關(guān)于印發(fā)《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》的通知
石發(fā)改經(jīng)費〔2017〕557號
各縣（市）、區發(fā)展改革局（物價(jià)局）、住建局，市區各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，市發(fā)展和改革委員會(huì )、市住房和城鄉建設局重新修訂了《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》，重新核定了《石家莊市區住宅區前期物業(yè)服務(wù)等級指導標準》和《石家莊市區住宅區前期物業(yè)服務(wù)等級基準價(jià)》，經(jīng)市政府批準，現印發(fā)給你們，請遵照執行。
附件：
1. 石家莊市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法
2. 石家莊市區住宅區前期物業(yè)服務(wù)等級指導標準
3. 石家莊市區住宅區前期物業(yè)服務(wù)收費等級基準價(jià)
石家莊市發(fā)展和改革委員會(huì )
石家莊市住房和城鄉建設局
2017年6月26日
附件1：
石家莊市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法
第一條為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，按照《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)價(jià)格機制改革的若干意見(jiàn)》《中共河北省委河北省人民政府關(guān)于推進(jìn)價(jià)格機制改革的實(shí)施意見(jiàn)》的要求，根據《中華人民共和國價(jià)格法》《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》《石家莊市物業(yè)管理條例》和《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》等法律、法規和規定，結合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。
第二條本實(shí)施辦法適用于本市行政區域內物業(yè)服務(wù)收費及監督管理。
第三條本實(shí)施辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、運行、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐等行為。
第五條物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平、公開(kāi)以及收費項目、收費標準與服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應原則。
第六條物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行統一政策，分級管理。
石家莊市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責市區（新華區、長(cháng)安區、橋西區、裕華區、高新區，下同）物業(yè)服務(wù)收費標準的制定和全市物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。各縣（市）(含藁城區、鹿泉區、欒城區、礦區，下同）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費標準的制定和監督管理工作。
第七條市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同同級價(jià)格主管部門(mén)負責制定本行政區域內物業(yè)服務(wù)等級指導標準，向社會(huì )公布，并對執行情況進(jìn)行監督管理。
第八條物業(yè)服務(wù)收費區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)等情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
業(yè)主大會(huì )成立之前的住宅區(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)；別墅、業(yè)主大會(huì )成立之后的住宅區及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外服務(wù)的特約服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第九條實(shí)行政府指導價(jià)的住宅區公共性物業(yè)服務(wù)收費，由市、縣（市）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據物業(yè)服務(wù)等級指導標準、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本、居民經(jīng)濟承受能力等因素，制定相應的等級基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費標準，向社會(huì )公布。
第十條按照健全價(jià)格動(dòng)態(tài)調整機制的要求，市區住宅區前期物業(yè)服務(wù)等級基準價(jià)建立與社會(huì )平均工資水平聯(lián)動(dòng)機制。
以2014年市區社會(huì )平均工資（市統計部門(mén)公布的年度市區居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資）和本實(shí)施辦法公布的等級基準價(jià)為基期標準，當年度社會(huì )平均工資與基期相比變動(dòng)幅度達到56%及以上時(shí)，啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)機制，社會(huì )平均工資變動(dòng)幅度與等級基準價(jià)最高按1：0.8比例同方向聯(lián)動(dòng)，同時(shí)作為下一次聯(lián)動(dòng)的基期標準。
當社會(huì )平均工資變動(dòng)幅度達到聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)點(diǎn)時(shí)，由物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和價(jià)格主管部門(mén)提出啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)機制建議，經(jīng)市政府批準后將聯(lián)動(dòng)結果向社會(huì )公布。
第十一條業(yè)主大會(huì )成立前，市區住宅區物業(yè)服務(wù)收費具體標準，按以下原則和程序確定：
（一）新建住宅物業(yè)銷(xiāo)售前，建設單位應當通過(guò)招投標（或協(xié)議）方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標企業(yè)要在兩部門(mén)公布的物業(yè)服務(wù)等級和基準價(jià)范圍內編制投標書(shū)，建設單位和中標企業(yè)按照中標文件確定的物業(yè)公共服務(wù)等級、服務(wù)內容和收費標準簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。
新建住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，應包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)公共服務(wù)等級、服務(wù)內容和收費標準等。
為新建住宅區提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要在實(shí)施收費前，到政府價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
（二）物業(yè)交付使用后，已實(shí)施收費的住宅區，因服務(wù)內容或服務(wù)成本變化需要調整公共性物業(yè)服務(wù)等級和收費標準的，可在物業(yè)所在地居民委員會(huì )指導監督下，經(jīng)多數業(yè)主（專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主，下同）同意，在兩部門(mén)公布的物業(yè)服務(wù)等級和基準價(jià)范圍內約定調整方案，在本小區公示后到政府價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)變更備案。
