近年來(lái)，隨著(zhù)城市化的快速發(fā)展，新建小區越來(lái)越多，為改善城市面貌，推動(dòng)新型城鎮化，提高居民居住水平，作出了積極貢獻。但與此同時(shí)，房產(chǎn)物業(yè)方面的矛盾糾紛呈現多發(fā)態(tài)勢，一定程度上影響了社會(huì )的和諧穩定，現將鹽城市物業(yè)管理工作情況和對策建議報告如下：
一、市區物業(yè)管理工作的基本情況
物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶(hù)，事關(guān)人民群眾居住條件的改善，事關(guān)社會(huì )的和諧穩定，是實(shí)實(shí)在在的民生工程。目前鹽城大市區這一塊，物業(yè)公司已達到335個(gè)，承接了440個(gè)項目，受覆蓋的服務(wù)對象已達 50萬(wàn)人，從事這項工作的執業(yè)人數已達4萬(wàn)人，這些數據已充分反映出物業(yè)管理行業(yè)已初具規模，社會(huì )對行業(yè)的需求十分迫切，老百姓對行業(yè)的關(guān)注度十分重視，展現出我們的行業(yè)發(fā)展前景也十分可觀(guān)，物業(yè)已成為人們生活中不可忽缺的部分。
我市物業(yè)管理工作雖然取得了一些成績(jì)，但是與先進(jìn)地區相比，物業(yè)管理工作還存在不少的問(wèn)題：
一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級階段，物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數量不少，但規模比較??；物業(yè)從業(yè)人員年齡偏大，缺乏專(zhuān)業(yè)服務(wù)技能，物業(yè)服務(wù)工作不到位。
二是由于體制機制的問(wèn)題，造成責權利不夠明晰、矛盾糾紛較多。
三是物業(yè)費收取難、收繳標準較低且調價(jià)機制滯后。
四是物業(yè)管理缺乏評估、監測功能的第三方機構，沒(méi)有形成物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機制。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題及其原因
1.物業(yè)費收繳難。目前，我們有近100個(gè)左右的小區收費率僅在30-70%之間，嚴重影響業(yè)主的整體利益和挫傷物業(yè)企業(yè)主動(dòng)服務(wù)的積極性。業(yè)主拒繳物業(yè)費原因有以下四個(gè)方面：
一是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重，物業(yè)是集團內公司，沒(méi)有話(huà)語(yǔ)權導致承接查驗不嚴格，最終問(wèn)題暴露在業(yè)主面前，導致業(yè)主不滿(mǎn)意不繳費。
二是有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)、不作為、甚至亂收費引發(fā)業(yè)主的不滿(mǎn)。
三是部分業(yè)主缺乏堅持公共規則的意識和契約精神。
四是部分城市二手房屋交易缺少交易前須物業(yè)服務(wù)企業(yè)證明物業(yè)費已經(jīng)繳納的證明環(huán)節。致使物業(yè)費流失，物業(yè)企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失。
2.物業(yè)取費標準低且調價(jià)機制缺失。以鹽城市區為例，職工最低工資標準從2009年每月700元調整為2017年的1600元，相應的社保福利等同步調整，人員成本增長(cháng)速度較快。根據國家統計局發(fā)布的數據，我國CPI（居民消費價(jià)格指數）由2009年的519（1978年為100）上漲到2015年的615.2，年均增幅約3.46%。運營(yíng)成本的不斷升高造成物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險日益加劇。而行業(yè)目前仍執行 2003年9月25日鹽城市人民政府頒布的《鹽城市普通居住小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（當年我市最低工資為每月700元）。由于成立業(yè)主大會(huì )并不普遍，有效運行的更低，實(shí)施調價(jià)阻力很大。大多數企業(yè)或項目不得不維持原有物業(yè)費標準。
3.小區是政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)、監督責任的盲區，小區物業(yè)綜合治理機制尚沒(méi)有形成。
