目前，由于各物業(yè)公司發(fā)展良莠不齊、人們合同意識欠缺，致使拖欠費用的情況較為多發(fā)，從而引發(fā)糾紛。據北京市第二中級人民法院今日對外通報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)索要物業(yè)費糾紛占全部物業(yè)糾紛案件九成以上。訴訟請求主要集中在追索物業(yè)費、逾期支付物業(yè)費的違約金等。從審判結果看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勝訴率高。
新聞發(fā)布會(huì )現場(chǎng) 北京二中院供圖
態(tài)勢：
物業(yè)糾紛案件數量明顯下降
據了解，自2012年至2016年，北京二中院審結的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件分別為349件、398件、241件、238件、173件，均為二審民事案件。案件數量呈現明顯下降態(tài)勢。此類(lèi)糾紛主要有三類(lèi)類(lèi)型：物業(yè)服務(wù)企業(yè)索要物業(yè)費、業(yè)主要求返還物業(yè)費或賠償損失、業(yè)主要求確認合同無(wú)效。
其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)索要物業(yè)費糾紛占全部物業(yè)糾紛案件九成以上。訴訟請求主要集中在追索物業(yè)費、逾期支付物業(yè)費的違約金等。以北京二中院2015年審結的238件物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審案件為例，以判決方式結案的案件中，訴訟請求為追索物業(yè)費的高達98.6%。
此外，隨著(zhù)業(yè)主法律意識的增強，訴訟時(shí)效抗辯成為業(yè)主提出的最常見(jiàn)的非實(shí)體抗辯，如2015年北京二中院以判決方式審結的物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)費案件中，近三成業(yè)主提出訴訟時(shí)效抗辯。
另外，業(yè)主要求返還物業(yè)費或賠償損失。如主張物業(yè)服務(wù)在衛生、安保等方面不達標，起訴要求物業(yè)公司返還已交納的物業(yè)費。還有的業(yè)主家中發(fā)生失竊、漏水等情況后，認為物業(yè)公司未盡安全保障、維修義務(wù)，要求賠償相關(guān)損失或承擔相關(guān)費用。
特點(diǎn)：
物業(yè)糾紛分布較廣泛 物業(yè)服務(wù)不達標比較常見(jiàn)
據北京二中院相關(guān)負責人介紹，從區域分布看，東城、西城、豐臺、大興、房山各區的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數量相對均衡。從小區類(lèi)型看，普通居住小區、危改回遷小區、經(jīng)濟適用住房小區都有發(fā)生此類(lèi)糾紛。
從業(yè)主抗辯理由看，物業(yè)服務(wù)不達標比較常見(jiàn)。部分業(yè)主認為對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意即可不繳納物業(yè)費，將服務(wù)不達標作為拒絕交納物業(yè)費的事由。業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)不達標主要體現在安保、秩序管理、門(mén)禁、監控，衛生、垃圾清理，設施設備維護、公用墻體修繕、電梯養護、下水、排污疏通等方面。還有部分業(yè)主就其欠交物業(yè)費提出了未取得房屋產(chǎn)權證、房屋存在質(zhì)量問(wèn)題等事由進(jìn)行抗辯，但這些事由多因業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間糾紛所致，并不在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系的范疇內。
另外，從審判結果看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勝訴率高。以北京二中院2015年審結的238件物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件為例，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起的訴訟為228件，業(yè)主提起的訴訟僅有10件。其中，物業(yè)費請求全額或部分獲得支持的案件占95.6%。
成因：
物業(yè)缺乏服務(wù)意識 業(yè)主法律知識欠缺
相關(guān)負責人分析指出，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)欠缺專(zhuān)業(yè)精神、服務(wù)意識和責任感，未盡到“相應的”服務(wù)管理義務(wù)，不能以保護全體業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)提供良好服務(wù)。對待業(yè)主的合理要求不理睬、不處理、不反饋，有問(wèn)題千方百計找理由推脫。
其次，部分業(yè)主法律知識欠缺，對物業(yè)服務(wù)范圍有誤解。有的認為花錢(qián)雇傭物業(yè)公司，物業(yè)公司即應完全按自己意愿提供服務(wù)。一旦對物業(yè)服務(wù)有任何不滿(mǎn)，就采取拖欠費用等消極方式應對，完全沒(méi)意識到單方面拒交物業(yè)費也構成違約，有的業(yè)主甚至被起訴后還采取躲避送達、缺席庭審的方式進(jìn)行處理。
此外，還有業(yè)主混淆了責任主體，將房地產(chǎn)企業(yè)遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題、其他業(yè)主侵權行為等其他問(wèn)題，均歸責于物業(yè)公司，進(jìn)而拒交物業(yè)費。
法官：
及時(shí)有效固定證據 依法維護權益
法官建議，首先，無(wú)論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主，均應積極促成物業(yè)服務(wù)合同的訂立。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應專(zhuān)業(yè)盡職，按照合同約定的服務(wù)內容和服務(wù)標準，為業(yè)主提供細致、到位的人性化服務(wù)。業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)，享受生活便利和優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境，依約按時(shí)足額交納物業(yè)費，不可隨意拖欠物業(yè)費，以免發(fā)生糾紛。
其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當保存小區提供維修保養的合同、票據等證據，以證明充分履行物業(yè)服務(wù)、管理職責。業(yè)主應當保存交費票據，證明自己履行了繳費義務(wù)。業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)有瑕疵或漏洞時(shí)，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極溝通，對物業(yè)服務(wù)不到位留存證據時(shí)，要能體現出拍照的時(shí)間、地點(diǎn)。必要時(shí)，可通過(guò)公證固定和保存證據。
同時(shí)，遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題、其他業(yè)主侵權等問(wèn)題時(shí)，業(yè)主應主動(dòng)與相關(guān)方溝通，促成問(wèn)題的解決。問(wèn)題得不到解決時(shí)，應及時(shí)通過(guò)法律途徑向開(kāi)發(fā)商或侵權人主張權利，不能將責任歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以拖欠物業(yè)費方式消極應對，待到因欠物業(yè)費被訴時(shí)再向開(kāi)發(fā)商或者侵權人主張權利，有可能錯過(guò)了證據保存最佳時(shí)機而遭受損失。
案例：
業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題為由拒交物業(yè)費
某公司起訴李某交納物業(yè)費，李某以交房時(shí)房屋質(zhì)量存在明顯問(wèn)題、小區單元門(mén)禁不能正常工作等為由拒交物業(yè)費。
法院經(jīng)審理認為，某公司為李某使用的房屋提供了物業(yè)服務(wù)，故李某理應按照約定的標準支付物業(yè)費。關(guān)于李某所述交房時(shí)存在的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應屬開(kāi)發(fā)商維修事項，某公司已履行了協(xié)調義務(wù)，故李某以此拒絕交納物業(yè)費不能成立。關(guān)于小區門(mén)禁問(wèn)題，門(mén)禁在使用中出現損壞，某公司應在合理期限內予以維修，現李某未能提交充分證據證明某公司怠于行使維修、維護義務(wù)，故該問(wèn)題亦不能構成減免物業(yè)費的理由。