3年前，“加強小區建設和管理”成為當年惠州市人大唯一立項議案交由市政府辦理，其中對于小區自治提出了要求，推進(jìn)小區業(yè)主委員會(huì )的成立。至去年底，全市223個(gè)住宅小區成立業(yè)委會(huì )，另有87個(gè)住宅小區成功成立籌備組。
3年后，在小區業(yè)委會(huì )覆蓋率不斷增長(cháng)的背景下，社區矛盾卻出現了多發(fā)周期。僅在過(guò)去的2017年一季度，水口翠湖雅苑、下角御景花園、江北江畔花園、博羅駿園春天等多個(gè)小區就因為業(yè)委會(huì )籌建，以及業(yè)委會(huì )解聘物管而產(chǎn)生糾紛。
無(wú)法回避的一個(gè)問(wèn)題是，在當前社區業(yè)委會(huì )的籌建過(guò)程中，相對于業(yè)主自治的訴求，更多的社區仍是處在應對小區的矛盾事務(wù)而被動(dòng)成立。在記者走訪(fǎng)中，“成立業(yè)委會(huì )解聘物業(yè)”成為眾多業(yè)主回答為何要籌建業(yè)委會(huì )的唯一答案。而值得關(guān)注的是，成立業(yè)委會(huì )解聘物業(yè)，這代表著(zhù)既得利益的打破，矛盾將難以調和。
如何改變這一局面？惠州市房產(chǎn)局局長(cháng)袁貴平直言，遵循相關(guān)行業(yè)法律法規是基礎，無(wú)論是業(yè)委會(huì )的成立，還是延伸到社區管理過(guò)程中的物業(yè)選聘或解聘，各項流程都需依法依規。
作為物業(yè)管理行業(yè)的直接管理者，該局物業(yè)管理科科長(cháng)李克立表示，將建立起規范的準入準出機制，類(lèi)似于前期實(shí)施的前期物業(yè)招投標辦法，老舊小區的管理也將引入市場(chǎng)競爭。“服務(wù)好有競爭力的上，頻繁被業(yè)主投訴的撤場(chǎng)。”
A現象
多小區出現物業(yè)交接難
2014年，惠州市十一屆人大四次會(huì )議將《關(guān)于加強小區建設和管理的議案》列為大會(huì )議案交由市政府辦理。兩年多以來(lái)，社區業(yè)委會(huì )覆蓋、老舊小區電梯加裝等基礎設施建設各項工作扎實(shí)推進(jìn)。其中，社區業(yè)委會(huì )籌建由于涉及到多方權益受到廣泛關(guān)注。
人大議案對近年來(lái)社區業(yè)主委員會(huì )覆蓋率的增長(cháng)也提出明確要求：從2015年的近三成比例逐步增長(cháng)至九成左右。而隨著(zhù)該項工作的深入，截至去年底，惠州全市已有223個(gè)住宅小區成立了業(yè)主委員會(huì )。另有87個(gè)住宅小區成立了業(yè)主大會(huì )籌備組，正在按法定程序推進(jìn)成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的相關(guān)工作。
“盡管業(yè)委會(huì )的籌建比例增長(cháng)明顯，但實(shí)現小區單位的自治局面還有很長(cháng)一段路。”市人大議案工作小組相關(guān)負責人嚴育軍在采訪(fǎng)中介紹，從當前業(yè)委會(huì )的籌建情況來(lái)看，被動(dòng)成立的居多，為了應對小區的矛盾事務(wù)而成立。這實(shí)際上背離了成立業(yè)委會(huì )實(shí)現業(yè)主自治、保障業(yè)主權利的初衷。
一位活躍在基層管理工作領(lǐng)域的社會(huì )人士表示，一方面社區業(yè)委會(huì )的籌建完善社區的長(cháng)效治理過(guò)程，但另一方面，在短期內，業(yè)主籌建業(yè)委會(huì )十有八九是基于對當前小區物業(yè)管理公司的不滿(mǎn)意，希望成立業(yè)委會(huì )解聘物管。
