一、基本情況
截止到2017年第一季度，北京市物業(yè)管理項目備案6895個(gè)，總建筑面積約6.2億㎡。全市物業(yè)企業(yè)總量為3125家，其中一級企業(yè)155家，二級企業(yè)412家，三級企業(yè)2237家，三級企業(yè)（暫定）200家，外埠在京企業(yè)120家。我市已累計歸集商品住宅專(zhuān)項維修資金454.08億元，歸集套數343.75萬(wàn)套；共有4286個(gè)小區使用商品住宅專(zhuān)項維修資金28.49億元；共有300個(gè)小區將商品住宅專(zhuān)項維修資金劃轉至業(yè)主大會(huì )開(kāi)戶(hù)銀行,累計劃轉資金27.65億元。
北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京物協(xié)”）成立于2008年10月22日，以在北京市依法注冊設立的物業(yè)管理企業(yè)為主體，截止到目前，協(xié)會(huì )共有會(huì )員單位660家，其中物業(yè)企業(yè)621家，物業(yè)相關(guān)單位34家。一級資質(zhì)163家（含外埠注冊一級企業(yè)），二級資質(zhì)218家，三級企業(yè)227家,無(wú)資質(zhì)13家。
在成立之初，北京物協(xié)就沒(méi)有政府撥款、沒(méi)有政府人員任職、沒(méi)有政府提供的辦公場(chǎng)所，是一家相對比較純粹的民間社團法人單位。北京物協(xié)以“服務(wù)政府、服務(wù)會(huì )員、服務(wù)社會(huì )”為宗旨，積極開(kāi)展工作，在行業(yè)內及社會(huì )上逐步形成了較強的影響力。所以，開(kāi)展協(xié)會(huì )與政府部門(mén)脫鉤工作對北京物協(xié)的影響不大。
二、目前北京物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問(wèn)題
目前北京物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：
（一）有效的物業(yè)費調價(jià)機制至今未建立
有些物業(yè)企業(yè)通過(guò)降低服務(wù)標準的辦法避免經(jīng)營(yíng)出現虧損，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意；物業(yè)行業(yè)的從業(yè)人員由于收費水平的制約，收入水平難以合理提高，不利于把優(yōu)秀的人才留在行業(yè)內；有些物業(yè)企業(yè)用公共收益彌補物業(yè)費的不足，但是不征求業(yè)主意見(jiàn)，收入及使用情況不公開(kāi)、不透明，加劇了業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的矛盾。業(yè)主目前對北京物業(yè)服務(wù)的整體評價(jià)不高。
（二）物業(yè)企業(yè)的轉型升級仍處于瓶頸期
一些大型的物業(yè)企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”的浪潮下進(jìn)行了多種嘗試，雖各有所長(cháng)，但目前還未建立起公認的具有可持續性發(fā)展前景的模式；中小物業(yè)企業(yè)大多繼續延續傳統的經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng )新能力亟待提高。
（三）物業(yè)企業(yè)及從業(yè)人員的評價(jià)機制亟待建立
國務(wù)院取消部分行政許可事項后，物業(yè)行業(yè)中企業(yè)資質(zhì)、管理人員資質(zhì)都不再評定，可以作為企業(yè)管理水平評價(jià)的客觀(guān)依據越來(lái)越少，招投標中很難對物業(yè)企業(yè)的管理水平進(jìn)行評價(jià)，招投標過(guò)程中低價(jià)中標的現象普遍。物業(yè)企業(yè)在招聘管理人員過(guò)程中，由于缺乏客觀(guān)評價(jià)依據，往往使得一些有才干的人員被埋沒(méi)。這些現象嚴重損害了行業(yè)的公平競爭環(huán)境，也影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
三、主要工作思路
針對北京市物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題，我們正在開(kāi)展或準備開(kāi)展以下主要工作：
