廈門(mén)在物業(yè)管理即將走過(guò)30年的發(fā)展歷程。近年來(lái)，廈門(mén)市政府和建設主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度日益提高，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也紛紛布局物業(yè)領(lǐng)域，一方面是由于人均消費潛力釋放所創(chuàng )造的商機，另一方面也是房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮所產(chǎn)生的契機。而廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)在實(shí)現超常規發(fā)展的同時(shí), 也和國內其他的城市的物業(yè)管理行業(yè)一樣，既收獲著(zhù)迅猛發(fā)展的喜悅，也遭遇著(zhù)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾。接下來(lái)，我將通過(guò)以下四個(gè)主題與大家一起交流廈門(mén)市物業(yè)管理協(xié)會(huì )工作的開(kāi)展狀況。
一、廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現狀、存在的問(wèn)題：
（一）行業(yè)發(fā)展的發(fā)展現狀
對廈門(mén)市的物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō), 30年的發(fā)展歷程雖然短暫, 但行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢十分良好，具體表現在以下幾方面:
1. 企業(yè)數量和管理規模不斷擴大。截止2016年底, 全市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有290家, 總管理面積近 1.3億m2 , 其中本市管理面積近 1.1億m2 。物業(yè)管理的物業(yè)類(lèi)型和區域, 從原來(lái)的住宅小區和商業(yè)樓宇, 發(fā)展到集中工業(yè)區、學(xué)校、醫院、政府辦公樓、運動(dòng)場(chǎng)館、文化娛樂(lè )設施等社會(huì )公共建筑; 服務(wù)區域從廈門(mén)市走向全省、全國幾十個(gè)城市。
2. 企業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平不斷提高。至2016年底, 全市獲建設部一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有 28家 ；在全市實(shí)施物業(yè)管理的1200個(gè)項目中獲得國優(yōu)和國家示范項目的有45個(gè), 省優(yōu)和省示范項目81個(gè), 市優(yōu)和市示范項目91個(gè)。物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型的行業(yè), 它的發(fā)展可以吸納大量的勞動(dòng)力, 為解決社會(huì )就業(yè)提供了一條重要途徑, 截止2016年底, 在廈門(mén)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的從業(yè)人員就有 5萬(wàn)多人。其次, 物業(yè)服務(wù)人員在提高城市的衛生水平、綠化美化社區、制止違章搭建、處理鄰里糾紛、參與外來(lái)人口計劃生育工作等方面進(jìn)行了大量有效的工作, 為廈門(mén)市創(chuàng )建全國文明城市發(fā)揮了重要的作用。再次, 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在搞好服務(wù)主業(yè)的同時(shí), 積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng), 使得整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟效益也日益提高, 截止2016年底, 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年經(jīng)營(yíng)收入近40億元,上繳稅收總額超過(guò)2億元。