“很顯然，利益被動(dòng)搖的物業(yè)公司肯定不會(huì )輕易退出。能不能順利交接成為焦點(diǎn)。”該社會(huì )人士直言，一旦舊物管不撤場(chǎng)，業(yè)委會(huì )新選聘的物管進(jìn)不來(lái)，就很容易出現社區糾紛。
事實(shí)上，該局面在當前的惠州社區運轉過(guò)程中已開(kāi)始逐步出現。
3月中下旬，在惠城下角的鵬達御景灣小區，業(yè)委會(huì )選聘新物業(yè)公司后，長(cháng)期無(wú)法進(jìn)場(chǎng)交接，業(yè)委會(huì )聘請保安公司封存了老物業(yè)公司辦公室和車(chē)輛進(jìn)出口，導致社區停水停電等，社區業(yè)主正常生活受到嚴重影響。
2月份，博羅縣羅浮山區域的駿園春天社區業(yè)主在與物管長(cháng)期的拉鋸戰之后，選聘新物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)。然而直至3月中旬，新物業(yè)公司黃姓經(jīng)理在受訪(fǎng)時(shí)仍表示工作難以開(kāi)展，原物管的所有資料拿不到，工作基本處于癱瘓狀態(tài)。
在惠城水口區域的翠湖雅苑社區，業(yè)委會(huì )與物業(yè)管理公司的對峙同樣響著(zhù)社區的正常運轉。
B破局
解聘新聘需合法合規
實(shí)際上，這僅僅只是目前社區矛盾走向公開(kāi)化的幾個(gè)小區，記者在走訪(fǎng)過(guò)程中了解到，江畔花園、中信水岸城等多家小區正在進(jìn)入業(yè)委會(huì )籌建程序，小區業(yè)主同樣表達了對現有物業(yè)管理的不滿(mǎn)。
另外，在佳兆業(yè)中心、方直城市時(shí)代等多個(gè)社區QQ交流群，記者也發(fā)現，多數業(yè)主提出希望現有物業(yè)管理能夠得到改進(jìn)，也在積極倡導成立業(yè)委會(huì )與物管制衡。
當前，隨著(zhù)人大議案進(jìn)入驗收年。小區業(yè)主委員會(huì )的籌建工作也將得到加快。然而，類(lèi)似御景花園等小區出現的業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間的矛盾，以及新舊物業(yè)交接過(guò)程中所產(chǎn)生的糾紛，如果解決不好，后續矛盾將不斷激化。
如何逐步理順和緩和這些矛盾？市房產(chǎn)局黨組書(shū)記、局長(cháng)袁貴平在面對記者的詢(xún)問(wèn)時(shí)直言：需要依法依規。
他說(shuō)，無(wú)論是社區業(yè)主委員會(huì )的籌備和成立，還是業(yè)委會(huì )成立之后召開(kāi)業(yè)主大會(huì )續聘或解聘物業(yè)管理公司，在相關(guān)的法律法規中都有明確的先后順序和權責分工，主管部門(mén)和社區業(yè)主都必須按照既定的法定程序依法依規來(lái)實(shí)施。
具體到當前鵬達御景花園、翠湖雅苑等小區出現的糾紛如何解決。“說(shuō)到底還是是否合法合規的問(wèn)題。”作為物業(yè)管理部門(mén)負責人，市房產(chǎn)局物業(yè)管理科科長(cháng)李克立介紹，只要社區業(yè)委會(huì )在成立過(guò)程中，以及責權行駛過(guò)程中都遵循相關(guān)法規，物業(yè)公司是沒(méi)有理由不撤離的。他介紹，在行業(yè)監管環(huán)節，對于拒不撤場(chǎng)的物業(yè)公司，按照《廣東省物業(yè)管理條例》可處以最高15萬(wàn)的罰款，情節嚴重的將吊銷(xiāo)違規公司的從業(yè)資質(zhì)。
