蘇州市物業(yè)管理協(xié)會(huì )成立至今已走過(guò)了22個(gè)年頭，告別了管理低端型、粗放型、守舊型、獨攬型的年代，進(jìn)入了高端型、精細型、創(chuàng )新型、分包型的智能化、信息化新時(shí)代。行業(yè)協(xié)會(huì )也在社會(huì )組織轉型升級中，依托自身優(yōu)勢，加快向“購買(mǎi)服務(wù)”方向轉型。
作為社會(huì )組織，蘇物協(xié)依托自身優(yōu)勢，在參與公共服務(wù)的同時(shí)，更加注重社會(huì )效益的提升，也更加注重與企業(yè)之間的良好互動(dòng)。對于體制下的創(chuàng )新，蘇物協(xié)正在逐步強健著(zhù)自身的“造血功能”，堅持以“創(chuàng )新思路，轉型發(fā)展，服務(wù)企業(yè)，提升價(jià)值” 的理念開(kāi)展各項工作。其中行業(yè)慈善愛(ài)心基金、行業(yè)黨支部、各項培訓和公益講座是蘇物協(xié)近年開(kāi)展的幾項比較有特色的業(yè)務(wù)。
一、慈善愛(ài)心基金，弘揚中華美德，履行社會(huì )責任
“蘇州市物業(yè)管理行業(yè)慈善愛(ài)心基金”作為江蘇省首個(gè)物業(yè)行業(yè)專(zhuān)屬基金，自2014年成立以來(lái)，每年為物業(yè)企業(yè)申助的困難員工給予生活上、感情上的關(guān)懷，為企業(yè)困苦員工家庭送去暖心、愛(ài)心，得到了物業(yè)企業(yè)的大力支持和廣泛好評。截至2016年12月31日，愛(ài)心募捐善款總金額已達1661710元，共受理并救助了28家企業(yè)的53名員工，發(fā)放救助金共計133000元。愛(ài)心基金會(huì )不僅對有實(shí)際困難的蘇州物業(yè)企業(yè)員工進(jìn)行救助，還將愛(ài)心延伸至貴州銅仁以及蘇州經(jīng)濟薄弱鄉村等地，為貧困人員送去了溫暖和關(guān)懷。
慈善一頭連著(zhù)每個(gè)企業(yè)的善良，另一頭則是貧困、疾病、災難等救助需求，這是一條愛(ài)心涌動(dòng)的渠道。我們協(xié)會(huì )要做的，就是承擔起愛(ài)心運輸大使的角色，將分散的愛(ài)心力量收集起來(lái)，同時(shí)再傳遞到每一個(gè)需要的人手里。企業(yè)對慈善事業(yè)的關(guān)心與支持，讓我們看到了一個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟效益服從于社會(huì )效益，市場(chǎng)價(jià)值服從于社會(huì )價(jià)值的具體行動(dòng)，看到了越來(lái)越多的企業(yè)正勇于承擔社會(huì )責任，發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越大的作用。
蘇物協(xié)也將繼續做實(shí)、做好、做大行業(yè)慈善愛(ài)心捐贈活動(dòng)，弘揚中華民族扶危濟困、樂(lè )善好施的美德，用實(shí)際行動(dòng)履行社會(huì )責任。拓寬物業(yè)企業(yè)慈善募捐的參與面，讓更多的物業(yè)企業(yè)來(lái)關(guān)心和參與愛(ài)心基金的募捐，同時(shí)讓每個(gè)企業(yè)都能成為這個(gè)愛(ài)心工程的體驗者。以彰顯慈善在物業(yè)行業(yè)中的作用,將這個(gè)善舉和正能量，傳遞至更多需要幫助的物業(yè)人手中。
二、成立行業(yè)黨支部，加強和完善黨的領(lǐng)導