《江蘇省城市住宅區物業(yè)管理辦法》第五條明確要求：“各級規劃、市政、綠化、環(huán)衛、公安、郵電、供電、供水、物價(jià)、工商等部門(mén)和單位，應當按照各自的職責分工，協(xié)同建設（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)做好有關(guān)管理工作。”
同樣是收費問(wèn)題，城市管理中的垃圾費、水費、電費、液化氣費、通信費等都有相關(guān)部門(mén)管理，有具體的管理法規參照執行。而物業(yè)管理也是城市管理的重要內容，雖有政府部門(mén)管定價(jià)標準，提供收費依據，但對欠繳、賴(lài)著(zhù)不繳等行為沒(méi)有管理依據，沒(méi)有形成綜合治理的機制。
三、鹽城市物業(yè)管理特色工作
為進(jìn)一步強化法治理念，積極研究搭建新的矛盾糾紛調處平臺，鹽城市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )積極配合鹽城市住房保障和房產(chǎn)管理局與亭湖區人民法院聯(lián)合成立了“房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭”，開(kāi)通重大矛盾糾紛調解訴訟“綠色通道”，在保障當事人合法權益、維護社會(huì )安定和諧等方面發(fā)揮了積極作用。
巡回法庭自2015年3月掛牌以來(lái)，運行有序，在物業(yè)矛盾糾紛化解方面發(fā)揮了積極的作用。截至2017年4月底，巡回法庭接受調解的案件共1228件,其中已成功調解326件，調解不成377件，待調解500多件，開(kāi)庭審理50起；接受電話(huà)咨詢(xún)790多起；接待群眾來(lái)訪(fǎng)上千人次。今年以來(lái)，接受調解的案件共531件,其中已成功調解99件，調解不成90件，待調解300多件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主缺乏有效溝通，是造成物業(yè)矛盾激化的主要根源。巡回法庭在受理物業(yè)矛盾糾紛時(shí)主動(dòng)做到調解優(yōu)先，在調解工作中始終堅持公正原則。讓不少矛盾和糾紛，不用到法院，就能很快得到解決，不僅降低訴訟成本，節省了司法資源，而且及時(shí)化解了因矛盾糾紛引發(fā)的群體性事件，有效維護了社會(huì )和諧穩定。對于不便到巡回法庭調解的當事人，巡回法庭主動(dòng)安排工作人員，到業(yè)主所居住的小區上門(mén)開(kāi)展調解工作，方便群眾，真正為物業(yè)糾紛當事人提供了一個(gè)“便民、高效、低成本”的維權與司法救助渠道。
四、對創(chuàng )新市區物管工作的對策和建議
物業(yè)管理與居民生活休戚與共，事關(guān)人民群眾生活的幸福感和經(jīng)濟發(fā)展、社會(huì )進(jìn)步的獲得感，需要探索適合市區實(shí)際的物業(yè)管理模式。提出以下建議：
1.物業(yè)管理企業(yè)前期介入要按精細化管理要求落實(shí)責任措施到位。
建議政府通過(guò)購買(mǎi)服務(wù)引入具有評估、監測功能的第三方機構，構建物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機制。
第三方機構主要提供對物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分級收取的定額測算依據和評價(jià)標準、監測，對小區物業(yè)收支進(jìn)行審計，并將結果公示等。同時(shí)建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息發(fā)布機制，不斷推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)從客觀(guān)公正的評估、監測中受益，促進(jìn)行業(yè)自律，促進(jìn)社會(huì )和諧。
2.將業(yè)主委員會(huì )納入社區管理范疇。
要充分發(fā)揮社區黨組織政治核心作用、監管作用、黨員和國家公職人員業(yè)主的先鋒模范作用。
3.建立健全齊抓共管、多措并舉的長(cháng)效管理機制。
建議在社區治理體系的現代化下功夫。建立以街道屬地管理為主體、部門(mén)協(xié)同配合，社區、物業(yè)企業(yè)全程參與的綜合管理機制，形成“網(wǎng)格覆蓋、條塊融合、職責明確、聯(lián)動(dòng)負責”的工作格局。
4.探索提高物業(yè)費收繳率的管理模式，促使小區物業(yè)管理進(jìn)入良性循環(huán)。
要加強業(yè)主履約約束機制建設，探索與法院、銀行等相關(guān)部門(mén)溝通，盡快建立個(gè)人征信系統的途徑。