《溫州市物業(yè)管理條例》已經(jīng)浙江省第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十九次會(huì )議批準，將于5月1日起施行。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，電梯等公共設施受損得不到及時(shí)維修、維修資金使用不規范、公共收支成“糊涂賬”、業(yè)主委員會(huì )換屆后不及時(shí)移交財物、業(yè)主故意拖欠物業(yè)費等，是屢見(jiàn)不鮮的現象，也是最讓生活在小區當中的業(yè)主們最頭疼的事情。從5月1日起，根治這些亂象將進(jìn)一步有具體的法規制度可依。
《溫州市物業(yè)管理條例》(下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)已于2017年3月30日經(jīng)浙江省第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十九次會(huì )議批準，將于5月1日起施行。作為溫州制定的第三部地方性法規、第二部實(shí)體法，該條例是如何制定出來(lái)的？有哪些亮點(diǎn)內容？就讓晚報君為你一一解讀?！跬韴笥浾吆砺?/span>
“兩審制”調整為“三審制” 不少民眾建議被直接采納參考
作為市人大常委會(huì )2016年一類(lèi)立法項目，條例草案于當年1月份由市住建委開(kāi)始調研起草，8月份由市人民政府向市人大常委會(huì )提出法規案。市十二屆人大常委會(huì )第三十七至三十九次會(huì )議進(jìn)行了三次審議并表決通過(guò)。
條例共七章57條。分別對適用范圍、管理體制(總則)、業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用和維護、法律責任等內容作了規制。
物業(yè)管理立法是重要的民生立法。在立法過(guò)程中，市人大常委會(huì )主任葛益平曾多次帶隊深入基層調研和到外地考察。市人大常委會(huì )法工委主任王旭東告訴記者：“就設區的市的地方立法而言，一般采用‘兩審制’，但考慮到物業(yè)管理立法事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)，根據有關(guān)審議意見(jiàn)要求，將原計劃的‘兩審制’調整為‘三審制’?？梢哉f(shuō)，這是眾多設區的市立法中少有的，足以說(shuō)明市人大常委會(huì )對這次項立法工作的重視程度。”
除此之外，此次立法過(guò)程中還強化了開(kāi)門(mén)立法，廣泛公開(kāi)征求民眾意見(jiàn)。通過(guò)媒體報道、網(wǎng)絡(luò )問(wèn)卷調查等方式，先后有300多位市民通過(guò)網(wǎng)絡(luò )渠道提出立法建議，上百人打電話(huà)、寫(xiě)信、來(lái)訪(fǎng)提供意見(jiàn)建議。民眾互動(dòng)中的不少建議，有的經(jīng)法定程序后被直接采納，有的成為立法制度創(chuàng )設的重要依據。例如，條例中有關(guān)業(yè)主委員會(huì )必須開(kāi)設專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)、業(yè)主共有資金不得以個(gè)人名義私存等，都來(lái)自于社會(huì )公眾的建議。
創(chuàng )新性制度安排達十多項
五馬大南蒲鞋市成示范街道
物業(yè)管理本身是一個(gè)關(guān)乎民生而又復雜的重要領(lǐng)域，溫州的物業(yè)管理行業(yè)起步晚、層次不高、發(fā)展滯緩，物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾突出，焦點(diǎn)問(wèn)題聚集，存在一系列的老大難問(wèn)題。對亂象叢生的溫州物業(yè)管理現狀，如何依法破解，考驗著(zhù)立法人的智慧。為此，市人大常委會(huì )從制度架構上突破創(chuàng )新，對日積月累的歷史性矛盾“亮劍”，使一些實(shí)踐經(jīng)驗以法規的形式得以固化，具有濃郁的溫州地方特色。
整個(gè)條例的創(chuàng )新性制度安排達十多項，主要包括：將物業(yè)管理中的業(yè)主組織成立、日常監督、糾紛調解等的責任主體明確賦予鎮、街；進(jìn)一步明確了業(yè)主的界定；創(chuàng )設業(yè)主大會(huì )制度框架下的業(yè)主代表大會(huì )制度；進(jìn)一步明晰業(yè)主委員會(huì )的法律地位，并從多方面規范業(yè)委會(huì )及其成員行為；規范了業(yè)主委員會(huì )的換屆和財務(wù)移交；創(chuàng )設了倡導性條款，業(yè)委會(huì )成員津貼制度；將實(shí)踐中的維修資金緊急使用“綠色通道”通過(guò)立法予以固化；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主欠費個(gè)人誠信制度；建立物業(yè)服務(wù)標準和收費價(jià)格參考；規定了停車(chē)方案的民主化。
法律法規服務(wù)企業(yè)在于實(shí)施。下一步，市住建委作為市級物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要在條例施行一年內出臺法規要求的各項配套制度，例如建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理服務(wù)收費機制、為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的權利義務(wù)合同提供示范文本等等。另外，五馬、大南、蒲鞋市三個(gè)街道作為條例貫徹實(shí)施的示范街道，要提供實(shí)施樣板，做好示范引領(lǐng)。與此同時(shí)，市人大有關(guān)的專(zhuān)門(mén)委員會(huì )在法規實(shí)施一段時(shí)間后，要積極組織開(kāi)展執法檢查。