（三）物業(yè)服務(wù)達不到兩部門(mén)公布的物業(yè)服務(wù)最低等級指導標準的住宅區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在所在地居民委員會(huì )指導監督下，經(jīng)多數業(yè)主同意，協(xié)商約定本小區具體物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內容和收費標準，約定收費標準不得高于兩部門(mén)公布的最低等級基準價(jià)。
（四）保障性住房的物業(yè)公共服務(wù)收費，按照相關(guān)規定執行。
（五）住宅改變用途的，其物業(yè)服務(wù)收費標準按照物業(yè)服務(wù)合同約定執行。
第十二條物業(yè)服務(wù)合同應當約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形、違約責任等內容。
物業(yè)服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權面積計收；尚未登記的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計收。不含與住宅配套的儲藏室面積。
第十三條住宅區停車(chē)設施，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車(chē)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照停車(chē)服務(wù)合同約定，向住宅區業(yè)主或使用人提供停車(chē)場(chǎng)所、設施以及停車(chē)秩序管理服務(wù)并收取費用。住宅區建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需求。占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，其收費、管理等事項，由業(yè)主大會(huì )決定。不屬于業(yè)主共有的機動(dòng)車(chē)停放設施，具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車(chē)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或使用人協(xié)商確定。
對進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區域內進(jìn)行軍警應急處置、實(shí)施救助救護、市政工程搶修等執行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。
第十四條實(shí)行政府指導價(jià)的住宅區，業(yè)主需要裝飾裝修房屋時(shí)，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾和渣土的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主收取裝修垃圾和渣土清運費，收費標準及管理辦法由當地政府價(jià)格主管部門(mén)制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修保證金（押金）、裝修管理服務(wù)費、裝修電梯使用費等。
市區住宅區裝修垃圾和渣土清運費標準按每裝修期最高5元/平方米執行，下浮不限。
第十五條實(shí)行政府指導價(jià)的新建住宅區，實(shí)行門(mén)禁、電梯卡（證）管理的，應免費為業(yè)主配置不少于4張出入卡（證）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要補辦的，可按照補償成本的原則收取卡（證）工本費。房屋交付后，新增門(mén)禁、電梯卡（證）管理的，依據有關(guān)規定執行。
第十六條物業(yè)服務(wù)收費可采取包干制或酬金制。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔。酬金制是在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
第十七條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費、物業(yè)共用部位及共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位及共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。供水企業(yè)已接管物業(yè)服務(wù)區域內供水設施的，二次加壓運行費用不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
保修期內應由建設單位履行保修職責而支出的維修費和應由住宅專(zhuān)項維修資金支出的維修和更新、改造費用不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
物業(yè)共用設施設備運行維護費可單獨制定。
第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家的法律法規，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會(huì )監督履行，可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）、城市社區居民委員會(huì )申請調解，也可以依法向人民法院起訴，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第十九條業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權要求其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。
第二十條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。
第二十一條物業(yè)服務(wù)區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第二十二條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
第二十四條物業(yè)服務(wù)收費應按規定實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置，將物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準（等級）、收費項目、收費標準等進(jìn)行公示。
第二十五條市、縣（市）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、標準（等級）和收費項目、標準的監督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據有關(guān)法律法規進(jìn)行處理。
第二十六條各縣（市）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可根據本實(shí)施辦法，結合實(shí)際制定當地的實(shí)行政府指導價(jià)的住宅區公共性物業(yè)服務(wù)等級指導標準、等級基準價(jià)、相關(guān)收費標準及管理規定，及時(shí)報市價(jià)格主管部門(mén)和市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第二十七條實(shí)行政府指導價(jià)的住宅區，在本辦法實(shí)施前已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同可按約定繼續執行；本辦法實(shí)施后新簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或新調整物業(yè)服務(wù)等級和收費標準的按本辦法規定執行。
第二十八條本實(shí)施辦法由市發(fā)展和改革委員會(huì )、市住房和城鄉建設局在各自職權范圍內負責解釋。
第二十九條本實(shí)施辦法自2017年7月6日起施行，有效期5年。此前規定與本實(shí)施辦法不一致的，以本實(shí)施辦法為準。