行業(yè)協(xié)會(huì )以行業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律、行業(yè)代表、行業(yè)協(xié)調、行業(yè)維權為基本職能。作為非營(yíng)利性、非政府性、公益性和自治性的民間社團組織，是社會(huì )公共服務(wù)的主要提供者和社會(huì )公共利益的重要維護者。因此行業(yè)協(xié)會(huì )強化黨建工作，尤為重要。
2016年7月15日，中共蘇州市物業(yè)行業(yè)黨支部正式成立，并召開(kāi)了蘇州市物業(yè)行業(yè)支部委員會(huì )第一次黨員大會(huì )。成立行業(yè)黨支部不僅可以加強物業(yè)行業(yè)黨組織工作，強化對行業(yè)黨員的教育管理，還解決了行業(yè)黨員組織關(guān)系存在的“失聯(lián)”“口袋黨員”“隱身黨員”等問(wèn)題。
黨支部成立后，每月召開(kāi)一次黨員學(xué)習活動(dòng)；2017年1月，全體黨員心一首《團結就是力量》拉開(kāi)了蘇州市物業(yè)行業(yè)新聲音決賽暨優(yōu)秀會(huì )員頒獎典禮的序目；春節年期間組織開(kāi)展了走訪(fǎng)慰問(wèn)困難黨員活動(dòng)，為行業(yè)內的困難黨員家庭送去了溫暖；今年5月份，支部委員赴西柏坡參加理想信念教育培訓班……均取得了較好的效果。
同時(shí)，在蘇物協(xié)的微信公眾號“蘇州物業(yè)”和蘇州市物業(yè)協(xié)會(huì )網(wǎng)站開(kāi)辟“黨建”專(zhuān)欄，豐富“黨建”內容，不斷增強黨建知識的宣傳力度，有效發(fā)揮黨組織對群眾利益的保障和維護作用，提升物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平。
今年蘇州市物業(yè)行業(yè)支部作為2017年度“兩新”組織黨建工作立項項目，黨支部制定了該項目的實(shí)施方案，并根據任務(wù)分工及時(shí)做好相關(guān)工作要求。
接下來(lái)支部委員會(huì )在蘇州市住建局黨委的指導下，繼續開(kāi)展好黨員學(xué)習教育活動(dòng)，支部委員會(huì )將與業(yè)內黨員一起共同努力，逐步擴大黨員規模，充分發(fā)揮行業(yè)支部委員會(huì )和每位黨員的先鋒模范作用，用自身的行動(dòng)帶動(dòng)和影響身邊的物業(yè)人，真正體現共產(chǎn)黨人的先進(jìn)性，共同為行業(yè)的發(fā)展、為業(yè)主的安居樂(lè )業(yè)貢獻力量。
三、開(kāi)展各項培訓和公益講座，助力服務(wù)企業(yè)，架好溝通橋梁
為強化物業(yè)行業(yè)的理解力和執行力，幫助物業(yè)企業(yè)規范管理，切實(shí)解決實(shí)際問(wèn)題，架好溝通橋梁，蘇物協(xié)在嘗試跳出傳統服務(wù)模式，探索服務(wù)優(yōu)化轉型的新思路，與企業(yè)共謀發(fā)展。
為適應行業(yè)發(fā)展需要，蘇物協(xié)每年制定行業(yè)培訓計劃，配合培訓中心組織開(kāi)展物業(yè)專(zhuān)業(yè)培訓、繼續教育培訓、項目經(jīng)理培訓以及專(zhuān)項技能培訓，并通過(guò)在線(xiàn)學(xué)習平臺，有效的開(kāi)展在線(xiàn)學(xué)習，線(xiàn)下考試取證工作，以提升行業(yè)一線(xiàn)管理、服務(wù)人員的職業(yè)素養和技能操作水平。
