6月5日,《新疆維吾爾自治區物業(yè)管理條例》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)正式對外公布,并將于7月1日起施行。此前的5月27日,《條例》由自治區第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十九次會(huì )議通過(guò)。從2000年頒布《新疆維吾爾自治區城市住宅區物業(yè)管理辦法》,到后來(lái)廢止,再到如今即將實(shí)施的《條例》,歷經(jīng)17年,新疆首個(gè)本地化的物業(yè)管理地方性法規終獲自治區人大常委會(huì )審議通過(guò)。通過(guò)對比,記者發(fā)現《條例》亮點(diǎn)頗多。
街道辦負責指導成立業(yè)主大會(huì )
今后,街道辦事處或鄉鎮人民政府將肩負起指導、監督小區成立業(yè)主大會(huì )工作。
依據《條例》規定,但凡“符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì )條件的,縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在接到建設單位、業(yè)主或者委托的物業(yè)管理人的報告后,就應當書(shū)面通知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。”
“街道辦事處或者鄉鎮人民政府在同級黨組織領(lǐng)導下,將負責組織、指導本轄區的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì ),選舉業(yè)主大會(huì )執行機構,并監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主大會(huì )執行機構依法履行職責,協(xié)調物業(yè)服務(wù)與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系。”并將調解處理物業(yè)管理服務(wù)糾紛,納入了社會(huì )治安綜合治理的考核內容。
動(dòng)用維修資金需2/3業(yè)主同意
《條例》首次明確規定,凡涉及使用專(zhuān)項維修資金;改建、重建建筑;改變共有部分用途,利用共有部分盈利這幾項內容,需經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。針對其他事項的決定,也需經(jīng)專(zhuān)有部分占總建筑物面積過(guò)半數業(yè)主且占總人數過(guò)半的業(yè)主同意。
小區內車(chē)庫、車(chē)位需先滿(mǎn)足業(yè)主需求
小區停車(chē)位的分配和使用是業(yè)主普遍關(guān)心的問(wèn)題?！稐l例》明確:“物業(yè)管理區域內按照規劃建造的車(chē)庫、車(chē)位,計入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分攤的;未計入容積率,或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的;或占用小區道路、共用場(chǎng)地劃定的車(chē)位均屬于業(yè)主共有。”
這意味著(zhù),但凡是共用場(chǎng)地的車(chē)庫、車(chē)位,今后將由業(yè)主共同享有。只有計入容積率且未作為建筑物共有部分進(jìn)行分攤的,建設單位才可以向業(yè)主附贈、出售、出租。
《條例》規定,“物業(yè)管理區域內的車(chē)庫、車(chē)位應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。”只有當車(chē)庫、車(chē)位滿(mǎn)足業(yè)主需要后,才可以向物業(yè)管理區域以外的其他人出租,但不得出售。且除管理規約、業(yè)主大會(huì )另有規定的外,出租期限一次不超過(guò)12個(gè)月。
此外,《條例》規定,對于物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫、車(chē)位尚有空余的,物業(yè)管理人是不得占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地設置車(chē)庫、車(chē)位的。
不得限水限電限氣催繳物業(yè)費
物業(yè)公司為了催繳物業(yè)費,對業(yè)主限水限電的事例并不鮮見(jiàn),《條例》規定,物業(yè)管理人不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費限制業(yè)主的水、電、氣、熱卡充值,影響業(yè)主正常生活。
《條例》也首次提出,“水、電、氣、熱供應單位應當向最終用戶(hù)直接收取費用,不得強迫物業(yè)管理人代收代交。物業(yè)管理人代收水、電、氣、熱費用的,不得向業(yè)主加收手續費。”
同時(shí),針對物業(yè)費,《條例》提出了政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)并行的概念——普通住宅類(lèi)前期物業(yè)服務(wù)收費和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià),其他物業(yè)服務(wù)收費,實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
實(shí)行政府指導價(jià)的,價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同房地產(chǎn)主管部門(mén),根據物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內容、服務(wù)等級等,制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度,并綜合物價(jià)指數變動(dòng)情況,適時(shí)予以調整,及時(shí)向社會(huì )公布。
實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的,物業(yè)管理人應當就完成服務(wù)項目進(jìn)行成本測算,并在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)標準、服務(wù)質(zhì)量、計費方式等。
對于物業(yè)管理人違反價(jià)格管理規定及物業(yè)服務(wù)合同約定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的、強制服務(wù)或者變相強制服務(wù)并收費、或者不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的,業(yè)主大會(huì )執行機構對超收部分有權制止或者糾正,業(yè)主有權拒交。
部分違規行為將承擔法律責任
此次《條例》制定的內容涉及方方面面,可如何保證法規的有效執行?
