2014年大連市推出了《促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，其中最重要的一項措施，就是“物業(yè)屬地化管理”，該實(shí)施意見(jiàn)出臺后，能夠解決大連市物業(yè)“條條管理”的現狀，街道、社區將成為解決業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的主要力量，不僅方便業(yè)主反映問(wèn)題，也有利于及時(shí)化解矛盾。為此，我們協(xié)會(huì )就先后對從業(yè)人員進(jìn)行了培訓。同時(shí)在各個(gè)區和街道成立分會(huì )，社區也成立了工作站，來(lái)配合物業(yè)屬地化工作的有序推進(jìn)。
一、目前面臨的問(wèn)題和主要矛盾：
實(shí)施意見(jiàn)明確了屬地化工作的目標任務(wù)、屬地政府和相關(guān)部門(mén)的職責分工、工作實(shí)施步驟、工作要求等，為物業(yè)屬地化管理指明了方向。措施有了，接下來(lái)就是怎樣落實(shí)，有序推進(jìn)屬地化工作，也就是物業(yè)怎樣與社區相融合，讓這一措施“接地氣”，是我們面臨的主要問(wèn)題。我在擔任市物業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)的同時(shí)，還擔任市代表，經(jīng)常到各個(gè)社區進(jìn)行走訪(fǎng)，了解社情民意。在社區座談中，我了解到，社區層面對于屬地化以及物業(yè)管理多少有些困惑，社區原本日常性事務(wù)就很多，現在又增加了物業(yè)管理，一下子，讓我們的社區干部不知道怎么干、怎么管了。
物業(yè)屬地化是一個(gè)發(fā)展的趨勢，社區建設是城市建設的基礎，是體現城市建設現代化程度的重要標志之一，物業(yè)管理是社區建設的載體和組成部分，社區建設中的許多內容需要依托物業(yè)管理服務(wù)來(lái)進(jìn)行。物業(yè)管理也是在社區的管轄范圍內，業(yè)主的第一身份是居民，也就是被社區所管理，按照這一思路，業(yè)主委員會(huì )，可以說(shuō)就是社區居民委員會(huì )下面的分支機構。因此，我覺(jué)的要想把業(yè)主委員會(huì )工作做好，就必須加強黨組織對業(yè)主委員的領(lǐng)導。
長(cháng)期以來(lái)，業(yè)委會(huì )成立難、換屆難，或者雖有業(yè)委會(huì )但不能得到業(yè)主的普遍認可，難以順利開(kāi)展工作；還比如，業(yè)委會(huì )運作中存在操作不規范現象或工作效果不理想，難以有效維護業(yè)主利益，甚至謀取私利，私搭亂建等等。因此，業(yè)主委員會(huì )這一制度存在很多的問(wèn)題，也就是說(shuō)“業(yè)主自治”這種制度，目前還不太適合在我國實(shí)行。
下面我想從以下三個(gè)方面具體分析這些問(wèn)題的成因。
第一，業(yè)主大會(huì )制度與社區治理一直存在著(zhù)“脫節”現象。小區業(yè)主認為業(yè)主自治制度具有排他性，導致街道、社區無(wú)法或不愿意插手小區的事務(wù)，使得業(yè)主大會(huì )制度和社區的治理體制無(wú)法形成統一、協(xié)調、互為融合的管理和被管理的治理關(guān)系。
第二，業(yè)主大會(huì )法律法規方面存在著(zhù)“斷層”。我國相關(guān)法律法規規定業(yè)主大會(huì )業(yè)主委員會(huì )在行使權力的同時(shí)，并沒(méi)有承擔何種責任以及承擔責任的方式和途徑等方面規定。任何事物、個(gè)人發(fā)展過(guò)程中的權利和義務(wù)相對等是一個(gè)基本法則，離開(kāi)了這個(gè)法則就要出現問(wèn)題。
第三，業(yè)委會(huì )發(fā)展仍處于初級摸索階段。一是熱心業(yè)主事務(wù)，具有公益心，本著(zhù)義務(wù)性，為廣大業(yè)主做事的人不多；二是一些業(yè)主認為當業(yè)主委員會(huì )是有利可圖的，可以免物業(yè)費、停車(chē)費，甚者可以承攬個(gè)別工程等，把業(yè)主委員會(huì )當成是有利可圖的機會(huì )，當選之后，根本不參與小區日常事務(wù)的監督和管理，有些甚至連業(yè)主都不認識。
在2016年9月25日的《大連日報》張健記者報道，在甘井子區某小區，記者隨機采訪(fǎng)6位業(yè)主了解小區物業(yè)服務(wù)情況，多數業(yè)主表示不滿(mǎn)，但是當記者問(wèn)及為什么不與業(yè)委會(huì )溝通解決時(shí)，竟無(wú)一人知道業(yè)委會(huì )的存在。同樣，在金州區某小區，業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司之間矛盾不斷，各說(shuō)各的理，相互推諉扯皮，嚴重影響了小區的服務(wù)質(zhì)量。