根據近年來(lái)蘇州市物業(yè)行業(yè)的反饋信息，專(zhuān)項技能人才的匱乏已經(jīng)成為阻礙物業(yè)企業(yè)轉型升級的瓶頸。為此，蘇物協(xié)在2014年行業(yè)轉型升級中嘗試校企聯(lián)合，和擁有專(zhuān)業(yè)設施設備的蘇大教輔集團（蘇州東吳教育培訓中心）合作建立物業(yè)行業(yè)實(shí)訓基地，并安排實(shí)戰經(jīng)驗豐富的工程師、技術(shù)員針對設施設備的承接查驗、設施設備與特種設備的維護保養進(jìn)行授課，從案例分析到實(shí)際操作都為學(xué)員提供了學(xué)習的平臺。通過(guò)這種理論加實(shí)踐的培訓方式更利于提高一般文化素質(zhì)較低的物業(yè)從業(yè)人員的實(shí)際操作能力。此項專(zhuān)項技能培訓推出后填補蘇州市物業(yè)行業(yè)培訓領(lǐng)域的空白，滿(mǎn)足了物業(yè)企業(yè)對人才培訓的需求，也受到了很多物業(yè)企業(yè)的歡迎。
蘇物協(xié)還定期開(kāi)展“送教上門(mén)”特色服務(wù)、通訊員培訓、社區O2O論壇等活動(dòng)。其中“送教上門(mén)”工作是蘇州市物業(yè)管理協(xié)會(huì )嘗試跳出傳統服務(wù)模式，探索服務(wù)優(yōu)化轉型新思路后跨出的第三個(gè)年頭，足跡延伸至蘇州各區縣、兄弟城市等地，根據屬地政府的特點(diǎn)進(jìn)行定制服務(wù)，因人施教，因地制宜，用新方式新措施將培訓教育滲透到社區管理中去。每年“送教上門(mén)”約有5次授課，每次授課人數近百人。服務(wù)對象涉及物業(yè)一線(xiàn)員工、社區街道物業(yè)管理工作人員以及企業(yè)物業(yè)經(jīng)理人等，針對物業(yè)日常管理中必不可少的內容做好指導和宣教工作。課程設置實(shí)用豐富，以物業(yè)人關(guān)注的物業(yè)服務(wù)、收費管理、誠信考核等內容為基礎，配合蘇州地區新出臺的各項文件作為熱點(diǎn)解析，囊括業(yè)主代表大會(huì )、物業(yè)法規、社區治理、電梯安全管理等專(zhuān)題。師資配備科學(xué)合理，其中有行業(yè)專(zhuān)家、律師、高級工程師等。精湛的理論闡述、豐富的知識內涵和鮮活的案例，使培訓人員受益匪淺，他們的物業(yè)相關(guān)理念和知識結構得到了更新，進(jìn)一步了解和掌握了物業(yè)最新的發(fā)展方向和目標。對有更高要求的區局，蘇物協(xié)還根據需求專(zhuān)門(mén)定制了相關(guān)課程，并配合行業(yè)專(zhuān)家開(kāi)展訂制培訓課件的制作等工作。“送教上門(mén)”工作還得到了蘇州各區局、社區街道、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的廣泛好評。
另外，蘇物協(xié)每年從實(shí)際出發(fā)，實(shí)時(shí)開(kāi)展電梯安全、消防安全、法律法規、設施設備常規維保、營(yíng)改增、維修資金使用管理政策等公益講座，以幫助物業(yè)企業(yè)規范管理，順利解決工作中所面臨的實(shí)際難點(diǎn)問(wèn)題。每次的公益講座都有幾百家企業(yè)積極參與，他們的高度熱情是對我們協(xié)會(huì )工作的肯定，更是對下一步工作的鞭策。
今后蘇物協(xié)將繼續舉辦有針對性的，操作性更強，更落地的培訓和講座，從而增強企業(yè)的服務(wù)意識，促進(jìn)企業(yè)健康有序發(fā)展！
四、突出問(wèn)題：
1.關(guān)于物業(yè)行業(yè)應稅收入的確定
作為物業(yè)公司，營(yíng)改增前對物業(yè)行業(yè)是有優(yōu)惠的，欠費是不繳納稅金的，只是在實(shí)際收取時(shí)繳納稅金，在實(shí)際繳納稅收操作過(guò)程中存在以下問(wèn)題：
