物業(yè)費能不能漲？該怎么漲？具體漲多少？這些問(wèn)題一直困擾著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和行業(yè)管理部門(mén)。記者從浦東新區建交委獲悉，《關(guān)于建立浦東新區物業(yè)服務(wù)費協(xié)商調整機制的指導意見(jiàn)》已經(jīng)起草完成，不久有望出臺實(shí)施。據悉，該指導意見(jiàn)也是全市首個(gè)物業(yè)費協(xié)商調整機制指導意見(jiàn)。
解決“不愿調”
破解“議價(jià)難”
建立合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費協(xié)商調整機制，是《指導意見(jiàn)》的核心。浦東新區建交委相關(guān)人士指出，制定《指導意見(jiàn)》有著(zhù)幾個(gè)現實(shí)意義。
意義一是有利于強化政策導向作用，解決物業(yè)服務(wù)費“不愿調”的問(wèn)題。據介紹，由于物業(yè)服務(wù)費原先多年受政府管控，前期物業(yè)服務(wù)費定價(jià)過(guò)低，業(yè)主委員會(huì )未組建的小區又不允許提價(jià)，造成物業(yè)服務(wù)費標準整體較低。已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì )的調整物業(yè)服務(wù)費也困難重重，“部分住宅交付入住十多年，物業(yè)服務(wù)費從未調整過(guò)。”該人士告訴記者。
然而，這些年物業(yè)服務(wù)成本卻存在剛性上漲，例如企業(yè)員工支出，按照最低工資標準計算，2004年是每月635元，到了2016年已經(jīng)漲到每月2190元。如果物業(yè)服務(wù)費不調整，勢必影響到物業(yè)服務(wù)的有效供給。出臺《指導意見(jiàn)》，就是要向社會(huì )釋放“物業(yè)服務(wù)費應與物業(yè)服務(wù)成本同向變動(dòng)”的信息，發(fā)揮政策的導向作用，改變當前業(yè)主及業(yè)委會(huì )“不愿調、不想調”的思維習慣。
意義二是有利于破解“議價(jià)難”，解決物業(yè)服務(wù)費“不會(huì )調”的問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)費調整不像菜市場(chǎng)買(mǎi)菜那么簡(jiǎn)單，可以當面討價(jià)還價(jià)進(jìn)行交易，物業(yè)服務(wù)費調整涉及到成本測算和業(yè)主大會(huì )程序等多個(gè)環(huán)節，難度確實(shí)比較大。也正因為如此，小區業(yè)委會(huì )對調整物業(yè)服務(wù)費普遍有畏難情緒。
《指導意見(jiàn)》把物業(yè)服務(wù)費調整涉及到的成本測算考慮的因素、成本構成、物業(yè)費組成、基本程序等，告知業(yè)主、業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將在很大程度上方便推進(jìn)物業(yè)服務(wù)調整，可一定程度上緩解物業(yè)服務(wù)費調整的“議價(jià)難”，解決“不敢調、不會(huì )調”的問(wèn)題。
物業(yè)費有公式
協(xié)商調整走程序
隨著(zhù)物業(yè)服務(wù)費政府管制成為歷史，浦東新區建交委下屬區物業(yè)管理中心及時(shí)組織力量加以研究和探討。今年10月，該中心形成了《指導意見(jiàn)》征求意見(jiàn)稿，并征求各方意見(jiàn)和建議。而該《指導意見(jiàn)》的出臺將使得物業(yè)費協(xié)商調整有規可循。
首先，《指導意見(jiàn)》明確了協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費標準的適用范圍：已組建業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，可由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商；未組建業(yè)主委員會(huì )或雖已組建但是業(yè)主大會(huì )的執行機構業(yè)主委員會(huì )已無(wú)法正常運作的住宅小區，可由居民委員會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定。
物業(yè)服務(wù)費標準協(xié)商調整的原則也得到明確，包括物業(yè)服務(wù)成本與物業(yè)服務(wù)收費標準“同向變動(dòng)”的原則、物業(yè)服務(wù)標準應優(yōu)先保障住宅小區公共安全的原則、物業(yè)服務(wù)費調整由全體業(yè)主按少數服從多數共同決定的原則、物業(yè)服務(wù)收支情況公開(kāi)透明的原則。
關(guān)于業(yè)主最為關(guān)心的物業(yè)服務(wù)成本、物業(yè)服務(wù)費用構成，《指導意見(jiàn)》以舉例的方式，明確了物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本組成部分以及不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本的項目。同時(shí)，對于物業(yè)服務(wù)費標準計算問(wèn)題，《指導意見(jiàn)》提供了基本公式供參考，讓業(yè)主、業(yè)委會(huì )、居委會(huì )、物業(yè)企業(yè)明白物業(yè)服務(wù)費是怎么計算出來(lái)的。
此外，《指導意見(jiàn)》比較詳細地描述了物業(yè)費協(xié)商調整基本程序的九大環(huán)節，如調整啟動(dòng)、服務(wù)成本及收費標準測算、召開(kāi)溝通聽(tīng)證會(huì )、服務(wù)費調整方案公示公告、提交業(yè)主大會(huì )審議表決調整方案、新物業(yè)服務(wù)費標準公示等，讓各方心中有底。（記者 黃靜）