上海市消保委今天發(fā)布了《上海市民用物業(yè)管理現狀調查》。據了解，這是上海市消保委與上海社科院社會(huì )調查中心、上海迪博大數據研究所組成課題組歷時(shí)六個(gè)月共同調查完成。調查結果顯示，消費者對物業(yè)公司的評分普遍不高，物業(yè)公司存在基礎服務(wù)不到位等問(wèn)題。專(zhuān)家建議開(kāi)發(fā)商盡量避免使用與自身利益密切相關(guān)的物業(yè)公司，同時(shí)可以再在條件成熟的小區倡導“基礎物業(yè)費+增值服務(wù)費”的模式。
上海市消保委表示，盡管相關(guān)法律法規的頒布對物業(yè)管理中的地位、作用、職責等提供了法律支撐，但物業(yè)管理費難收、標準難調、維修基金難用、管理矛盾難解的困境不同程度地存在。近年來(lái)，民用物業(yè)管理成為新的消費投訴熱點(diǎn)。
根據《調查報告》，上海消費者給予物業(yè)管理公司總體滿(mǎn)意度為69.7分，專(zhuān)家表示，物業(yè)公司的各項評分分值沒(méi)有超過(guò)70分，這也驗證了消費者所說(shuō)的物業(yè)管理公司基礎服務(wù)不到位的問(wèn)題。同時(shí)，消費者對物業(yè)管理的滿(mǎn)意度與其繳納物業(yè)管理費存在較大的關(guān)聯(lián)性：按時(shí)繳納物業(yè)管理費的消費者對物業(yè)管理公司滿(mǎn)意度為72.9分，不繳納物業(yè)管理費的消費者對物業(yè)管理公司滿(mǎn)意度為61.7分。
圖1. 對物業(yè)公司的滿(mǎn)意度與繳納物業(yè)管理費的關(guān)系
圖2. 消費者對當前物業(yè)管理不滿(mǎn)意的地方
圖3. 對物業(yè)公司在各細節工作的滿(mǎn)意度
數據顯示，表示對物業(yè)公司服務(wù)的不滿(mǎn)意主要體現在物業(yè)公司支出不合理、物業(yè)支出不透明、基礎服務(wù)不到位、出租小區業(yè)主車(chē)位等方面。在細節工作上，各項分值最低的是接到保修時(shí)反應的積極程度（65.3分），其后依次是物業(yè)被投訴時(shí)的態(tài)度（65.5分）、突發(fā)事件的及時(shí)處理（65.8分）、小區停車(chē)的有序程度（65.9分）。
圖4. 不同小區物業(yè)費（元/每平方*月）
物業(yè)管理費方面，本次調研顯示其與小區的層次相關(guān)，每平方米的價(jià)格差異并不顯著(zhù)，例如居住在單價(jià)低于兩萬(wàn)元每平方小區中的消費者表示物業(yè)管理費為0.6到2元/平方，而居住在單價(jià)高于七萬(wàn)元每平方小區中的消費者表示物業(yè)管理費為2.1到8.0元/平方。數據顯示，66.3%的被訪(fǎng)問(wèn)者認為物業(yè)公司的物業(yè)費與其服務(wù)不相匹配，雖然認為不相匹配，但也有76.1%的被訪(fǎng)問(wèn)者表示定時(shí)繳納物業(yè)管理費。
專(zhuān)家表示，目前市場(chǎng)上主流的物業(yè)收費模式還是與業(yè)主住房面積掛鉤的包干制，也就是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。這種方式操作簡(jiǎn)單，但這種模式下物業(yè)公司可以采用降低服務(wù)標準來(lái)確保自身利益，而業(yè)主則處于弱勢地位，業(yè)主唯一有效的維權手段就是暫不繳納物業(yè)管理費。
此外薪酬模式也逐漸被接受，也就是在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例提取薪酬支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。本次調查顯示34.2%的消費者仍?xún)A向包干制，20.5%的居民傾向薪酬制，44.5%的消費者傾向基礎物業(yè)費加額外物業(yè)服務(wù)費模式。
針對調查結果，專(zhuān)家建議，為了避免不公平競爭，建議開(kāi)發(fā)商盡量避免使用與自身利益密切相關(guān)的物業(yè)公司?！段飿I(yè)管理條例實(shí)施細則》在前期物業(yè)管理上明確規定“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”
新小區目前普遍存在的問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)商使用并控制自身下屬或者同一集團下的物業(yè)管理公司，對一些利益權屬不清晰的“灰色利益”進(jìn)行侵占或向其上級或兄弟單位進(jìn)行輸送。專(zhuān)家表示，優(yōu)秀的物業(yè)管理公司可以實(shí)現房產(chǎn)的保值和增值，但開(kāi)發(fā)商不能以此為借口采用捆綁銷(xiāo)售的形式，引入其下屬或兄弟企業(yè)。不存在關(guān)聯(lián)交易的戰略合作關(guān)系則可不受限制。
此外，專(zhuān)家建議應當在條件成熟的小區倡導“基礎物業(yè)費+增值服務(wù)費”的模式。“基礎物業(yè)費+增值服務(wù)費”模式的核心就是基礎物業(yè)標準化，增值服務(wù)定制化。
原標題：滬消保委發(fā)布物業(yè)調查 物業(yè)認可度普遍不高