剛剛在月初順利完成小區新舊物業(yè)更迭的大亞灣星河半島社區業(yè)委會(huì )主任于安榮也介紹，盡管經(jīng)歷了一年多的拉鋸，在小區在選聘新物管的過(guò)程中，原物業(yè)公司彩生活也不愿撤場(chǎng)，但一切都是按照合規的流程，不得不走。“在行業(yè)監管環(huán)節已經(jīng)有明確的準入準出原則，業(yè)主合法合規就錯不了。”她說(shuō)。
觀(guān)察眼
健全市場(chǎng)機制
完善社區自治
剛剛過(guò)去的3月份，惠州市密集出現了御景花園、翠湖雅苑等多個(gè)小區的物業(yè)糾紛事件。事實(shí)上，由于物業(yè)管理不善、服務(wù)不佳，物業(yè)費上漲等爭議，社區矛盾從來(lái)就不是新鮮事。
在筆者的采訪(fǎng)過(guò)程中，一份惠州市政法委主導的御景花園業(yè)主和物業(yè)的協(xié)調會(huì )議要義引起筆者重視，其中內容顯示，社區業(yè)主成立業(yè)委會(huì )，舉行業(yè)主大會(huì )選聘新物業(yè)公司，但在新舊物業(yè)交接過(guò)程中原物管拒撤離，新物管無(wú)法進(jìn)場(chǎng)。進(jìn)而導致矛盾的激化。
具體到為何拒絕離場(chǎng)，舊物管指該小區業(yè)委會(huì )成立、以及解聘流程不合法。
不同于以往的物業(yè)費太高被投訴、小區垃圾沒(méi)清理被投訴……隨著(zhù)社區業(yè)委會(huì )成立后，解聘舊物管所帶來(lái)的是直接動(dòng)了舊物管的“飯碗”。這就出現了多個(gè)社區出現爭端的事件。
結合小區建設和管理人大議案的深入實(shí)施，社區業(yè)主委員會(huì )組成的比例不斷增加?？深A見(jiàn)的是，服務(wù)不好的物業(yè)公司被替換，有競爭力、能夠受到業(yè)主認可和歡迎的新物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐管理，而被動(dòng)搖了既定利益的原物管必然采取各種手段進(jìn)行阻撓，進(jìn)而出現糾紛。然而在筆者看來(lái)，這種糾紛的出現正代表著(zhù)社區自治的進(jìn)步。
筆者認為，在當前這種社區自治的推進(jìn)陣痛期，作為政府主管部門(mén)在行業(yè)監管機制上需要逐步完善。對于形式社區自治責權的業(yè)委會(huì )，從籌備成立的各個(gè)環(huán)節，以及成立后行使選聘、解聘物業(yè)公司等權力時(shí)有法可依、有章可循。同時(shí)也建立起針對物業(yè)管理行業(yè)的準入準出準則，遵循市場(chǎng)競爭的原則，讓服務(wù)好的企業(yè)進(jìn)駐社區管理，對于不愿撤離的企業(yè)也有剛性的懲處措施予以清退。
具體到社區物業(yè)管理這一行業(yè)的發(fā)展，類(lèi)似于兩年前（2015年）惠州前期物業(yè)管理招標投標的實(shí)施，引入市場(chǎng)競爭機制打破社區管理中出現的“父建子管”，當前的業(yè)主委員會(huì )推動(dòng)的社區自治則為市場(chǎng)引入了再選擇的機會(huì )，有效建立起市場(chǎng)競爭機制。讓物業(yè)企業(yè)在社區管理過(guò)程中保持敬畏感，只有不斷提升自身的服務(wù)水平獲取得社區業(yè)主的認可才能實(shí)現長(cháng)效經(jīng)營(yíng)。同時(shí)也將有效加劇行業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程，逐步推動(dòng)城市社區自治的完善。