬辭職不干的事件屢有發(fā)生。”朱鴻召在調研中發(fā)現，業(yè)委會(huì )在操作執行中的確存在著(zhù)不公開(kāi)、不征詢(xún)、不花錢(qián)、不審計等不規范行為，相應的監管、問(wèn)責也往往難以開(kāi)展。而另一方面，相關(guān)法律法規責權利不對等也嚴重妨礙了業(yè)委會(huì )行使物業(yè)管理主體職能的有效發(fā)揮。他認為，業(yè)委會(huì )作為一種尚未成熟、健全的自治制度，還需要居委會(huì )等各方力量“扶一把”。
持此觀(guān)點(diǎn)者不少，黃晨代表也認為，應賦予業(yè)委會(huì )法人代表資格，讓其在法律和各方的監督下行使治理社區的職能，但在具體執行中，第三方專(zhuān)業(yè)公司的參與和指導也非常必要。
關(guān)于維修資金，跨組進(jìn)行頭腦風(fēng)暴
調研完新華豪庭和杏梅小區后，第二調研小組又加一個(gè)小區——普陀的中鼎豪園，組長(cháng)朱如安說(shuō)，“這個(gè)小區遇到的問(wèn)題很典型，即新舊物業(yè)的交接。原來(lái)的老物業(yè)不愿意走，新的物業(yè)接手時(shí)又碰到很多問(wèn)題，這怎么銜接？”
維修資金的續籌是諸多銜接問(wèn)題中的重要一環(huán)。“像梅隴三村小區這樣的售后房小區，很多房屋的專(zhuān)項維修基金已不足30%，由于許多業(yè)主對這項工作不理解，關(guān)心公共事務(wù)的人員在少數，表決通過(guò)續籌方案難。”陳敏說(shuō)，維修資金籌集標準，目前延用的是2001年定價(jià)1295元/平方米，顯然標準較低。加之，有些小區存在同一小區產(chǎn)權性質(zhì)多樣，致使同一小區內不同居民的維修資金金額差距明顯。
“維修資金的續籌能否打通公積金的通道？”陳敏建議，在維修資金補建或續籌過(guò)程中，如已經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)，可否出臺相關(guān)法律，明確該如何直接繳納；或由法院向已錄入平臺的拒繳業(yè)主追討欠繳部分。他還認為，對于一些涉及業(yè)主生命財產(chǎn)安全的修理應立法強制修理。
這一輪執法檢查結束后，幾位代表還意猶未盡，“我們還搞了次跨組活動(dòng)，就如何破解物業(yè)管理矛盾進(jìn)行了一場(chǎng)頭腦風(fēng)暴。”許麗萍說(shuō)，會(huì )上，大家就維修基金的續籌，是否建立物業(yè)黑、紅名單等再次進(jìn)行討論，論證的場(chǎng)面相當激烈。