（一）發(fā)揮專(zhuān)業(yè)委員會(huì )作用，提升行業(yè)專(zhuān)業(yè)化水平
2016年，北京物協(xié)第四屆理事會(huì )在成立之初就確定了提高專(zhuān)業(yè)化水平、建設專(zhuān)業(yè)人才隊伍的工作重點(diǎn)，決定設立行業(yè)發(fā)展研究、文化建設、人力資源、法律、設施設備管理、等9個(gè)專(zhuān)業(yè)（專(zhuān)項）委員會(huì )，以專(zhuān)業(yè)（專(zhuān)項）委員會(huì )為依托，集中力量、分別研究物業(yè)管理行業(yè)的重大問(wèn)題。協(xié)會(huì )同時(shí)制定并頒布了《北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )專(zhuān)業(yè)委員會(huì )管理辦法》。
專(zhuān)業(yè)委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“專(zhuān)委會(huì )”）的建立得到了廣大會(huì )員的積極響應，會(huì )長(cháng)、副會(huì )長(cháng)單位給予了大力支持，會(huì )員單位參與踴躍。經(jīng)過(guò)認真籌備，人力資源、法律、設施設備管理、文化建設等4個(gè)專(zhuān)委會(huì )已于2016年陸續成立，并已經(jīng)開(kāi)展了多項工作。
各專(zhuān)委會(huì )已經(jīng)完成或正在開(kāi)展的課題研究工作包括：完成中物協(xié)《物業(yè)費欠繳成因分析及解決途徑》和《城市社區治理機制研究》、北京市住建委《京津冀一體化背景下的北京物業(yè)管理發(fā)展研究》等課題研究工作。正在開(kāi)展中物協(xié)2017年重點(diǎn)課題《物業(yè)糾紛行業(yè)調解機制建設與運行研究》，北京市住建委《物業(yè)管理智能化發(fā)展問(wèn)題研究》課題的研究工作。同時(shí)，北京物協(xié)組織有關(guān)會(huì )員單位正在開(kāi)展四個(gè)物業(yè)管理課題的研究工作。
各專(zhuān)委會(huì )還就物業(yè)管理行業(yè)“營(yíng)改增”問(wèn)題、物業(yè)公司綠化用水價(jià)格問(wèn)題、政府采購物業(yè)項目市場(chǎng)狀況、物業(yè)企業(yè)與市政公共服務(wù)企業(yè)的責任邊界、居住小區實(shí)行街區制管理的法律問(wèn)題等熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了調研。法律專(zhuān)委會(huì )與北京清潔行業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合制作發(fā)布了《保潔專(zhuān)項服務(wù)合同（示范文本）》，獨立制作了《員工保密協(xié)議（示范文本）》向行業(yè)內相關(guān)企業(yè)推薦使用。
自去年12月份接到中物協(xié)下發(fā)的《2016年中國技能大賽—“深圳物管學(xué)院杯”首屆全國物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)技能競賽》通知后，由人力資源專(zhuān)委會(huì )和設施設備專(zhuān)委會(huì )主要成員牽頭，專(zhuān)門(mén)成立工作小組，對大賽的內容、賽程及規則認真研究，組織多次專(zhuān)家討論會(huì )，制定了北京賽區工作方案。按照整體工作方案的要求，我們通過(guò)網(wǎng)站、微信公眾號、微信及QQ群、短信等方式對此次大賽進(jìn)行宣傳和動(dòng)員工作。
為提高選手的理論水平和實(shí)操技能，兩個(gè)專(zhuān)委會(huì )分別對電工和物業(yè)管理員組織了相關(guān)培訓工作。電工方面，設施設備專(zhuān)委會(huì )與北京金隅科技學(xué)校對接，由專(zhuān)業(yè)的電工老師，制定了詳細的教學(xué)和考試計劃。按成績(jì)排名，初選出27名考生參加復賽。復賽根據中物協(xié)決賽實(shí)施方案，重新調整了電工考試用具、考試內容，增加了考試難度。最終確定3名選手代表北京參加全國競賽。物業(yè)管理員方面，人力資源專(zhuān)委會(huì )組織303人分兩場(chǎng)進(jìn)行理論知識筆試，按成績(jì)排名，共64名選手進(jìn)入第二輪搶答、案例分析環(huán)節。按兩輪成績(jì)的加權總分排名，來(lái)自12家單位的18位選手進(jìn)入第三輪演講比賽環(huán)節。最終，按照綜合成績(jì)選出3位選手代表北京參加全國競賽。
