推進(jìn)出臺物業(yè)合同范本
代表委員關(guān)注小區物管問(wèn)題；湖南正研究修訂物業(yè)收費管理辦法
生活在小區，發(fā)現亂搭亂建物業(yè)該不該管?物業(yè)費收一塊多還是兩塊多，有沒(méi)有標準?物業(yè)管理問(wèn)題居民們很關(guān)心，代表委員也有很多相關(guān)建議與提案。
記者以“物業(yè)”為關(guān)鍵詞搜索建議、提案系統，發(fā)現至少有2件建議、4件提案與物業(yè)管理相關(guān)。矛盾糾紛處理、物業(yè)收費標準成為關(guān)注焦點(diǎn)。
規范管理
今年重點(diǎn)研究物業(yè)服務(wù)合同范本
“長(cháng)沙小區建設完成后一般是由開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)公司進(jìn)行前期服務(wù)，有的物業(yè)公司完全靠向開(kāi)發(fā)商，漠視業(yè)主的正當權利與要求;而有的業(yè)主委員會(huì )完全是為了維權而設，業(yè)主與物業(yè)公司一開(kāi)始就帶著(zhù)對立情緒。”長(cháng)沙市人大代表何亞偉說(shuō)在這樣的情況下，雙方非但不可能心平氣和地進(jìn)行協(xié)商交流，反而會(huì )將矛盾激化。
事實(shí)上，作為物業(yè)方，也感覺(jué)管理過(guò)程風(fēng)險大。長(cháng)沙市政協(xié)委員歐陽(yáng)少紅說(shuō)，一旦業(yè)主財產(chǎn)被非法侵害，物業(yè)管理企業(yè)只要存在管理上責任，“輕則收不上管理費，重則背負官司”。違章搭建、住改商、養狗擾民、相鄰糾紛等問(wèn)題，單憑物業(yè)公司也很難處理到位。而一旦沒(méi)有有效處理，就面臨業(yè)主投訴或者物業(yè)費收取難的局面。
“物業(yè)管理不像酒店或者餐廳主體這么單一，涉及開(kāi)發(fā)建設、物業(yè)管理、業(yè)主消費意識。開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)建設合格的樓盤(pán)，物業(yè)有良好服務(wù)水平，業(yè)主履約交納物業(yè)費，才能形成良好的物業(yè)環(huán)境。”長(cháng)沙市政協(xié)委員、長(cháng)沙市物業(yè)管理協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)劉裕純說(shuō)，業(yè)主監督物業(yè)是無(wú)可厚非的，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，要明確責、權、利，不能盲目、任何事情找物業(yè)。
“比如，樓上漏水了，物業(yè)可以去協(xié)調，但如果說(shuō)要物業(yè)公司去修、去停樓上的水和電，那是沒(méi)道理的。物業(yè)主要是對公共區域的管理和對全體業(yè)主服務(wù)。”劉裕純說(shuō)。
劉裕純說(shuō)，長(cháng)沙市物業(yè)管理協(xié)會(huì )今年會(huì )重點(diǎn)研究推進(jìn)出臺長(cháng)沙市物業(yè)服務(wù)合同示范文本。“除了物業(yè)服務(wù)達到共性標準的基礎條款，還有供業(yè)主選擇的個(gè)性化補充。”
收費標準
省級部門(mén)在研究修訂物業(yè)收費辦法
物業(yè)費與服務(wù)質(zhì)量不匹配，也是廣大市民常常遭遇的難題。
“大多數物管按最高標準來(lái)收取物業(yè)費，但提供的服務(wù)卻參差不齊，有的甚至很差。”長(cháng)沙市政協(xié)委員田桂元和鄧春存認為，目前物管費缺乏標準制定體系，服務(wù)質(zhì)量不能有效對接收費標準。
長(cháng)沙市政協(xié)委員楊慶江則認為，物業(yè)費企業(yè)資質(zhì)往往與服務(wù)不對等，物業(yè)收費過(guò)高，且有收費不透明現象。
據了解，目前，湖南仍按2010年出臺的《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》標準收費，附件中的《湖南省住宅物業(yè)服務(wù)分項目分等級基準價(jià)標準》明確規定住宅物業(yè)服務(wù)具體共分5大類(lèi)、5等級、57個(gè)分項目以及若干個(gè)子項目。5大類(lèi)分別是綜合管理服務(wù)、公共區域清潔衛生服務(wù)、公共區域秩序維護服務(wù)、公共區域綠化日常養護服務(wù)和共用設備日常運行、保養服務(wù)。如今，時(shí)間已過(guò)去6年。
楊慶江建議，制定《長(cháng)沙市物業(yè)管理星級服務(wù)評估辦法》，推行物業(yè)服務(wù)水平星級定等機制，必須標準先行，建議從“硬件設施要求”、“綜合管理服務(wù)”、“房屋管理與維修養護服務(wù)”、“共用設備設施運行、維修、保養服務(wù)”、“協(xié)助公共秩序維護服務(wù)”、“保潔服務(wù)”、“綠化服務(wù)”、“特約服務(wù)”等八個(gè)維度制定星級服務(wù)的評價(jià)指標，確立一星級、二星級、三星級、四星級、五星級共五個(gè)等級。建立由住建委、行業(yè)協(xié)會(huì )、街道社區、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主代表五方組成的評價(jià)機構，確立一年一度的評價(jià)時(shí)序，確保評價(jià)的科學(xué)性和客觀(guān)性。
市人大代表龍鳳舞則建議加快制定出臺《長(cháng)沙市物業(yè)管理條例》。對此，劉裕純透露，省一級相關(guān)部門(mén)結合目前新形勢，業(yè)主的新要求，正在研究重新修訂管理辦法。
亂搭亂建
物業(yè)配合執法機構勸阻和報告
本來(lái)是公共綠地，卻被商家占用……一些小區內業(yè)主私搭濫建現象嚴重。肆意占用公共空間，破壞小區環(huán)境，這類(lèi)問(wèn)題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。
劉裕純說(shuō)，對于違章建筑，物業(yè)也只有管理報告權，沒(méi)有執法權。去年出臺的長(cháng)沙市《關(guān)于全面推進(jìn)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》也明確規定，由各級執法機構著(zhù)重解決物業(yè)小區違章搭建問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強配合，對違法違章行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和報告，積極協(xié)助執法活動(dòng)開(kāi)展。