如嚴格按照稅務(wù)局答復操作按照應收飽和+開(kāi)票預收作為納稅基數，物業(yè)公司面臨的是大量的業(yè)主群，每個(gè)業(yè)主實(shí)際繳費時(shí)間節點(diǎn)不可控，存在欠繳和預交的情況，無(wú)法準確計算出納稅基數和賬務(wù)處理；大型物業(yè)公司有軟件支撐尚能短期提供，但大量的物業(yè)公司是依據EXCEL表格來(lái)操作的，難以準確的計算本期繳納和剔除上期已繳納，這就導致會(huì )有大量的物業(yè)公司違反稅法規定。
營(yíng)改增的目的是為了給企業(yè)減負，而物業(yè)行業(yè)稅率由原來(lái)的5%增加到6%。物業(yè)公司屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，成本中人工成本占比65%-70%，該部分都是無(wú)法取得進(jìn)項稅的；維修費占成本的比例為2-5%、外包費用占成本約18-25%，能源消耗占比約3-5%，這些費用能取得進(jìn)項稅，但其中占比最高的外包費用供應商大量是3%的進(jìn)項稅金。直接增加了物業(yè)公司稅負。
原地稅的普遍做法都是按照物業(yè)公司確認收入或者開(kāi)票的部分納稅，欠繳的不納稅，現在欠繳的也要繳納增值稅稅金，尤其大量收繳率只有70%的物業(yè)公司，另外欠繳的30%物業(yè)費對稅負增加非常明顯，經(jīng)過(guò)測算，每降低1%的收繳率，對稅負的增加約0.07%。
建議解決方案：
建議每月按照物業(yè)公司確認收入的部分納稅，欠繳和預交的不納稅，保持和利潤表中所得稅收入一致，增值稅申報表與財務(wù)核算一致，直接減輕物業(yè)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險；
建議物業(yè)行業(yè)的人工成本尤其社?？梢宰鳛檫M(jìn)項抵扣，將這部份進(jìn)項抵扣的錢(qián)用于增加保安、保潔人員的工資，提升物業(yè)公司員工繳納社保的積極性，物業(yè)行業(yè)應該會(huì )發(fā)展的越來(lái)越好，社會(huì )也會(huì )越來(lái)越和諧。
2.關(guān)于物業(yè)行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的稅率認定
作為物業(yè)行業(yè)在物業(yè)管理過(guò)程中，小區廣告、場(chǎng)租、車(chē)位臨停產(chǎn)權歸屬于全體業(yè)主，但由物業(yè)公司對管理的小區廣告、場(chǎng)租、車(chē)位臨停等業(yè)務(wù)進(jìn)行管理和申報納稅，在具體執行時(shí)的問(wèn)題如下：
針對以上業(yè)務(wù)界定取得時(shí)間各稅務(wù)局答復不一致，有的按照租賃合同時(shí)間，有的按照物業(yè)接管時(shí)間，有的按照產(chǎn)權存在的時(shí)間；
物業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(cháng)，有的稅務(wù)局老項目備案時(shí)間只有3年；如果是新項目，稅率也有原先的營(yíng)業(yè)稅5%上升至增值稅的11%，該部分抵扣為0；
建議解決方案：
物業(yè)行業(yè)只是在代理全體業(yè)主行使以上業(yè)務(wù)，屬于代理服務(wù)的范疇，可否認定該部分業(yè)務(wù)屬于服務(wù)業(yè)，繳納服務(wù)業(yè)稅率；
3.關(guān)于代收代繳水電費等公共能耗的問(wèn)題