總之，大連市物業(yè)管理的矛盾大多數都是因業(yè)主委員會(huì )而起，這些現象都影響著(zhù)物業(yè)管理整體水平。我認為，業(yè)主委員會(huì )作為民間組織，黨的領(lǐng)導缺失，是造成這一的混亂現象的根本原因。
二、新形勢下要加強黨組織對業(yè)主委員會(huì )的領(lǐng)導：
《物業(yè)管理條例》第20條規定，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )要接受居委會(huì )指導和監督。但指導及監督的關(guān)系的要求比較模糊。此外，這一指導規則參照香港的一些經(jīng)驗和做法，更側重于居民自治管理，照搬過(guò)來(lái)之后，缺乏操作性，也不接地氣。因此，發(fā)揮社區黨組織的政治領(lǐng)導作用，是當前社區管理建設中需要不斷探索的一個(gè)重要問(wèn)題。
社區與小區物業(yè)的相同之處：物業(yè)管理是企業(yè)行為，作為企業(yè)，其屬性是經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)，這個(gè)行業(yè)也是民生的大事，是為千家萬(wàn)戶(hù)百姓冷暖住行服務(wù)的，更多的是無(wú)形的公共服務(wù)，可以說(shuō)，物業(yè)就是最大的民生之一。
一是，要加強黨組織對業(yè)委會(huì )的領(lǐng)導，要將黨組織的紅旗插到業(yè)主委員會(huì )上，全面加強黨組織對業(yè)委會(huì )的政治和組織領(lǐng)導。業(yè)主大會(huì )制度不能在真空中成長(cháng)，把業(yè)主自治制度納入到社區治理范疇。對于業(yè)主大會(huì )制度的設計，不要僅僅局限于產(chǎn)權為紐帶的小區物業(yè)管理事務(wù)上，更應該上升到社區公共事務(wù)的范圍，與街道、社區產(chǎn)生有限的互動(dòng)和銜接。比如說(shuō)，大連中山區青云林海社區，就開(kāi)創(chuàng )了“三位一體”志愿服務(wù)，就是在社區黨組織的統一協(xié)調下，社區居委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )三者協(xié)同工作。創(chuàng )造性地把社區、業(yè)主代表和物業(yè)公司“捆”在一起，為居民提供便利周到的服務(wù)。社區居委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三個(gè)組織在社區黨組織領(lǐng)導下交叉任職，聯(lián)合辦公。在社區志愿服務(wù)工作站定期召開(kāi)議事會(huì )，討論小區存在的問(wèn)題和志愿服務(wù)活動(dòng)的安排、規劃，讓物業(yè)更多地了解業(yè)主的想法，也讓業(yè)主了解物業(yè)的付出。這就是黨組織在構建和諧社區發(fā)揮積極作用的典型案例。
二是，要加強業(yè)主委員會(huì )的政治體系建設，強化公益性。業(yè)主委員會(huì )作為一級組織，影響面非常大，影響的人員也非常多。比如說(shuō)，大連市東港新區的一個(gè)高檔住宅小區，業(yè)主自發(fā)成立業(yè)主委員會(huì )，而且還進(jìn)行了公正，目的就要降低物業(yè)費和炒掉現有的物業(yè)公司。假如說(shuō)街道不介入的話(huà)，這個(gè)項目就可能會(huì )出現問(wèn)題，相對應的就會(huì )引起“蝴蝶效應”，引發(fā)當地一些高檔項目紛紛效仿，從而導致該區域整體物業(yè)服務(wù)標準下降，造成惡性循環(huán)，最終受到損害的還是廣大業(yè)主，也給政府部門(mén)造成負擔。
就在今年的4月3日，中共中央國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強和完善城鄉社區治理的意見(jiàn)》文件，里面就明確指出，要改進(jìn)社區物業(yè)服務(wù)管理，加強社區黨組織、社區居委會(huì )對業(yè)委會(huì )和物業(yè)企業(yè)的指導和監督，建立健全社區黨組織、社區居民委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)一是協(xié)調機制。探索在社區居委會(huì )下設環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì )，督促業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責。應該說(shuō)，我們實(shí)施的物業(yè)屬地化管理與中央的精神完全一致，也更加堅定了我們抓好業(yè)委會(huì )以及物業(yè)管理工作的信心。