3. 法制建設逐步完善。廈門(mén)市政府從物業(yè)管理發(fā)展的起始階段就重視物業(yè)管理的法制建設。1995年廈門(mén)市政府制定了《廈門(mén)市住宅區物業(yè)管理辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)10號令) , 1997年11月廈門(mén)市物價(jià)局制定了《廈門(mén)市物業(yè)管理收費辦法》, 1998年10月廈門(mén)市人大常委會(huì )討論通過(guò)《廈門(mén)市住宅區物業(yè)管理條例》。之后, 廈門(mén)市又陸續制定了《廈門(mén)市住宅區公共設施專(zhuān)用基金管理暫行辦法》、《廈門(mén)市房屋公共維修金管理規定》、《廈門(mén)市前期物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規定》、《廈門(mén)市住宅區公共用電電量分攤暫行辦法》、《廈門(mén)市住宅區物業(yè)管理條例實(shí)施細則》】《廈門(mén)市物業(yè)管理若干規定》、《廈門(mén)市物業(yè)收費管理辦法》、《廈門(mén)市物業(yè)管理若干規定實(shí)施細則》等一系列法規和規章,這些法規文件的出臺, 有效地規范和促進(jìn)了廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
（二）廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問(wèn)題
廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)喜憂(yōu)參半, 喜的是廈門(mén)市雖然在物業(yè)管理方面起步較晚, 但起點(diǎn)較高, 發(fā)展較快, 取得了很大的進(jìn)步。憂(yōu)的是在發(fā)展中暴露出來(lái)的問(wèn)題與不足亟待解決。否則將直接阻滯物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展, 并影響大廈門(mén)城市化的推進(jìn)與和諧社會(huì )的構建。廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題, 歸納起來(lái)主要體現在以下四個(gè)方面。
1.行業(yè)發(fā)展的社會(huì )環(huán)境仍不盡如人意
表現在被服務(wù)者對物業(yè)管理的認知程度還不夠高, 物業(yè)管理費收取的難度依舊較大。人們習慣用傳統房屋管理視角去看待現代物業(yè)管理, 特別對有償服務(wù)接受程度有限, 往往認為現在的物業(yè)管理費都偏高了。不少業(yè)主少交、拒付物業(yè)管理費的情況時(shí)常發(fā)生。部分老舊住宅類(lèi)的物業(yè)管理費的收費率較低 , 有的小區收費率還不到50%。收費難成為困繞物業(yè)管理發(fā)展的大問(wèn)題。這必然對物業(yè)管理行業(yè)的可持續發(fā)展造成不利影響。
2.行業(yè)責任邊界較為模糊
物業(yè)管理涉及政府部門(mén)、建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等多方主體，權利義務(wù)關(guān)系復雜，責任交織，邊界模糊，成為矛盾和糾紛的多發(fā)地。建設方遺留的質(zhì)量缺陷、車(chē)位不足等設計問(wèn)題、市政公用設施設備運營(yíng)管理出現問(wèn)題、業(yè)主私搭亂建等產(chǎn)生的矛盾，致使物業(yè)管理行業(yè)代人受過(guò)的現象較為普遍存在。有的業(yè)主甚至認為交了物業(yè)管理費, 無(wú)論出現什么問(wèn)題, 物業(yè)服務(wù)公司都得負責。加上社會(huì )輿論對物業(yè)管理的負面報道過(guò)多, 正面報道較少。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)展中承受了許多不公正的待遇, 背負了更多的社會(huì )壓力, 由此影響著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。
3.企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本逐年提高，制約了企業(yè)的發(fā)展
物業(yè)管理行業(yè)屬于勞務(wù)密集型產(chǎn)業(yè)，隨著(zhù)近年來(lái)我國勞動(dòng)用工成本的持續剛性上漲，用工成本的上漲將給行業(yè)內企業(yè)帶來(lái)較大的運營(yíng)壓力。在物業(yè)收費定價(jià)方面，政府主要考慮的是社會(huì )穩定和現階段人民群眾的經(jīng)濟承受能力，核定的收費價(jià)格往往低于物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)運做的成本，造成一部分物業(yè)企業(yè)長(cháng)期入不敷出，甚至虧損嚴重。而國家在制定稅費政策方面，并沒(méi)有考慮物業(yè)管理是涉及到全社會(huì )人民群眾生活必須的消費，沒(méi)有任何優(yōu)惠的考慮，造成物業(yè)企業(yè)負擔過(guò)重，制約了企業(yè)的發(fā)展。