由于兩個(gè)專(zhuān)委會(huì )認真踐行物業(yè)行業(yè)精神，精心組織、準備此次競賽，功夫不負有心人。在本次全國物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)技能競賽中北京賽區代表隊奪得物業(yè)管理員第1名，電工第4、9、21名的優(yōu)異成績(jì)。
在6月9日召開(kāi)的首屆全國物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)技能競賽北京賽區總結大會(huì )上，我會(huì )下發(fā)了《關(guān)于在全行業(yè)向仇志遠等6名同志學(xué)習的決定》，學(xué)習他們精益求精、不畏強手、勇于佳績(jì)的精神，從而在行業(yè)內掀起學(xué)先進(jìn)、比技能、比服務(wù)、比奉獻的良好風(fēng)氣。
成績(jì)的取得只能說(shuō)明過(guò)去，設施設備專(zhuān)委會(huì )將以大賽為契機，通過(guò)與國家重點(diǎn)中專(zhuān)院校金隅科技學(xué)校合作，除了已經(jīng)開(kāi)展的物業(yè)管理員、電工外，下一步將建立水工、樓宇管理、電梯、消防等工程技術(shù)崗位人員的培訓評價(jià)體系，為行業(yè)技術(shù)人才的成長(cháng)，同時(shí)為企業(yè)間的人才有序流動(dòng)搭建平臺。
此外，設施設備專(zhuān)委會(huì )與北京市清潔協(xié)會(huì )、電梯行業(yè)協(xié)會(huì )共同起草制定了《扶梯、直梯清潔作業(yè)安全操作規程》，參與北京市《商品住宅工程質(zhì)量保修規程》（DB11/641-2009）中電梯部分內容的修編工作，還成為“北京市建筑信息模型(BIM)技術(shù)應用聯(lián)盟”發(fā)起單位之一。
在工作中，專(zhuān)委會(huì )的影響不斷擴大，專(zhuān)委會(huì )對委員水平提高的效果明顯，不斷有會(huì )員單位加入進(jìn)來(lái)。以設施設備管理專(zhuān)委會(huì )為例，該專(zhuān)業(yè)委員會(huì )目前有來(lái)自45家會(huì )員單位的63名委員。
目前，北京物協(xié)正在積極籌備行業(yè)發(fā)展研究、社區治理問(wèn)題研究、住宅維修資金使用研究、保障性住房物業(yè)管理問(wèn)題研究、老舊小區物業(yè)管理問(wèn)題研究5個(gè)專(zhuān)委會(huì )的建立，預計今年可以全部組建完畢。
（二）以會(huì )員需求為重點(diǎn)，提升服務(wù)會(huì )員水平
在會(huì )員服務(wù)方面，北京物協(xié)近兩年每年都召開(kāi)會(huì )員單位對協(xié)會(huì )需求的征求意見(jiàn)座談會(huì )，還通過(guò)不同渠道了解會(huì )員的需求。
針對會(huì )員單位對于員工專(zhuān)業(yè)培訓的需求，我們舉辦了勞動(dòng)合同法、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險防控、高端物業(yè)禮賓服務(wù)、物業(yè)項目負責人業(yè)務(wù)技能等專(zhuān)項培訓，參加培訓的人員近2000人；針對中小物業(yè)企業(yè)法務(wù)力量薄弱、經(jīng)營(yíng)成本壓力大的問(wèn)題，北京物協(xié)開(kāi)展了建設企業(yè)法律顧問(wèn)平臺的調研；針對會(huì )員單位學(xué)習交流的需求，開(kāi)展了為會(huì )員單位提供交流聯(lián)絡(luò )的服務(wù)；針對“營(yíng)改增”政策執行中發(fā)現的問(wèn)題，及時(shí)收集物業(yè)企業(yè)的問(wèn)題和建議，積極與北京市國稅局進(jìn)行溝通，為企業(yè)答疑解惑；為了解決物業(yè)企業(yè)了解最新政策法規及時(shí)性不夠的問(wèn)題，通過(guò)協(xié)會(huì )網(wǎng)站、微信公眾號、雜志，及時(shí)將最新政策法規推送給企業(yè)，還組織專(zhuān)業(yè)律師撰寫(xiě)物業(yè)糾紛案例評析，定期發(fā)送給物業(yè)從業(yè)人員學(xué)習借鑒。
