7月24日上午，河南省十二屆人大常委會(huì )第三十次會(huì )議開(kāi)幕。備受關(guān)注的《河南省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(二次審議稿)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例(修訂草案)》二審稿)提請二審。
上午，河南省人大法制委副主任委員關(guān)少鋒作了關(guān)于《河南省物業(yè)管理條例(修訂草案)》審議修改情況的報告。關(guān)少鋒說(shuō)，相較于《條例(修訂草案)》一審稿，二審稿修改了近100處。對于關(guān)注度比較高的修改，大河報·大河客戶(hù)端記者進(jìn)行了梳理。
【變化】
六易其稿，《條例(修訂草案)》修改近百處
今年3月，河南省十二屆人大常委會(huì )第二十七次會(huì )議曾對《條例(修訂草案)》進(jìn)行一審，并在梳理常委會(huì )組成人員及有關(guān)方面意見(jiàn)后，擬定了《條例(修訂草案)》(征求意見(jiàn)稿)，廣泛征求社會(huì )意見(jiàn)。
3個(gè)多月來(lái)，法制委員會(huì )搜集到常委會(huì )組成人員、部分省人大代表意見(jiàn)建議200余條，河南省直單位、地方人大及有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)建議800余條，廣大群眾、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等意見(jiàn)建議500余條，共收集各類(lèi)意見(jiàn)建議1600余條。
根據收集的意見(jiàn)建議，經(jīng)認真梳理，對《條例(修訂草案)》進(jìn)行了10多次研究，六易其稿，修改近100處。
6月底、7月初，河南省人大法制委兩次召開(kāi)會(huì )議，對《條例(修訂草案)》進(jìn)行審議修改，形成了《條例(修訂草案)》二審稿。“可以說(shuō)，目前這個(gè)《條例(修訂草案)》二審稿吸收了方方面面的意見(jiàn)建議，凝聚了人民群眾和物業(yè)管理各方的智慧。”關(guān)少鋒說(shuō)。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理新模式
未來(lái)，微信上或許就能參與小區公共事務(wù)
一個(gè)住宅小區，業(yè)主從數百到數千、數萬(wàn)不等，成了業(yè)主大會(huì )很難召集齊;遇到電梯壞了、房屋漏水等需要動(dòng)用維修基金的緊急情況，一些業(yè)主在外地沒(méi)法簽字導致“卡殼”……
這些情況在現實(shí)中，并不少見(jiàn)。記者曾接到不少業(yè)主建議：在互聯(lián)網(wǎng)+的時(shí)代，物業(yè)管理是不是也能引入新模式。例如：建設業(yè)主大互聯(lián)網(wǎng)投票系統、互聯(lián)網(wǎng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )等。
此次，記者發(fā)現《條例(修訂草案)》二審稿中總則中新增一條：加快互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理的深度融合，運用社區論壇、微信、微博、移動(dòng)客戶(hù)端等新媒體，引導業(yè)主密切日常交往、參與公共事務(wù)、開(kāi)展協(xié)商活動(dòng)、組織鄰里互助，探索網(wǎng)絡(luò )化物業(yè)管理的新模式。
《條例(修訂草案)》二審稿明確提出，用互聯(lián)網(wǎng)手段，引導業(yè)主參與公共事務(wù)，還是比較令人期待的。
【關(guān)鍵詞】業(yè)委會(huì )籌備組
首次業(yè)主大會(huì )籌備組，業(yè)主代表占比要過(guò)半
記者曾對接到的物業(yè)問(wèn)題梳理，發(fā)現業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )成立難在所有問(wèn)題中排行首位。
成立難、開(kāi)會(huì )難、履職難，是長(cháng)期以來(lái)困擾業(yè)主的“三座大山”。河南省人大通過(guò)調研，發(fā)現在已成立的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )中，情況比較復雜，問(wèn)題也比較多。
此次，《條例(修訂草案)》二審稿對業(yè)主大會(huì )籌備組的一些規定進(jìn)行了修改?！稐l例(修訂草案)》二審稿規定，建設單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組。鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在收到申請后30日內組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備組應當在成立后60日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
此外，二審稿還規定首次業(yè)主大會(huì )籌備組由鄉鎮人民政府、街道辦事處和業(yè)主、村(居)民委員會(huì )、建設單位代表組成，其中業(yè)主代表人數比例不低于二分之一；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由鄉鎮人民政府、街道辦事處征求業(yè)主意見(jiàn)后確定?；I備組組長(cháng)由鄉鎮人民政府、街道辦事處代表?yè)巍?/span>
【關(guān)鍵詞】妨礙業(yè)主大會(huì )成立
建設單位未及時(shí)報送資料，最高面臨15萬(wàn)罰款
成立業(yè)主大會(huì )，首先應當按照相關(guān)規定提供業(yè)主信息等資料。但不少小區在成立業(yè)主大會(huì )時(shí)，遇到過(guò)開(kāi)發(fā)商拒絕提供業(yè)主信息等資料的情況。