4.行業(yè)集中度較低，企業(yè)整體素質(zhì)仍需提高
截至2016年底，廈門(mén)市已有物業(yè)管理服務(wù)企業(yè) 300多 家，近年來(lái)，隨著(zhù)市場(chǎng)空間的逐步增長(cháng)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)數量持續增長(cháng)，但多數管理規模較小。按照目前廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量和總管理面積計算, 平均每個(gè)企業(yè)的管理面積不足40萬(wàn)m2，最少的只有1萬(wàn)多m2 , 有1 /3的企業(yè)管理面積在10萬(wàn)m2以?xún)?。多數企業(yè)的服務(wù)規?；?、集約化程度較低，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，分布較為分散，行業(yè)的集中程度不高。
二、當前以及下一階段協(xié)會(huì )的主要工作思路和建議
下一階段將以下工作內容作為協(xié)會(huì )的中心工作：
（一）開(kāi)展會(huì )員服務(wù)工作，積極推介互聯(lián)網(wǎng)+在行業(yè)的應用
李克強總理在政府工作報告中指出：“互聯(lián)網(wǎng)+”既是發(fā)展新經(jīng)濟，又能提升傳統經(jīng)濟。對于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō),互聯(lián)網(wǎng)是傳統服務(wù)行業(yè)向現代服務(wù)業(yè)轉型的新挑戰也是新機遇，我們應該主動(dòng)遵循市場(chǎng)規律，與科技相結合，催生新技術(shù)、新模式、新業(yè)態(tài)，時(shí)刻保持競爭力，并且通過(guò)不斷探索和努力，重新塑造行業(yè)的新格局。二〇一七年，我們要在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大勢下，協(xié)助企業(yè)創(chuàng )新服務(wù)模式，加快從傳統服務(wù)業(yè)向現代服務(wù)業(yè)轉型的速度，改變傳統物業(yè)服務(wù)的運營(yíng)方式，并主要做好以下幾個(gè)方向的引導工作：
1.協(xié)助企業(yè)努力探索在物業(yè)管理費的基礎上創(chuàng )造附加值，使物業(yè)管理行業(yè)變得有利可圖且可持續發(fā)展;
2.深入研究行業(yè)特點(diǎn)，了解市場(chǎng)需求和潛在的服務(wù)需求，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)+的模式，向客戶(hù)提供更多的增值服務(wù)，進(jìn)而推升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利能力;
3.在推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，我們將繼續關(guān)注會(huì )員企業(yè)和行業(yè)持續提升原有基礎服務(wù)的質(zhì)量，因為這是物業(yè)服務(wù)供應商的核心價(jià)值；
4.協(xié)會(huì )將組織常務(wù)理事以上領(lǐng)導開(kāi)展走訪(fǎng)會(huì )員單位活動(dòng)，深入了解會(huì )員需求，為會(huì )員單位提供相應服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
（二）配合政府做好金磚會(huì )議的相關(guān)工作
中國已于2017年1月1日正式接任金磚國家主席國，并將于9月在廈門(mén)市主辦金磚國家領(lǐng)導人第九次會(huì )晤。這場(chǎng)“含金量”極高的國際會(huì )議選址廈門(mén)，是黨和國家對廈門(mén)城市治理、社會(huì )治安、人文經(jīng)濟的充分肯定。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是維護城市面貌與精神的排頭兵、是維持社區和諧與穩定的先行者。因此，作為行業(yè)協(xié)會(huì )組織我們一定要做好以下工作：
1.提高認識，顧全大局。組織和帶領(lǐng)物業(yè)企業(yè)積極行動(dòng)起來(lái)，協(xié)助市、區政府和關(guān)聯(lián)組織做好金磚會(huì )議準備工作，確保各項任務(wù)的落實(shí)與完成。
2.發(fā)揮協(xié)會(huì )作用，加強企業(yè)間的配合溝通工作，提倡互相支持、相互協(xié)作，迎接金磚會(huì )議的圓滿(mǎn)召開(kāi)。
