以前，各大開(kāi)發(fā)商都喜歡在樓盤(pán)外立面貼瓷磚，尤其2002-2006年建成的樓盤(pán)，主要是因為瓷磚可以讓房屋外立面看起來(lái)更漂亮，顯得高端上檔次，另外瓷磚耐污性較好，維護費用低。
2016年3月，下班回家的小學(xué)老師周某被一住宅樓脫落的外墻水泥塊砸中，因傷勢過(guò)重搶救無(wú)效不幸去世。后法院判定33戶(hù)居民承擔近百萬(wàn)元賠償，平均每戶(hù)3萬(wàn)。在生活中我們也常常遇到有些小區外墻脫落，看著(zhù)非常危險，到底小區外墻脫落后誰(shuí)該負責?維修資金由誰(shuí)承擔呢?
墻體掉落砸到人或物，誰(shuí)負責?
首先，小編先來(lái)科普下，房屋也有保修期哦，保修期從開(kāi)發(fā)商交付房屋之日起計算，一般住宅的保修期為五年。
在保修期內，如果確定是質(zhì)量問(wèn)題造成的，受害者可向開(kāi)發(fā)商要求賠償，開(kāi)發(fā)商可向承建商追償。如維修不及時(shí)造成新的損害，則由拖延的責任方承擔責任。
根據建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規定，在保修期限內，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位可向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償。第十五條規定，如因保修不及時(shí)造成新的人身、財產(chǎn)損害，則由造成拖延的責任方承擔賠償責任。
如果超過(guò)保修期，發(fā)生的外墻脫落，造成人身財產(chǎn)損害的，建筑所有權人和管理人應該承擔賠償責任，也就是說(shuō)如果建筑物歸單位所有，則由單位承擔責任；如果建筑物是商品房，則應由業(yè)主和小區物業(yè)部門(mén)承擔責任。
根據《侵權責任法》第八十五條，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的，應當承擔侵權責任。因為外墻面是小區的公共部分，物業(yè)部門(mén)對公共部分應有維修和管理的義務(wù)。
墻體掉落后該由誰(shuí)維修？
維修費用誰(shuí)來(lái)付？
如果房屋在保修期內發(fā)生問(wèn)題，則由施工單位無(wú)償修復。
如果超過(guò)保修期，則由物業(yè)公司負責修復。修復的費用可以從房屋維修基金中開(kāi)支。當然申請維修基金也有相關(guān)規定。
小編了解到，現在小區物業(yè)實(shí)行的是報修制度，誰(shuí)家出了問(wèn)題先到物業(yè)登記，然后才有人上門(mén)服務(wù)。像小區外墻這樣的公共部分，出了裂痕、翹翻等情況，很少有人注意到，而相關(guān)部門(mén)也很少主動(dòng)去維修和檢查。除非出現外墻脫落才會(huì )引起注意，但這時(shí)往往已經(jīng)造成了損害，為時(shí)已晚。
隨著(zhù)小區投入使用年限越來(lái)越長(cháng)， 自然環(huán)境的侵蝕越來(lái)越嚴重，外墻脫落將可能逐步普及，因此呼吁物業(yè)部門(mén)應對小區的外墻定期檢查，預防才是關(guān)鍵!
