目前本市有住宅小區1.2萬(wàn)余個(gè)，其中實(shí)施物業(yè)管理的約1.06萬(wàn)個(gè)，覆蓋率96.6%。昨天（11月10日），《關(guān)于檢查本市貫徹實(shí)施<上海市住宅物業(yè)管理規定>情況的報告》提交十四屆人大常委會(huì )第33次會(huì )議審議，檢查報告指出，《規定》實(shí)施5年來(lái)，業(yè)主自我管理難、專(zhuān)項維修資金續籌難、物業(yè)服務(wù)水平良莠不齊等問(wèn)題依然存在。
問(wèn)題 業(yè)主自我管理難
對策 專(zhuān)業(yè)社會(huì )中介組織培育年內突破65%
問(wèn)題：市住建委報告指出，目前，本市約12100個(gè)住宅小區中，還有1400多個(gè)小區未成立業(yè)委會(huì )。
檢查中發(fā)現，目前在業(yè)主自我管理中面臨著(zhù)“三個(gè)難”，即業(yè)委會(huì )組建難，業(yè)委會(huì )作用發(fā)揮難，業(yè)主大會(huì )形成有效決定難。從業(yè)主自身看，確定業(yè)委會(huì )人選難，業(yè)委會(huì )履職需要的能力不足，業(yè)主參與的積極性不高。從外在因素看，對業(yè)委會(huì )成員培訓的及時(shí)性和針對性不夠，對業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )日常運作的指導監督不夠，業(yè)委會(huì )的定位及成員的職責設定也不明確。此外，住宅小區綜合治理機制體制也仍待理順。
對策：對此，市住建委表示，將進(jìn)一步明確相關(guān)主體工作職責，年內，街鎮要全面建立城市網(wǎng)格化管理分中心，城市網(wǎng)格化管理覆蓋所有住宅小區，建立網(wǎng)格化管理員聯(lián)系小區制度。落實(shí)房管辦事處下沉工作，形成“以塊為主、條塊結合”的房屋行政管理格局。
力爭年內培育專(zhuān)業(yè)社會(huì )中介組織突破65%，在業(yè)主大會(huì )組建、業(yè)委會(huì )換屆改選、業(yè)委會(huì )日常運作、社區矛盾化解等領(lǐng)域發(fā)揮作用。進(jìn)一步強化街鎮對業(yè)委會(huì )工作的指導、監督和幫助。不斷提高業(yè)主大會(huì )組建率、業(yè)委會(huì )規范運作率、符合條件的業(yè)務(wù)會(huì )和居委會(huì )的交叉任職率、符合條件的業(yè)委會(huì )黨的工作小組成立率，提高居委會(huì )下設物業(yè)環(huán)境專(zhuān)業(yè)委員會(huì )的比例。在完善業(yè)委會(huì )日常運作制度規范的基礎上，搭建議事平臺、設置社區議題、完善決策機制，提高業(yè)主參與小區公共事務(wù)管理的意識和能力，促進(jìn)小區公共事務(wù)管理決策科學(xué)化、民主化。在總結今年以來(lái)試點(diǎn)經(jīng)驗基礎上，擴大業(yè)主自行管理物業(yè)的規模和酬金制計費方式的數量。
問(wèn)題 維修資金續籌難
對策 探索多種形式建立“蓄水”機制
問(wèn)題：檢查中發(fā)現，小區物業(yè)的專(zhuān)項維修資金難用、惜用、濫用現象并存。而隨著(zhù)本市住宅使用年限的不斷加長(cháng)，動(dòng)用維修資金修繕、更新及改造房屋設施設備的需求不斷增長(cháng)，部分住宅小區維修資金余額不足，已經(jīng)低于30%的法定籌集金額標準，但續籌存在難題。
《規定》和相關(guān)文件明確，小區公共收益不低于50%用于補充專(zhuān)項維修資金，但執行不理想，小區公共收益賬目不透明、公布不及時(shí)、不按照規定比例納入專(zhuān)項維修資金的情況時(shí)有發(fā)生，也缺乏有力的監督。
對策：市住建委表示，對于歷史遺留問(wèn)題，將繼續推進(jìn)解決。力爭完成1200萬(wàn)平方米1996年6月10日以前銷(xiāo)售的商品住宅專(zhuān)項維修資金的財政補貼資金的劃轉工作。督促相關(guān)區縣政府完成70%以上1996年6月10日至2000年1月1日期間的缺失專(zhuān)項維修資金政府補貼部分的劃轉工作。
同時(shí)將加強維修資金續籌管理。針對續籌難問(wèn)題，今年上半年出臺了《關(guān)于加強本市住宅專(zhuān)項維修資金續籌工作的通知》，明確續籌條件，探索多種形式建立“蓄水”機制，通過(guò)法定續籌、日常續籌和公共收益補充等方式，逐步建立小區維修資金長(cháng)效補充機制。對于未按規定將公共收益納入維修資金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理予以記分處理。對于業(yè)主未按業(yè)主大會(huì )決定續籌的，經(jīng)行政部分送達整改通知書(shū)后仍不整改的，納入公共信用信息平臺。
問(wèn)題 物業(yè)服務(wù)水平良莠不齊
對策 建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格信息發(fā)布機制
問(wèn)題：檢查發(fā)現，本市現有3000多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是具有一級、二級資質(zhì)的不足20%，從業(yè)人員41萬(wàn)，年齡整體偏大，學(xué)歷層次不高，人員流動(dòng)性強，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體水平有限。物業(yè)企業(yè)“多、小、散、弱、雜”的現狀制約著(zhù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的持續健康發(fā)展。
而在一些住宅小區，已經(jīng)陷入物業(yè)服務(wù)企業(yè)因虧損而降低服務(wù)標準，業(yè)主因服務(wù)標準降低而拒交物業(yè)費的惡性循環(huán)。物業(yè)費為何難以調價(jià)？部分原因在于業(yè)主尚未建立物業(yè)服務(wù)消費理念，此外自物業(yè)服務(wù)費政府指導價(jià)放開(kāi)后，由于市場(chǎng)化的定價(jià)、議價(jià)、調價(jià)機制尚未有效形成，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)不了解，缺乏議價(jià)能力。
對策：對此，市住建委表示，下一步本市將完善上海物業(yè)APP平臺建設，建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格信息發(fā)布機制，充分發(fā)揮新媒體在政府動(dòng)態(tài)監管、實(shí)時(shí)監督和提供市場(chǎng)信息、專(zhuān)業(yè)服務(wù)及增值服務(wù)的作用，提升政府監管效能和服務(wù)水平，引領(lǐng)物業(yè)行業(yè)創(chuàng )新轉型發(fā)展。指導督促市物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)協(xié)會(huì )建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格信息發(fā)布制度，已于今年6月底在市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )網(wǎng)站上發(fā)布首批市場(chǎng)信息，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定服務(wù)標準和服務(wù)價(jià)格提供參考。
此外，還將推動(dòng)建立公開(kāi)透明的物業(yè)服務(wù)環(huán)境。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面公開(kāi)物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)收費標準等管理情況。建立以企業(yè)及項目經(jīng)理信用管理為核心的懲戒機制。