文/劉麗琴(廣州日報全媒體記者)
近日，本報連續報道了廣州十余個(gè)小區走上自管之路，以及他們探索自管成功的經(jīng)驗，引起不少讀者關(guān)注和討論。日前，記者也接到白云區一小區業(yè)主的報料：小區自管后各種交費反而多了，而業(yè)委會(huì )對于收支賬不清晰公布，款項去向不明，想查賬無(wú)門(mén)。
小區自管面臨哪些問(wèn)題？業(yè)主自管發(fā)展的方向究竟是怎樣的？業(yè)內人士表示，不可否認，目前對于業(yè)委會(huì )自管的指引和監督在政策法規上都存在空白，當下需要給予業(yè)主們甲方身份認可，才能有助于與乙方物業(yè)公司博弈。
因此，他呼吁政府部門(mén)積極推動(dòng)業(yè)委會(huì )的發(fā)展。而上周，天河區房管局、天河區委改革辦有關(guān)負責人到豐景大廈等自管小區調研似乎正透露出積極的信號。
業(yè)主疑問(wèn)：自管后出現財務(wù)糾紛該找誰(shuí)？
林伯是白云區某小區的業(yè)主，他一直在關(guān)注本報關(guān)于業(yè)主自管的報道，看到其他小區成功經(jīng)驗的案例，他向記者表示，實(shí)在想吐槽一下自己小區自管后的問(wèn)題。
林伯所在的小區是單位房改房小區，小區規模不大，共有四棟8層的樓梯樓，2002年因有業(yè)主提出原物管公司管理不善，導致業(yè)主財物被盜事件而提出自管，在單位的支持下，由業(yè)主組成的自管組織成立，自此小區開(kāi)始了自管模式。
自管后水電費交得比以前還多
資金及其監管問(wèn)題是物業(yè)管理的核心問(wèn)題。林伯表示，自管后水電費等交得比以前還多。最讓他不滿(mǎn)的是，小區的首、二層物業(yè)因拍賣(mài)由大業(yè)主接手，為經(jīng)營(yíng)招租，大業(yè)主提出將小區圍墻拆除。為補償給業(yè)主帶來(lái)的不便和損失，大業(yè)主給予小區200萬(wàn)元用于安裝電梯，而小區關(guān)于電梯安裝的收支公示只有簡(jiǎn)單的一部電梯總承包價(jià)50萬(wàn)元。林伯說(shuō)，他特意去了解過(guò)電梯安裝成本約在30多萬(wàn)元，小區電梯安裝費結余應該有過(guò)百萬(wàn)元，但是現在這樣的賬目顯然是沒(méi)有剩余的。此外，小區更換門(mén)禁系統，公示造價(jià)在4000多元，而他去打聽(tīng)了幾家的工程行情，不少報價(jià)只在兩三千元。
相比很多業(yè)主，林伯說(shuō)他是一個(gè)非常有心的業(yè)主，他將每一次的交費單據、小區支出公示都收集保存下來(lái)。經(jīng)過(guò)統計，他認為小區列出的有些支出頻率高，而且有重復收費的嫌疑，比如電梯既然是有人出資安裝，為何還要從小區經(jīng)費中支出。對于林伯的質(zhì)疑和問(wèn)詢(xún)，自管的負責人并沒(méi)有回應。
對此不滿(mǎn)的林伯也將問(wèn)題反映給單位、單位主管集團，街道、工商甚至公安部門(mén)，但似乎沒(méi)有一個(gè)部門(mén)適合處理。他所獲得的答復既不能讓他滿(mǎn)意也沒(méi)能解決問(wèn)題，有部門(mén)建議他走法律程序。林伯去打聽(tīng)了一下行情，被告知如果起訴，要收集證據，聘請律師，花費在數千元，這對于已經(jīng)退休的老人而言要付出的成本和精力都不小。
有小區自管十年不公布收支賬本
林伯遇到的問(wèn)題，不少小區業(yè)主都有同感，無(wú)論是自管還是物業(yè)公司管理的小區都可能存在。有自管小區業(yè)委會(huì )負責人對記者表示，小區自管十年從來(lái)沒(méi)有公布收支賬，因為沒(méi)有業(yè)主提出來(lái)過(guò)。那么，業(yè)主質(zhì)疑小區的收支問(wèn)題，是否有查賬權，該怎么查？業(yè)委會(huì )面臨業(yè)主質(zhì)疑應對程序又該是怎樣的？
