開(kāi)放式小區的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)，拒絕繳納物業(yè)費，他們的這種做法能否得到法律的支持呢？2017年6月19日，柳城縣人民法院河東巡回組就審結了這樣的案子。
事情的經(jīng)過(guò)是這樣：被告購買(mǎi)某公司位于柳城縣的房屋，該房屋建筑面積502.02平方米，并于2014年10月21日領(lǐng)取鑰匙收房。被告所在的小區屬于商業(yè)街性質(zhì)。2015年3月26日原告與某公司簽訂《柳城某小區前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定原告為上述小區提供物業(yè)服務(wù)，并采取包干制按建筑面積每平方米每月0.4元收取物業(yè)服務(wù)費，期限為2015年4月1日至2018年3月30日，并約定了服務(wù)內容與質(zhì)量、違約責任等內容。原告于2015年4月1日進(jìn)駐該小區并提供物業(yè)服務(wù)，因此要求被告繳納2015年4月1日至2017年2月28日的物業(yè)服務(wù)費及滯納金。被告認為，原告要求被告繳納上述費用沒(méi)有依據，雙方發(fā)生糾紛，原告訴至本院，提出上述訴請。
被告辯稱(chēng)，其一，原告沒(méi)有訴訟主體資格。其二，某公司在向被告交房的時(shí)候，告知被告沒(méi)有物業(yè)服務(wù)；被告也沒(méi)有與原告簽訂任何物業(yè)服務(wù)合同。被告的房屋位于公共道路旁邊，屬于商業(yè)街，沒(méi)有綠化和相關(guān)公共設施，路燈是政府部門(mén)負責維護。原告未在該區域服務(wù)過(guò)，也未將服務(wù)內容、標準及收費項目與標準進(jìn)行過(guò)公示。因此，原告的訴請沒(méi)有事實(shí)與法律依據，要求駁回原告的訴訟請求。
那么，本案的被告能否以未享受物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費呢？根據《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條：“建設單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”的規定，原告與柳城某小區建設單位公司所簽訂的《柳城某小區前期物業(yè)服務(wù)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律規定，合法有效，原告也已經(jīng)在該小區實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)至今，因此該合同對該小區全體業(yè)主均有約束力。原告按照合同的約定為該小區業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，基本履行了應盡義務(wù)；被告作為該小區的業(yè)主，接受了原告提供的物業(yè)服務(wù)，即應按合同約定履行交費義務(wù)。
那么，本案中原告在履行合同時(shí)是否存在瑕疵問(wèn)題？被告所在的小區屬于商業(yè)街，小區沒(méi)有圍墻，車(chē)輛可以自由出入，客觀(guān)條件造成該小區不利于管理，不屬于原告的原因造成該小區物業(yè)服務(wù)不完善。因此，法律對開(kāi)放式小區的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費的做法是不予支持的。