14日，市人大常委會(huì )與市政府召開(kāi)宣傳貫徹動(dòng)員會(huì )，公布修訂后的《西安市物業(yè)管理條例》。修訂后的條例將有效解決管理體制不健全、業(yè)主大會(huì )成立困難、開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題突出等制約我市物業(yè)管理有序發(fā)展的困難和問(wèn)題?！稐l例》將于2017年1月1日起施行。
推動(dòng)業(yè)主自治 創(chuàng )設物業(yè)管理委員會(huì )
針對現實(shí)中業(yè)主大會(huì )成立門(mén)檻較高，業(yè)委會(huì )選舉、換屆、履職的規定不健全等問(wèn)題，《條例》明確了建設單位報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需資料的義務(wù)和街道辦事處、鎮人民政府通知建設單位參加籌備工作、制定業(yè)主代表推選辦法的義務(wù)；規定了業(yè)主委員會(huì )的職責、組成人員資格、任期、印章管理規定、禁止行為等。
為了保障成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )存在困難的住宅小區的業(yè)主權利，《條例》創(chuàng )設了物業(yè)管理委員會(huì )這一特定情況下為保證物業(yè)管理正常進(jìn)行的特殊管理手段。將其定位為業(yè)主大會(huì )難以成立或業(yè)主委員會(huì )難以選舉產(chǎn)生時(shí)，根據物業(yè)管理的實(shí)際需要設置的臨時(shí)機構。同時(shí)，明確了物業(yè)管理委員會(huì )的成立條件、職責、人員構成等內容。
細化承接查驗規定 明確建設單位明示義務(wù)
承接查驗是建設單位向物業(yè)企業(yè)交接物業(yè)時(shí)，雙方進(jìn)行的核查驗收，可以明確開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的責任和義務(wù)，有效避免這些問(wèn)題在物業(yè)管理階段的集中爆發(fā)。因此，《條例》明確了承接查驗過(guò)程中建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應代表業(yè)主利益，與建設單位進(jìn)行承接查驗，簽訂承接查驗協(xié)議。建設單位應于現場(chǎng)查驗前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗過(guò)程中進(jìn)行對照、核實(shí)。
物業(yè)管理很多糾紛源于建設單位、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主對物業(yè)信息掌握的不對等，業(yè)主對物業(yè)共用部位、公用設施設備等具體情況不掌握。因此，《條例》明確了建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)向買(mǎi)受人明示共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等信息，公示車(chē)位車(chē)庫信息的義務(wù)。同時(shí)，對違反公示規定的行為設定了法律責任。
規范物業(yè)用途改變行為 明確相關(guān)費用收取
《條例》對改變物業(yè)用途的行為作出了規范，規定業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按照不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)載明的用途，或規劃行政主管部門(mén)批準的設計用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意。同時(shí)，明確了物業(yè)管理區域內的相關(guān)禁止行為。
物業(yè)相關(guān)收費、收益是物業(yè)管理矛盾較為集中的問(wèn)題?！稐l例》對物業(yè)費的收費方式、標準，車(chē)位車(chē)庫的管理、共有車(chē)位場(chǎng)地占用費、停放服務(wù)費的收取，公共收益的分配同時(shí)作出了明確規定。
規范住宅專(zhuān)項維修資金 嚴格法律責任追究
物業(yè)保修金是建設單位交存的用于保證建設單位履行物業(yè)保修義務(wù)的資金；專(zhuān)項維修資金是業(yè)主交存的用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金?！稐l例》明確了物業(yè)保修金與住宅專(zhuān)項維修資金的交存、用途與使用流程，保證建設單位、業(yè)主依法履行物業(yè)的維修、養護責任。同時(shí)，對專(zhuān)項維修資金應急使用作出了規定。