“《條例》首次將物業(yè)管理中部分違規行為納入法律范疇,也就是說(shuō),建設單位、物業(yè)管理人等,一旦違規就將承擔法律責任。”烏市物業(yè)監督管理辦公室法規監管科科長(cháng)樂(lè )喜斌表示。
《條例》詳細規定了違規者應負的法律責任,如建設單位未向房屋買(mǎi)受人明示物業(yè)管理區域、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令改正;逾期不改的,處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款;建設單位、物業(yè)管理人、專(zhuān)業(yè)維修單位、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不履行或者拖延履行保修、維修、養護責任的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正,逾期不改的,處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款,造成業(yè)主損失的,依法承擔賠償責任等。
針對各類(lèi)違法行為,除了進(jìn)行罰款、賠償損失外,主體責任人或責任單位還將承擔民事乃至刑事責任。
意義
填補新疆此類(lèi)立法空白
“《條例》的審議通過(guò),填補了新疆物業(yè)管理的立法空白。”新疆師范大學(xué)新疆社會(huì )管理研究院常務(wù)副院長(cháng)石路教授難掩欣喜。
“自治區物業(yè)管理條例作為地方性法規,是國家立法的延伸完善和細化補充。”石路表示,為了符合新疆特色與現實(shí)需求,在《條例》的制定過(guò)程中,自治區人民政府法制辦和住建廳,召開(kāi)了多次不同級別的專(zhuān)家論證會(huì )、聽(tīng)證會(huì ),并面向全社會(huì )征求意見(jiàn)。來(lái)自新疆大學(xué)法學(xué)院、新疆師范大學(xué)社會(huì )管理研究院和律師界、物業(yè)管理領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人士,都對于這部地方性法規提出了很多寶貴的意見(jiàn)。
“地方性法規的制定,需要在滿(mǎn)足本地居民需求的同時(shí),不得與上位法抵觸,同時(shí)還要考慮到現實(shí)中的可操作性,兼顧各方權益等。”石路說(shuō),特別是考慮到新疆多民族地區城市化發(fā)展中,小區物業(yè)管理面臨的共性和個(gè)性等諸多問(wèn)題。
“比如說(shuō),在業(yè)主大會(huì )未成立的情況下,該由誰(shuí)代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益?”石路舉例說(shuō),國家層面的立法中,并沒(méi)有給予明確的解釋和規定,其他地方性法規已有的規定也不能照搬,需要推敲。
最終,結合自治區物業(yè)管理的具體情況,自治區物業(yè)管理條例在第三十四條中對此做出了明確的規定——未依法成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)管理區,可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府,在征求該物業(yè)管理區業(yè)主意見(jiàn)并取得過(guò)半數業(yè)主書(shū)面同意后,指導物業(yè)管理區所在地社區居民委員會(huì )臨時(shí)代行本條例規定的業(yè)主委員會(huì )職責。
反響
物業(yè)服務(wù)更便于執行
面對新出臺的《條例》,不少物業(yè)公司表示,《條例》讓物業(yè)服務(wù)更細化,有法可依更便于執行。
“《條例》為物業(yè)服務(wù)提供了明確的依據,物業(yè)更便于執行。”新疆廣匯物業(yè)管理有限公司相關(guān)負責人說(shuō),“比如明確車(chē)庫、車(chē)位不能向物業(yè)管理區域以外的其他人出售,只能出租。”
新疆恒天地物業(yè)服務(wù)有限公司負責人表示,新的《條例》施行對物業(yè)有更好的指導作用。“比如《條例》對維修基金使用在屋面防水損壞造成滲漏;電梯故障停止使用;房屋局部有垮塌、脫落危險等6個(gè)方面作出細化,這對于物業(yè)服務(wù)工作有了明確指導”。