對此，華南和諧社區發(fā)展中心主任周活寧表示，他們也接觸到不少小區要狀告業(yè)委會(huì )的例子，比如有小區業(yè)委會(huì )做賬是用鉛筆的，在支出中有不少吃喝交際花費，引起業(yè)主們的不滿(mǎn)。但目前，對于業(yè)主而言，碰到這樣的情況只有兩種途徑來(lái)解決，一是提起罷免業(yè)委會(huì )，二是走法律途徑，提起訴訟要求法院審核賬目。但對于小業(yè)主而言，面對的是相對強勢且有組織的業(yè)委會(huì )或物業(yè)公司，業(yè)主在取證上也有難度，整體來(lái)說(shuō)是對業(yè)主相當不利的局面。
業(yè)內人士指出，自管并不意味著(zhù)物業(yè)管理中所有的問(wèn)題都能解決。無(wú)論是《物權法》還是《物業(yè)管理條例》關(guān)于業(yè)委會(huì )的規定和內容都相當有限，對于議事規則、業(yè)主公約、業(yè)委會(huì )的操守、運作、監管等都沒(méi)細致的指引，很多靠業(yè)委會(huì )自己摸索，缺乏法規依據。因此，在政策上需要政府有關(guān)部門(mén)的進(jìn)一步完善。
物管協(xié)會(huì )：業(yè)委會(huì )自管不具法人資格，難承擔風(fēng)險責任
專(zhuān)家：專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理小區，符合現代社會(huì )專(zhuān)業(yè)分工原則，應該是主流，關(guān)鍵是業(yè)委會(huì )依法監督物管
眾說(shuō)“自管”：自管抗風(fēng)險能力應當謹慎對待
廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )新聞發(fā)言人、副秘書(shū)長(cháng)陳昂鵬：
業(yè)委會(huì )因不具備法人資格，不能承擔刑事、民事責任，一旦發(fā)生事故或風(fēng)險事件，比如水浸車(chē)、人員傷亡等事故，誰(shuí)能承擔相應的責任呢？此外，如果發(fā)生業(yè)委會(huì )成員挪用、侵占物管費，也沒(méi)有辦法追討，財務(wù)監管的風(fēng)險也不小。
白云家園業(yè)委會(huì )主任任權：
對于自管小區而言，最怕的是發(fā)生傷亡事故等風(fēng)險，很多小區則沒(méi)有這一意識。
佳興大廈業(yè)委會(huì )主任張秀英：
自管小區的業(yè)委會(huì )成員基本是以退休人員為主，隨著(zhù)他們年齡增大精力衰減，后續接任者能否堅持之前所走的自管之路存在變數。
華南和諧社區發(fā)展中心主任周活寧：
一直以來(lái)，業(yè)委會(huì )的備案都是由住建部門(mén)負責的，而具有登記職能的則是民政部門(mén)和工商部門(mén)，經(jīng)營(yíng)組織由工商登記，非盈利組織機構由民政部門(mén)登記，但業(yè)委會(huì )卻是由住建部門(mén)備案的。業(yè)委會(huì )的法律性質(zhì)因此有些尷尬。
出路一：推動(dòng)恢復業(yè)主甲方地位 讓業(yè)主決定物管
周活寧表示，在長(cháng)期的自管實(shí)踐中，他覺(jué)得最先應該解決的是讓全體業(yè)主參與小區管理的問(wèn)題。這實(shí)際上屬于小區自治層面的問(wèn)題，其次才是管理方式的問(wèn)題，是選物管公司還是自管等。
在目前的格局中，業(yè)主是零星的個(gè)體，與物管公司、政府部門(mén)相比是弱勢的一方，因此，急需確保業(yè)主以利益共同體的形式確定強勢的身份，就像簽訂合同的甲方、乙方，相對于乙方物管公司，甲方業(yè)主只有同等的身份地位才可能和乙方進(jìn)行談判和協(xié)商，而不是像現在不少小區業(yè)主是以單獨的個(gè)體身份維權。