新聞鏈接：
樓外墻脫落砸死人，法院判全樓33戶(hù)業(yè)主共擔責：每戶(hù)賠3萬(wàn)
近日，浙江省麗水市遂昌縣北街一住宅樓外墻水泥塊脫落致一人死亡案在遂昌縣人民法院一審宣判。33戶(hù)共同承擔賠償責任的判決結果一經(jīng)公布，引起不少市民關(guān)注，別人家房子的墻體脫落，為何其他業(yè)主也要賠？一時(shí)間市民疑惑重重，在遂昌引起不小反響。
2016年3月7日中午11點(diǎn)40分左右，下班回家的小學(xué)老師周某途經(jīng)北街一弄堂時(shí)，弄堂一側住宅樓的外墻水泥塊脫落，導致周某頭部受傷倒地不起，后雖經(jīng)過(guò)路群眾及時(shí)送醫，但因傷勢過(guò)重搶救無(wú)效不幸去世。另外，脫落的水泥塊還砸到另一側墻體的空調外機箱，導致空調外機箱掉落在地。
涉事的住宅樓建于1992年，分為一二兩個(gè)單元，共33戶(hù)36名業(yè)主，由于歷史原因并沒(méi)有物業(yè)及業(yè)主委員會(huì )。而水泥塊是從一單元的外墻上脫落的。
事后，周某的家人將36名業(yè)主一起告上了法庭。他們認為，建筑物的外墻在功能上系為整幢建筑服務(wù)，故屬于該幢建筑物全體業(yè)主共同共有部分，業(yè)主作為住宅樓公共部分的共同所有權人有維修保養該大樓并保證其安全的義務(wù)，而正是由于該大樓外墻疏于維護導致墻體脫落致周某死亡，36名業(yè)主負有不可推卸的責任。
在遂昌法院開(kāi)庭審理期間，一單元業(yè)主代理律師辯稱(chēng)，對原告要求所有業(yè)主承擔責任沒(méi)有異議，但事故發(fā)生的地點(diǎn)并不是路，而是案涉房產(chǎn)與相鄰房產(chǎn)之間的滴水弄，因此不是用來(lái)通行的，周某在不是道路的地方通行沒(méi)有盡到注意義務(wù)，其自身也存在過(guò)錯，自身也應承擔一定責任。
二單元業(yè)主代理律師辯稱(chēng)，原告將二單元確定為被告是主體不合適，該住宅樓建于1992年，當時(shí)開(kāi)發(fā)商和相關(guān)管理部門(mén)并沒(méi)有收取房屋維修基金，而且因為歷史原因，該住宅樓沒(méi)有物業(yè)也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，一直以來(lái)，房屋共有部分都是按單元為單位，在各自的單元范圍內獨立進(jìn)行維修保養，兩個(gè)單元的獨立意識是約定俗成的，該起事故是由于一單元外墻脫落引起的，二單元不是事發(fā)區域的管理人和使用人，當然不是侵權責任的主體，因此要求二單元賠償是不合理的。二單元業(yè)主不應承擔責任。
法院審理后認為，建筑物發(fā)生脫落造成他人損害的，所有人、管理人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的，應當承擔侵權責任。事發(fā)通道寬度1.4米左右，事發(fā)前通道附近未設置安全警示標志或禁止通行標志，周某在正常行走中受害，無(wú)證據證實(shí)其存在過(guò)錯，不能減輕被告的賠償責任。被告所說(shuō)的一二單元是以樓內通行的樓梯數量區分，并不是區分獨立建筑物的標準，涉事住宅樓系一幢獨立的建筑物，本案36位被告作為房屋的所有人或管理人，對建筑物墻體未盡合理的修繕義務(wù)，導致外墻水泥塊發(fā)生脫落致周某死亡，應承擔民事賠償責任。被告之間的過(guò)錯無(wú)法區分大小，應以獨立門(mén)牌或產(chǎn)權記載的33戶(hù)為基準，均等承擔賠償責任。法院據此判決33戶(hù)賠償家屬989877.90元，每戶(hù)承擔賠償29996.30元。
法院判決后，不少市民對業(yè)主共同擔責表示不理解，辦理此案的法官指出，普通的侵權行為適用“一般過(guò)錯責任原則”，但對于如高空墜物之類(lèi)的特殊侵權行為，受害人往往難以舉證證明對方主觀(guān)上存在過(guò)錯，因此法律規定諸如此類(lèi)的特殊侵權行為適用“過(guò)錯推定責任原則”，以平衡致害人與受害人的利益。也就是說(shuō)，當事人只要不能證明自己無(wú)過(guò)錯的，則推定其存在過(guò)錯。住宅樓外墻屬于整棟樓的全體業(yè)主共有，全體業(yè)主須共同承擔維護墻體的義務(wù)，故本案認定全體業(yè)主承擔賠償責任。