3月30日，備受社會(huì )關(guān)注的《太原市物業(yè)管理條例》經(jīng)山西省十二屆人大常委會(huì )第三十七次會(huì )議表決通過(guò)，條例將于2017年5月1日起施行。條例明確規定，業(yè)主、物業(yè)不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。
除此之外，發(fā)生物業(yè)糾紛怎么辦？小區公共區域權益受侵害怎么辦？商品房維修基金應該如何使用？今后，這些問(wèn)題，法律都給出了明文規定，可以通過(guò)法律途徑得到解決。
業(yè)主在300戶(hù)以上的可召開(kāi)業(yè)主大會(huì )
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，一直以來(lái)是不少住宅小區在推進(jìn)小區管理中的“難點(diǎn)”。業(yè)主大會(huì )怎么開(kāi)？能決定小區內的什么事務(wù)？
《條例》規定，一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在300戶(hù)以上的，可以采取樓（幢）、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
符合業(yè)主大會(huì )成立條件的，由該物業(yè)管理區域內20%以上的業(yè)主依法向街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的申請。
業(yè)主大會(huì )可決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；確定物業(yè)服務(wù)內容和標準；決定或者授權業(yè)主委員會(huì )決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用經(jīng)營(yíng)收益等事項。其中，業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用物業(yè)住宅專(zhuān)項維修資金，制定物業(yè)住宅專(zhuān)項維修資金管理制度；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共用部位、共用設施設備的用途的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，委員由單數組成，任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì )決定，任期屆滿(mǎn)自行終止。業(yè)主委員任職期間被依法追究刑事責任的、因房屋轉讓等原因不再是業(yè)主的，其委員資格自行終止。
不得擅自改變房屋使用性質(zhì)
在很多小區里，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的情況普遍存在，對業(yè)主的生活造成了不少影響。
《條例》明確，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照房屋權屬證書(shū)載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以制止，并及時(shí)向相關(guān)部門(mén)報告。
同時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人損壞或者擅自改變房屋承重結構和主體結構的，由房產(chǎn)主管部門(mén)責令改正，恢復原狀；造成損失的，依法承擔賠償責任。另外，業(yè)主、物業(yè)使用人違法搭建建（構）筑物的，由規劃部門(mén)依法予以處罰。
拖欠物業(yè)費不得斷電、斷水、斷氣、斷熱
物業(yè)爭端常見(jiàn)，而物業(yè)費又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導火索。隨著(zhù)人們權利意識增強，對物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，對于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今后將被明令禁止。
《條例》規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并開(kāi)具發(fā)票。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設施設備日常維修養護，雙方應當簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶(hù)未履行交費義務(wù)，而停止對已交費用戶(hù)和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費用為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)服務(wù)項目一并委托給他人；擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷(xiāo)商品；物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn)；泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)等。
開(kāi)發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬(wàn)元
本來(lái)是公共綠地，卻被商家占用……一些小區內業(yè)主私搭濫建現象嚴重。肆意占用公共空間，破壞小區環(huán)境，這類(lèi)問(wèn)題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。
《條例》明確規定，開(kāi)發(fā)建設單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區域內的共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在不違反相關(guān)規定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區域內相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )書(shū)面同意并報有關(guān)部門(mén)批準后方可進(jìn)行。
經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用和專(zhuān)項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )約定。
公共區域設車(chē)位應2/3業(yè)主同意
現如今，車(chē)位一位難求，特別是晚上，不少小區的內外更是被車(chē)輛停得滿(mǎn)滿(mǎn)當當。如何分配車(chē)位，如何保障業(yè)主權益，要不要將小區車(chē)位對外開(kāi)放，是很多小區當下面臨的難題。
《條例》規定，物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的所有權，依據規劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫，屬于業(yè)主共有。
物業(yè)管理區域內的車(chē)位、車(chē)庫，應當提供給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用；車(chē)位、車(chē)庫有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區域外的單位、個(gè)人。
在停車(chē)位設置中，《條例》規定，利用物業(yè)共有部分設置車(chē)位、車(chē)庫的，應當經(jīng)該物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規劃部門(mén)審核，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。
物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，經(jīng)該物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經(jīng)規劃部門(mén)審核后，可在物業(yè)管理區域內增建車(chē)位、車(chē)庫。
外墻滲漏或電梯出故障等可應急維修
住宅維修資金使用也是業(yè)主與物業(yè)矛盾的焦點(diǎn)，由于各種原因，使用維修資金并不一定能達成業(yè)主法定多數意見(jiàn)，造成設施無(wú)法及時(shí)維修。
《條例》規定，在專(zhuān)項維修資金的收取中，開(kāi)發(fā)建設單位應當在房屋合同備案或者交房前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向市、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)統一交存。物業(yè)交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位按照專(zhuān)有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的專(zhuān)項維修資金由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。
在物業(yè)管理區域內，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況時(shí)，可以不經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主表決同意，申請使用維修資金：電梯故障；消防設施故障；屋面、外墻滲漏；排水設施堵塞、爆裂；樓體外立面存在脫落危險；其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
需要應急使用維修資金的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位可提出申請。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位的，由社區居（村）民委員會(huì )提出申請。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。