對此，二審稿做出明確規定：建設單位應當按照鄉鎮人民政府、街道辦事處的要求及時(shí)報送所需文件資料?；I備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用有建設單位承擔。
違反規定，建設單位為及時(shí)報送相關(guān)資料、不提供籌備費用的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期不改正的，處5萬(wàn)以上15萬(wàn)以下罰款。
【關(guān)鍵詞】業(yè)委會(huì )成員津貼
應給予業(yè)委會(huì )成員適當補貼，支付標準由業(yè)主大會(huì )決定
一般情況下，小區業(yè)主委員會(huì )成員都是積極性高、熱心的業(yè)主。業(yè)委會(huì )的成員在工作中，不僅付出了時(shí)間和精力，有時(shí)候還要投入經(jīng)濟成本。因此，不少業(yè)主也曾建議，應當給業(yè)委會(huì )成員適當補貼，這樣不僅有利于激發(fā)業(yè)委會(huì )委員工作積極性，也能保障小區業(yè)委會(huì )的長(cháng)期運行。
記者發(fā)現，《條例(修訂草案)》二審稿增加規定：對業(yè)主委員會(huì )成員，應當根據工作情況給予適當補貼。
并進(jìn)一步規定，由業(yè)主大會(huì )決定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理、使用以及業(yè)主委員會(huì )成員津貼的來(lái)源、支付標準。
《條例(修訂草案)》二審稿還規定，業(yè)主委員會(huì )由五至十一人單數組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。并規定，鄉鎮人民政府、街道辦事處要對業(yè)主委員會(huì )候選人任職條件、提名嚴格審查。符合條件的居民委員會(huì )成員可以兼任業(yè)主委員會(huì )成員。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)信息公開(kāi)
共用部位“收支賬本”，要在小區顯著(zhù)位置公示
業(yè)主一共繳納多少物業(yè)費?這些物業(yè)費都花到了哪兒?小區內公用部門(mén)經(jīng)營(yíng)所得收益多少?很多小區的物業(yè)費收支等，成了一本“糊涂賬”。
對此，《條例(修訂草案)》二審稿新增規定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示下列信息：企業(yè)及其項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)電話(huà);電梯等專(zhuān)業(yè)設施設備維修保養單位的名稱(chēng)、聯(lián)系方式和應急處置方案;業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)共用部位、公用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況;其他應當公示的信息。
不過(guò)，也有市民建議明確公示具體時(shí)間，“小區的物業(yè)費繳納情況、小區電梯等共用部位收支情況能否一季度，或者半年公示一次。讓業(yè)主們做到心中有數?！痹摌I(yè)主建議。
未按規定公示有關(guān)信息的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期不改正的，處1萬(wàn)以上3萬(wàn)以下罰款。
【關(guān)鍵詞】業(yè)主禁止行為
17種行為不可為，包括制造超標噪音等
長(cháng)期以來(lái)，小區內的一些不文明行為嚴重影響了廣大業(yè)主的日常生活、環(huán)境衛生和公共安全，對此市民反映強烈。
為此，法制委員會(huì )在《條例(修訂草案)》二審稿明確了17種在物業(yè)管理區域內的禁止行為，包括不得違法搭建建筑物、構筑物、障礙物;擅自架設電線(xiàn)、電纜;在公共走道、樓梯間、門(mén)廳內存放電動(dòng)自行車(chē)或者為其充電，在樓道堆放雜物;隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過(guò)標準的噪音或者影響鄰居采光通風(fēng);違反規定停當車(chē)輛、飼養動(dòng)物等。
此外，對于小區的養犬問(wèn)題，尤其是烈性犬對老人、小孩造成嚴重心理負擔。建議在物業(yè)管理區域內不得違反規定飼養動(dòng)物，禁止在物業(yè)管理區域內飼養烈性犬和大型犬，具體標準由公安機關(guān)規定，并在一年內向社會(huì )公布。
【關(guān)鍵詞】電梯維修
物業(yè)未告知業(yè)主電梯達到報廢條件，最高被罰30萬(wàn)
7月23日下午，記者的一位同事就經(jīng)歷了驚險一幕：趕著(zhù)參加會(huì )議的他，被困電梯。隨著(zhù)高層住宅的普及，電梯的運行安全問(wèn)題日益突出。河南省人大法制委收到不少常委會(huì )組成人員、人大代表和群眾的反饋，由于物業(yè)管理企業(yè)、電梯維護保養單位履行職責不到位，導致電梯運行不正常，一些小區經(jīng)常發(fā)生故障，卡人、困人、傷人現象時(shí)有發(fā)生。
《條例(修訂草案)》二審稿增加規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當宣傳、張貼電梯使用常識，引導業(yè)主、物業(yè)使用人合理使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應當立即采取必要的應急措施，并通知電梯維護保養單位及時(shí)維修。電梯存在嚴重安全隱患，無(wú)改造、修理價(jià)值，或者達到技術(shù)規范規定的報廢條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯維護保養單位應當及時(shí)公示并報告業(yè)主，積極協(xié)調依法履行報廢業(yè)務(wù)。