4月11日，市政府組織有關(guān)部門(mén)召開(kāi)了物業(yè)管理座談會(huì )，市政府駱東升秘書(shū)長(cháng)親自出席并主持了座談會(huì )，征求了方方面面的意見(jiàn)和建議，相關(guān)材料會(huì )陸續下發(fā)到各區。駱秘書(shū)長(cháng)在座談會(huì )上指出，物業(yè)管理特別是業(yè)主委員會(huì )的問(wèn)題應該有黨委領(lǐng)導，政府要主導，居民要參與，合作共享，業(yè)主委員會(huì )是很好的工作組織，要組織好、建設好、指導好、發(fā)揮好作用，缺乏了對物業(yè)委員會(huì )組織領(lǐng)導，就失于工作陣地和手段。駱秘書(shū)長(cháng)強調，要搞試點(diǎn)，每區選出不同類(lèi)型的住宅小區，研究工作創(chuàng )新，做工作試點(diǎn)。駱秘書(shū)長(cháng)的指示，可以說(shuō)是“切中要害”，讓我們聽(tīng)了之后，非常受鼓舞。因此，我建議大連市各個(gè)區，結合秘書(shū)長(cháng)的指示下發(fā)文件，抓試點(diǎn)、樹(shù)典型，提前動(dòng)作，抓好物業(yè)管理工作。同時(shí)，我也建議社區干部要從如下方面入手，具體抓好物業(yè)管理工作：
1.社區黨總支要抓好轄區內物業(yè)管理黨建工作，加強對業(yè)委會(huì )建設的領(lǐng)導、指導與協(xié)調，在業(yè)委會(huì )組建及其運作中發(fā)揮好領(lǐng)導作用，參照人大代表的選舉模式，社區黨組織對業(yè)委會(huì )候選人進(jìn)行提名并討論通過(guò)，同時(shí)做好選舉的監督和指導，確保選舉出來(lái)的業(yè)委會(huì )成員公道、正派、有責任心，且能夠代表廣大業(yè)主的利益的人，作為業(yè)主委員會(huì )成員。
2.可以嘗試在符合條件的小區成立黨支部，接受社區黨組織的領(lǐng)導，暫不具備條件的派遣黨代表，積極開(kāi)展黨的工作，業(yè)委會(huì )還要自覺(jué)接受社區黨組織的政治領(lǐng)導，遵紀守法，規范運作，依法維護好業(yè)主的合法權益。號召業(yè)主黨員要帶頭遵守物業(yè)有關(guān)規章和業(yè)主各項規則，在社區物業(yè)管理活動(dòng)中，充分發(fā)揮先鋒模范作用，并密切聯(lián)系業(yè)主群眾，及時(shí)反映業(yè)主訴求。
3.完善制度，不斷優(yōu)化業(yè)主管理模式。按照中共中央的文件，建議抓個(gè)試點(diǎn)，在社區下設物業(yè)管理委員會(huì )，督促業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責，對事關(guān)小區業(yè)主切身利益、小區公共利益的重大問(wèn)題進(jìn)行決策時(shí)，社區黨組織要參與，為業(yè)主利益把關(guān)；完善測評制度，社區黨組織要參與物業(yè)小區滿(mǎn)意度測評工作，不斷促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規范運作；完善業(yè)委會(huì )例會(huì )制度，社區黨組織主導，定期召開(kāi)業(yè)委會(huì )例會(huì )，討論小區物業(yè)服務(wù)相關(guān)工作，認真履行職責；開(kāi)展業(yè)委會(huì )工作的評價(jià)制度，由社區黨組織主導，定期組織居民對業(yè)委會(huì )工作情況進(jìn)行評價(jià)，促進(jìn)業(yè)委會(huì )工作的規范有序，對于不適合業(yè)委會(huì )崗位要求的委員，應根據評價(jià)情況以及相關(guān)程序，社區黨總支書(shū)記給予談話(huà)。
總之，這種“發(fā)揮黨的政治優(yōu)勢，加強對業(yè)主委員會(huì )政治領(lǐng)導”的模式，可以說(shuō)是在新的社區治理結構下，就如何發(fā)揮居民區黨組織政治領(lǐng)導功能，構建社區與業(yè)委會(huì )良性互動(dòng)機制的一種有益探索。社區和業(yè)委會(huì )兩者的目的是完全一致的，都是為了居民生活質(zhì)量更高和更好，實(shí)現和諧相處、良性循環(huán)、持續發(fā)展。