他認為，物管和業(yè)主的關(guān)系可以變成這樣：物管費由業(yè)委會(huì )收，業(yè)主對物業(yè)公司的投訴和不滿(mǎn)，由業(yè)委會(huì )收集，次數達到一定數量，業(yè)委會(huì )可以和物業(yè)談判扣減物管費用、獎金等，避免單個(gè)業(yè)主因個(gè)人得失而不交物管費或維權得不到解決。因此，這就需要推動(dòng)業(yè)委會(huì )的覆蓋和發(fā)展。政府需要做的是推動(dòng)恢復業(yè)主的甲方地位，可以對業(yè)委會(huì )給予政策的鼓勵和經(jīng)濟的鼓勵，這種認可和鼓勵的態(tài)度是非常必要的。
對于小區管理的發(fā)展方向，暨南大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡剛認為，小區物業(yè)的共有部分屬于全體業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì )選擇一家專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司實(shí)行管理，如果業(yè)主們不滿(mǎn)意，可依一定程序另聘一家專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司。物業(yè)由專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司來(lái)管理符合現代社會(huì )專(zhuān)業(yè)分工原則，這應該是主流，個(gè)別特殊情況由業(yè)主自管也可以，但不會(huì )是普遍現象。目前物業(yè)管理問(wèn)題是業(yè)委會(huì )很難選擇物業(yè)公司，這是主要矛盾，需要依法推進(jìn)。
出路二：加強自治不代表排斥物管 關(guān)鍵是業(yè)主監管
暨南大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡剛表示，目前廣州業(yè)委會(huì )的發(fā)展屬于相對滯后的狀態(tài)，相比北京、上海等地成立業(yè)委會(huì )小區已達六七成甚至七八成，廣州成立業(yè)委會(huì )的小區不過(guò)兩三成。政府有關(guān)部門(mén)應制定一些實(shí)施條例，依法幫助推進(jìn)小區成立業(yè)委會(huì )。
長(cháng)期從事城鄉社區研究并參與社區營(yíng)造的實(shí)踐行動(dòng)的中山大學(xué)社會(huì )學(xué)系萬(wàn)向東副教授表示，業(yè)主自管是業(yè)主自治之中的內容之一，但不是唯一的方向。業(yè)主自管、業(yè)主自治，與物業(yè)服務(wù)公司提供的市場(chǎng)化的服務(wù)并不是必然排斥的，而是可以并存的。加強業(yè)主自治，仍然可以委托物業(yè)公司參與社區服務(wù)。即使是委托物業(yè)公司提供小區物管服務(wù)，仍然需要有業(yè)主的監管，必須明確業(yè)主才是委托方，而物業(yè)公司只是服務(wù)提供方。
但需要承認的是，業(yè)委會(huì )在城市小區之中還不普遍或者普及，已有的業(yè)委會(huì )在內部建設、對內處理業(yè)主關(guān)系對外處理物業(yè)關(guān)系等方面還需要較長(cháng)時(shí)期的培育和進(jìn)步的過(guò)程。有些業(yè)委會(huì )制度不完善、操作不規范，與業(yè)主和物業(yè)公司都可能存在一定的矛盾。
需要特別強調的是，應該看到這是發(fā)展中的問(wèn)題，需要各方加以引導培育。主管部門(mén)甚至可以出臺一個(gè)小區業(yè)委會(huì )的指引，甚至是標準化范式，引導業(yè)委會(huì )成立、管理和提升。其他省份，有些城市已經(jīng)有類(lèi)似的做法，效果也很顯著(zhù)。目前，城市居住小區的業(yè)主委員會(huì )及其授權方業(yè)主大會(huì )（或業(yè)主代表大會(huì )），已經(jīng)發(fā)展非常迅速，也日益受到各地地方政府的認可和重視，業(yè)委會(huì )也處于不斷地走向成熟和發(fā)展的過(guò)程中。