營(yíng)業(yè)稅期間代收代繳連同物業(yè)費開(kāi)在同一張發(fā)票上，繳稅時(shí)可扣除不納稅。但現在開(kāi)票即納稅，不開(kāi)票又會(huì )遭到投訴。同時(shí)代收代繳費開(kāi)具的增值稅發(fā)票是公共能耗費，很難區分水費、電費等不同的明細。
同時(shí)部分小區屬于地產(chǎn)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)階段，水電表還未能過(guò)戶(hù)，電力公司和自來(lái)水公司開(kāi)票的抬頭為地產(chǎn)公司，作為物業(yè)公司無(wú)法抵扣。
建議：
1）建議代收代繳部分全部開(kāi)具收據，請稅務(wù)局給予文件支持。
2）如不同意代收代繳部分全部開(kāi)具收據，建議處理方式如下：
銷(xiāo)售公共能耗費按照代理服務(wù)的稅率開(kāi)具增值稅發(fā)票；
從電力公司等能取得的發(fā)票進(jìn)行抵扣；
電力公司等開(kāi)具地產(chǎn)公司抬頭的發(fā)票，可以允許地產(chǎn)開(kāi)具等額發(fā)票到物業(yè)公司，物業(yè)公司進(jìn)行抵扣。
4.關(guān)于前任物業(yè)公司遺留物業(yè)費問(wèn)題
物業(yè)行業(yè)存在全體業(yè)主罷免物業(yè)公司再選擇新的一家物業(yè)公司的情況，在執行過(guò)程中出現以下問(wèn)題：
1)前任物業(yè)公司預交的物業(yè)費已繳納稅款的，后期物業(yè)公司向前任物業(yè)收取款項或是向地產(chǎn)收取款項確認收入時(shí)，如何開(kāi)票。
2)前任物業(yè)公司未收回的物業(yè)費，后期物業(yè)公司收到后，如何開(kāi)票。
建議方案：繼任物業(yè)公司都不開(kāi)發(fā)票，或開(kāi)具0稅率發(fā)票。
五、關(guān)于電子發(fā)票的應用
物業(yè)行業(yè)總體規模都不大，一些全國性物業(yè)公司往往都是設置區域公司進(jìn)行管理，其他地區設置分公司。營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，營(yíng)業(yè)稅發(fā)票開(kāi)具統一在各個(gè)小區，但營(yíng)改增后，為確保增值稅發(fā)票（尤其是增值稅專(zhuān)用發(fā)票）的管理，防范發(fā)票虛開(kāi)的風(fēng)險，部分物業(yè)公司由區域本部設立專(zhuān)人專(zhuān)崗開(kāi)具管理發(fā)票?；虿糠址止疽布虚_(kāi)票，但涉及國稅金稅盤(pán)不能購買(mǎi)多個(gè)，實(shí)際購買(mǎi)發(fā)票及開(kāi)具發(fā)票時(shí)都是郵寄的，增加了稅務(wù)風(fēng)險。
為提高發(fā)票取得的時(shí)間，在稅務(wù)局的支持下推行電子發(fā)票。但是出現部分業(yè)主不認可，又不肯咨詢(xún)稅務(wù)局的尷尬局面。鼓勵物業(yè)公司使用電子發(fā)票，提高效率，節約國家資源，甚至可以對已使用的物業(yè)公司給予獎勵。同時(shí)請相關(guān)部門(mén)做好宣傳，提高業(yè)主的認知。
在所有的行業(yè)中，服務(wù)業(yè)最難，在服務(wù)業(yè)中，物業(yè)管理最難。作為行業(yè)協(xié)會(huì )，做政府號召、企業(yè)需求的事情是我們的本分。蘇物協(xié)堅持“和時(shí)代同步”，去接好地氣！我們也堅信，在行業(yè)協(xié)會(huì )獲得認可與信任的背后，是不斷的努力、提升、挑戰和突破！機遇與挑戰并存，責任與使命同在。我們將眾志成城，努力創(chuàng )新，立足本職，優(yōu)化服務(wù)，謀求新的發(fā)展。