小區業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題《條例》中都有答案【案例】今年2月13日，市區東方大廈里一戶(hù)業(yè)主煤氣泄漏起火，所幸經(jīng)過(guò)消防部門(mén)及時(shí)救援，沒(méi)有造成人員傷亡。但問(wèn)題出來(lái)了，救火過(guò)程中，電梯進(jìn)水出現故障，一些業(yè)主的電線(xiàn)也受到損傷。所在的黎明社區主任看到事態(tài)緊急，就說(shuō)服大廈物業(yè)，先幫業(yè)主修理好電梯和電線(xiàn)，維修費的事之后再找業(yè)委會(huì )要。但事后，針對電梯和電線(xiàn)的維修費用從何而出，業(yè)委會(huì )之間產(chǎn)生了矛盾。
【條例規定】應當按首期交存的物業(yè)專(zhuān)項維修資金總額的百分之五設立應急備用維修資金。發(fā)生電梯故障、消防設施故障、二次供水水泵運行中斷(專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外)等緊急情況和其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修的，可以申請應急備用維修資金。物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構應當在接到申請之日起兩個(gè)工作日內作出審核決定。
前物業(yè)公司拒不移交財物？
錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案
【案例】2010年5月起，溫州市鹿城區物業(yè)管理總公司開(kāi)始為永嘉縣南城街道明珠花園小區業(yè)主提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)。2014年8月，鹿城物業(yè)與明珠花園業(yè)委會(huì )達成一致意見(jiàn)，終止物業(yè)服務(wù)關(guān)系，但鹿城物業(yè)至今仍未按照法律規定辦理結算、交接手續，拖欠向小區業(yè)委會(huì )暫借的水電周轉金15萬(wàn)元，拖欠小區業(yè)委會(huì )為其墊付的公攤水電費10萬(wàn)元，也未按程序與后任物業(yè)管理公司辦理相關(guān)移交手續。之后，明珠花園業(yè)委會(huì )多次要求鹿城物業(yè)返還上述款項、移交相關(guān)物業(yè)資料，但均遭到鹿城物業(yè)無(wú)理拒絕。
【條例規定】第四章第三十八條：物業(yè)服務(wù)合同終止后拒不退出物業(yè)管理區域，或者退出時(shí)未按照規定辦理交接手續和移交資料的，應當錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案。
不交管理費將被物業(yè)服務(wù)企業(yè)“投訴”
街道聽(tīng)取業(yè)主陳述決定是否“入檔”
【案例】2014年，站前東小區奔馳商廈小區因為許多業(yè)主不愿交物業(yè)費曾陷入“垃圾圍城”。今年3月，200多戶(hù)里頭只有三分之一住戶(hù)繳納服務(wù)費，因大批業(yè)主不愿交物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)公司怕虧太多最后撤離了，該小區第二次出現“垃圾圍城”。
【條例規定】業(yè)主應當依據物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約或者管理規約的約定及時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用和其他相關(guān)費用。
業(yè)主無(wú)正當理由拒不交納前款規定費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)書(shū)面催交、在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出錄入個(gè)人信用信息檔案的申請。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當聽(tīng)取相關(guān)業(yè)主的陳述、申辯，進(jìn)行核查。經(jīng)核查屬實(shí)仍拒不交納的，可以按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用信息檔案。
業(yè)主共有資金怎么管？
以業(yè)委會(huì )名義開(kāi)設賬戶(hù)
【案例】市區竹園小區業(yè)委會(huì )出現“糊涂賬”，維修賬目虛假，部分經(jīng)營(yíng)性收入流失。當事業(yè)委會(huì )就是把小區錢(qián)款放在業(yè)委會(huì )出納個(gè)人賬戶(hù)上，且卡、密碼均由其一人保管。部分業(yè)主認為，這是導致“糊涂賬”的原因之一。
【條例規定】業(yè)主委員會(huì )應當持備案證明向金融機構申請開(kāi)立賬戶(hù)。屬于業(yè)主共有的資金和經(jīng)營(yíng)性收益，不得以任何個(gè)人的名義進(jìn)行存儲和管理。