3.加強維穩應急工作，在金磚會(huì )晤召開(kāi)前，協(xié)助會(huì )員企業(yè)全面梳理企業(yè)自身及項目的安全隱患和不穩定因素，尤其是針對與會(huì )議相關(guān)聯(lián)的重點(diǎn)線(xiàn)路、片區的排查工作，建立健全相應的應急處置方案，并形成計劃方案，完善責任體系。
4.號召行業(yè)內的所屬企業(yè)積極行動(dòng)起來(lái)，抓住“金磚會(huì )晤”帶來(lái)的機遇和影響力，借力金磚五國融合發(fā)展的理念與機制，服務(wù)國家“一帶一路”戰略，在互聯(lián)互+和優(yōu)勢物業(yè)管理與服務(wù)輸出等方面精準布局，形成企業(yè)發(fā)展的新思路，提升廈門(mén)市物業(yè)行業(yè)國際化發(fā)展的空間。
（三）制定會(huì )員單位積分考核管理辦法
為了積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與協(xié)會(huì )工作的良性互動(dòng)，進(jìn)一步提升協(xié)會(huì )與會(huì )員企業(yè)間的關(guān)聯(lián)度與緊密性，今天我們在這里發(fā)布會(huì )員單位積分管理試行辦法，目的是激發(fā)各會(huì )員單位參與協(xié)會(huì )工作的積極性，擴大協(xié)會(huì )工作在行業(yè)中的影響力，提升協(xié)會(huì )工作的活力和實(shí)效，這也是協(xié)會(huì )本年度探索行業(yè)協(xié)會(huì )組織發(fā)展方向的一次大膽嘗試，下一步我們將積極吸納會(huì )員單位的意見(jiàn)和建議，不斷的進(jìn)行完善和改進(jìn)。
（四）努力促成市級物業(yè)示范項目申報考評工作，促進(jìn)服務(wù)品質(zhì)提升
為不斷促進(jìn)廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)企業(yè)品質(zhì)的提升，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)品牌建設，充分發(fā)揮先進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響力和示范作用，引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展，提高行業(yè)的社會(huì )形象。協(xié)會(huì )將積極爭取政府主管部門(mén)的支持，大力推動(dòng)、努力促成市級物業(yè)示范項目申報考評工作的繼續開(kāi)展。通過(guò)物業(yè)項目的申報、迎檢、考核工作，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規范管理和服務(wù)質(zhì)量，發(fā)揮以點(diǎn)帶面的示范作用，提升我市物業(yè)企業(yè)精細化、標準化、規范化服務(wù)的能力，為我市創(chuàng )建文明城市五連冠發(fā)揮積極的作用。
（五）吸收行業(yè)人才，調整補充物業(yè)管理專(zhuān)家庫
為完善我市物業(yè)管理專(zhuān)家的管理機制，充分發(fā)揮專(zhuān)家人才的積極作用，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展，我們已在二〇一七年初啟動(dòng)調整補充廈門(mén)市物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)家庫的工作，招募物業(yè)管理專(zhuān)家庫成員。專(zhuān)家庫的專(zhuān)家將包括檢查類(lèi)、評標類(lèi)、評審類(lèi)及顧問(wèn)類(lèi)專(zhuān)家。本次組建協(xié)會(huì )專(zhuān)家庫，備選人員除了要求責任心強、具有較高的專(zhuān)業(yè)學(xué)術(shù)水平，還要具有一定的社會(huì )公信力，并熟悉相關(guān)領(lǐng)域或行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)和相關(guān)政策、標準和法律法規。具體來(lái)說(shuō)，對招募專(zhuān)家要求從事相關(guān)工作滿(mǎn)足年限條件，并具有相應的執業(yè)資格且有處理物業(yè)事務(wù)的經(jīng)驗，同時(shí)還要確保今后有相應的時(shí)間和精力來(lái)完成行業(yè)主管部門(mén)及協(xié)會(huì )安排的工作。這項工作也為協(xié)會(huì )與行政脫鉤后政府購買(mǎi)服務(wù)做積極準
（六）接受市、區物業(yè)主管部門(mén)委托，積極開(kāi)展物業(yè)管理項目考核檢查工作