違反規定，發(fā)現電梯存在安全隱患，未采取必要應急措施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和電梯維護保養單位，由相關(guān)部門(mén)責令立即整改，并各處3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款。
電梯達到報廢條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和電梯維護保養單位未及時(shí)公示并報告業(yè)主，未積極協(xié)調依法履行報廢業(yè)務(wù)的，由相關(guān)部門(mén)責令立即改正，并各處20萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款;給他人造成人身、財產(chǎn)損失的，應當依法承擔民事責任。
【關(guān)鍵詞】專(zhuān)項維修資金
電梯、消防損壞、外墻滲漏等六種緊急，物業(yè)應先墊付維修費用
專(zhuān)項維修資金是業(yè)主依法繳納的用于住宅共用部位、公用設施設備保修期屆滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金，其所有權歸業(yè)主所有，管理權由政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)行使。
但長(cháng)期以來(lái)，河南省巨額專(zhuān)項維修資金基本處于沉淀狀態(tài)，廣大業(yè)主申請難、使用難的問(wèn)題普遍存在。對此，常委會(huì )組成人員和人民群眾迫切希望簡(jiǎn)化程序，方便業(yè)主使用。據此，法制委員會(huì )建議，一是在《條例(修訂草案)》第六十二條規定政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當按照方便快捷、公開(kāi)透明、受益人與負擔人相一致的原則，依法保障專(zhuān)項維修資金的正常合理使用。同時(shí)，在第七十條中規定政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當定期向業(yè)主公布專(zhuān)項維修資金繳存和使用情況。
二是在第六十三條規定，專(zhuān)項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即根據業(yè)主公約或者管理規約的規定，持不同意見(jiàn)的業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過(guò)。
三是在第六十四條規定，專(zhuān)項維修資金的管理，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同同級人民政府財政部門(mén)建立健全專(zhuān)項維修資金的使用、管理和監督制度。
四是在第六十七條規定，在電梯、消防等共同設施設備故障損壞、無(wú)法正常使用，屋面、外墻滲漏等六種緊急情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當立即組織維修，并先行墊付維修費用。政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)接到申請后，應當即時(shí)核準并撥付專(zhuān)項維修資金。應急維修完成后，由申請人依法補辦相關(guān)手續，并向業(yè)主公示。
此外，第八十九條規定，政府物業(yè)行政主管部門(mén)工作人員未按時(shí)審核撥付專(zhuān)項維修資金，依法給予處分。
【關(guān)鍵詞】誠信“黑名單”
對失信物業(yè)，相關(guān)行政主管部門(mén)實(shí)施聯(lián)合懲戒
一直以來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有統一的服務(wù)標準和信用標準。
此次，《條例(修訂草案)》二審稿規定，河南省物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當制定全省物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體和從業(yè)人員信用標準，建立全省統一的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)誠信體系和信用平臺，公開(kāi)物業(yè)服務(wù)項目信息和信用信息。并規定：對失信物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體應當聯(lián)合相關(guān)行政主管部門(mén)實(shí)施聯(lián)合懲戒。
此外，還規定縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體信用信息采集和誠信檔案管理工作。
【關(guān)鍵詞】備案
《條例(修訂草案)》二審稿規定，業(yè)委會(huì )應當自選舉之日起30日內，向物業(yè)所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處備案。鄉鎮人民政府、街道辦事處應當將備案情況抄送縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
【關(guān)鍵詞】手續費
《條例(修訂草案)》二審稿規定，供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照最終用戶(hù)使用的計量器具顯示的量值向最終用戶(hù)收取費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。