北京物協(xié)目前正在進(jìn)行行業(yè)人力資源專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站建設，網(wǎng)站以人才招聘和企業(yè)誠信聯(lián)盟兩大版塊為主，目前已基本具備上線(xiàn)運行的條件。網(wǎng)站運行后可以有效地拓寬行業(yè)內用工雙方的信息交流，同時(shí)推動(dòng)勞資雙方誠信建設，打造行業(yè)良好用工氛圍。
為了豐富物業(yè)行業(yè)的文化生活、提升北京物業(yè)行業(yè)的社會(huì )形象，北京物協(xié)著(zhù)重加強物業(yè)行業(yè)文化建設，充分利用行業(yè)內資源，以“快樂(lè )、健康”為中心，豐富物業(yè)人的文化生活、宣揚正能量滿(mǎn)滿(mǎn)的物業(yè)人文化。重點(diǎn)開(kāi)展“物業(yè)人健步走”、“《北京物業(yè)人之歌》歌詞征集”、“最美物業(yè)好聲音海選”、“最美物業(yè)好聲音歌會(huì )暨《北京物業(yè)人之歌》發(fā)布會(huì )”、“物業(yè)人迎冬奧冰雪嘉年華”等重點(diǎn)活動(dòng)。在重大活動(dòng)之間會(huì )穿插一些有特色的、有需求的主題活動(dòng)來(lái)豐富物業(yè)人的文化生活，例如攝影培訓展覽、文化沙龍、社區文化交流、書(shū)畫(huà)筆會(huì )等活動(dòng)。
我們2016年、2017年的工作計劃都是圍繞會(huì )員最急迫的需求制訂的，會(huì )員單位參與協(xié)會(huì )工作的積極性也有了明顯提高。
為了更加客觀(guān)地評價(jià)會(huì )員單位參加協(xié)會(huì )組織的活動(dòng)、為協(xié)會(huì )工作作出貢獻的情況，北京物協(xié)建立了會(huì )員積分制度。在試行的基礎上，2016年底，我們公布了經(jīng)協(xié)會(huì )第四屆理事會(huì )第二次會(huì )議表決通過(guò)的《北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )員單位年度積分辦法》、《北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )員積分管理辦法獎勵細則》。依據這兩個(gè)文件，我們對會(huì )員參與協(xié)會(huì )活動(dòng)進(jìn)行積分獎勵，會(huì )員積分作為會(huì )員單位晉升在協(xié)會(huì )的級別、評選優(yōu)秀會(huì )員單位、會(huì )員單位參加免費培訓的依據。
實(shí)踐表明，這一制度有效激發(fā)了會(huì )員單位參與協(xié)會(huì )工作的積極性，加強了會(huì )員單位與協(xié)會(huì )聯(lián)系的粘度。
（三）履行社會(huì )責任，擴大協(xié)會(huì )社會(huì )影響力
從2013年底起，北京物協(xié)開(kāi)展了物業(yè)糾紛行業(yè)調解工作。通過(guò)調解工作的開(kāi)展，在一定程度上消除了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的隔閡，糾正了一些錯誤觀(guān)念，在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間建立起了有效的溝通渠道，很多市民了解了我們，很多物業(yè)企業(yè)看到了北京物協(xié)的作用。
北京市住建委、北京市高級法院、北京市司法局對于北京物協(xié)的糾紛調解工作給予了大力支持和充分肯定。2017年初，北京物協(xié)物業(yè)糾紛調解中心榮登北京市委社工委評選的2016年度“北京社會(huì )好人榜”。
我們還與空軍后勤部共同舉辦“2016空軍軍轉干部物業(yè)專(zhuān)場(chǎng)招聘會(huì )”，55家物業(yè)企業(yè)和300名空軍干部參加招聘會(huì )，現場(chǎng)提供近360個(gè)用工崗位并為軍轉干部講授了面試技巧實(shí)用課程，通過(guò)與相關(guān)軍轉部門(mén)加強聯(lián)系，拓展用工渠道，為解決行業(yè)用工難和人才素質(zhì)提升提供必要的支持。這項活動(dòng)的效果得到了參與各方的充分肯定。
2017年，北京物協(xié)將繼續開(kāi)展軍轉干部物業(yè)專(zhuān)場(chǎng)招聘活動(dòng)，并把招聘范圍擴大到其他軍種。
最后，感謝中物協(xié)對北京物協(xié)的支持，也感謝兄弟協(xié)會(huì )對我們的無(wú)私幫助！