根據《廈門(mén)市人民政府辦公廳關(guān)于做好推廣隨機抽查機制規范事中事后監管工作的通知》文件精神，結合《廈門(mén)市建設局關(guān)于印發(fā)廈門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)“雙隨機”抽查監管辦法（試行）的通知》的要求，協(xié)會(huì )將在二〇一七年繼續接受廈門(mén)市建設局的委托，積極配合開(kāi)展“雙隨機”考核檢查工作。檢查內容包括省市兩級物業(yè)管理信息系統基本信息的完善和物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的檢查和監管。我們將成立專(zhuān)門(mén)的檢查小組，在要求企業(yè)自查自糾的同時(shí)，從全市已取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)里隨機抽取不少于總數的5%的企業(yè)進(jìn)行現場(chǎng)檢查。檢查結果將與企業(yè)信用綜合評價(jià)相結合，作為市場(chǎng)主體信用信息的重要來(lái)源。近2年來(lái)，協(xié)會(huì )開(kāi)始接受各區物業(yè)管理主管部門(mén)的委托，以政府購買(mǎi)服務(wù)的方式，組織行業(yè)專(zhuān)家開(kāi)展物業(yè)項目品質(zhì)檢查。根據委托協(xié)議，今年將檢查近500個(gè)物業(yè)管理項目的服務(wù)品質(zhì)。
最后，我就協(xié)會(huì )與政府脫鉤后，如何快速提升服務(wù)創(chuàng )新能力、專(zhuān)業(yè)化水平和人才隊伍建設，推動(dòng)服務(wù)重心從政府轉向企業(yè)、行業(yè)、市場(chǎng)等方向提出以下幾點(diǎn)思路：
1.明確規定組織宗旨、業(yè)務(wù)范圍、組織機構和財務(wù)管理，讓章程成為行業(yè)協(xié)會(huì )商會(huì )開(kāi)展一切活動(dòng)的重要依據。嚴格遵守章程規定，促進(jìn)內部治理規范化。
2.協(xié)會(huì )最高決策機構是會(huì )員代表大會(huì )，會(huì )長(cháng)、副會(huì )長(cháng)和常務(wù)理事由理事會(huì )選舉產(chǎn)生，秘書(shū)長(cháng)由理事會(huì )聘任，因此，在分工上要“各司其職、各負其責”，完善內部治理結構，形成相互制衡機制。
3.脫鉤后，除國家法律法規及相關(guān)政策的規定外，一般不會(huì )干預協(xié)會(huì )的具體運作和業(yè)務(wù)活動(dòng)。政府在研究涉及行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題時(shí)，會(huì )主動(dòng)與協(xié)會(huì )溝通交流，而不是直接與企業(yè)聯(lián)系，因而給行業(yè)協(xié)會(huì )商會(huì )留出了較為廣闊的工作空間。而且，政府需要物業(yè)協(xié)會(huì )提供服務(wù)的事項，主要以購買(mǎi)服務(wù)方式進(jìn)行，以委托協(xié)議形式明確雙方的權利與義務(wù)，并對購買(mǎi)服務(wù)項目的績(jì)效予以必要的監督管理。因此，需要理順各種關(guān)系，完善治理體系，確保協(xié)會(huì )工作的公正性、獨立性及話(huà)語(yǔ)權。
4.市場(chǎng)在變、行業(yè)在變，協(xié)會(huì )的功能也在改變，協(xié)會(huì )在推動(dòng)服務(wù)重心從政府轉向企業(yè)、行業(yè)、市場(chǎng)方面首先要做好功課，充分引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉變概念，提升物業(yè)服務(wù)水平。其次是在新時(shí)期要有新思維，尤其是讓傳統物業(yè)服務(wù)結合互聯(lián)網(wǎng)思維，整合互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)服務(wù)的理念；三是將通過(guò)政府購買(mǎi)服務(wù)的方式，加大對企業(yè)人員和業(yè)主委員會(huì )的指導、培訓。四是建立優(yōu)秀人才庫、專(zhuān)家庫、企業(yè)庫，以此來(lái)加強協(xié)會(huì )與行業(yè)間的互動(dòng)能力。
物業(yè)管理協(xié)會(huì )是行業(yè)轉型升級的參與者，是行業(yè)創(chuàng )新的引導者和傳播者，進(jìn)入“十三·五”，國家的總體規劃和新經(jīng)濟的發(fā)展大潮將把物業(yè)管理行業(yè)帶入黃金發(fā)展的階段，行業(yè)和協(xié)會(huì )都面臨著(zhù)更加重大的發(fā)展機遇。在這個(gè)大潮中，協(xié)會(huì )和企業(yè)需要把握方向、凝聚合力，迎接新的挑戰。