8月1日，位于南京市鐵心橋街道的保障房小區——定坊嘉苑的1300戶(hù)居民，迎來(lái)新的物業(yè)管理公司。經(jīng)過(guò)嚴格的招投標程序，市場(chǎng)化運作的江蘇萬(wàn)園物業(yè)正式進(jìn)駐。這是南京市在保障房物管領(lǐng)域首次改革“破冰”。當政府不再“兜底”，市場(chǎng)化怎樣攪活一池春水？
政府“兜底”難贏(yíng)群眾滿(mǎn)意
“不改不行！街道平均每月約有350條12345熱線(xiàn)投訴，45%是反映物業(yè)問(wèn)題?！?/span>7月30日下午，鐵心橋街道物管辦負責人歐陽(yáng)兆堂向記者倒起苦水。
鐵心橋街道位于南京雨花臺區，也是保障房“集中區”。轄區內既有景明佳園、春江新城等較早一批拆遷補償水平較低的保障房，又有后來(lái)因軟件谷建設而興建的定坊嘉苑等小區。據統計，該街道共有保障房面積250萬(wàn)平方米，年代不一、政策各異。
與普通商品房小區不同，保障房“易建難管”，物業(yè)管理一直是個(gè)“老大難”。首先，物業(yè)費收繳難，收繳率一般不超30%；其次，因拆遷政策不一，矛盾多發(fā)管理難度大；同時(shí)，不少保障房商業(yè)附屬設施的收益上繳市、區兩級，管理方難以收支平衡。
也正因此，保障房物業(yè)管理基本都是政府兜底——要么不收費，也沒(méi)有物業(yè)，象征性地派幾個(gè)保潔保安；要么政府直接成立物業(yè)公司，收取很低的物業(yè)費，“窟窿”由政府來(lái)填?；臼墙桓兑粋€(gè)小區，就組建一個(gè)物業(yè)公司。幾年下來(lái)，人越招越多，開(kāi)支越來(lái)越大，物業(yè)費卻一年比一年難收。
“一面是問(wèn)題解決不及時(shí)，業(yè)主投訴不斷；一面是物業(yè)公司不斷要錢(qián)、要人，政府左右為難，陷入惡性循環(huán)?！睔W陽(yáng)兆堂說(shuō)，有些問(wèn)題，比如房屋漏水，屬于原建設單位的歷史遺留問(wèn)題，但很多小區的建設單位都找不到，還有電梯、管線(xiàn)等專(zhuān)業(yè)設備出故障，只能求助第三方。
“遇到困難，大家都習慣性找政府‘兜底’，但政府兜底好比‘雨天背稻草——越背越重’?！辫F心橋街道黨工委副書(shū)記、辦事處副主任李云算了一筆賬，街道自辦7個(gè)物業(yè)公司，去年總收入2700萬(wàn)元，總支出卻高達5000萬(wàn)元。街道每年要凈貼2300萬(wàn)元左右，不堪重負。今年初，鐵心橋街道謀劃保障房物業(yè)市場(chǎng)化運營(yíng)，吸引3家公司競標，最終經(jīng)驗豐富且有較好口碑的江蘇萬(wàn)園物業(yè)中標。
市場(chǎng)化不是簡(jiǎn)單甩包袱
市場(chǎng)化，說(shuō)易行難，一個(gè)回避不了的問(wèn)題是：保障房物業(yè)管理收與支之間的“大窟窿”，由誰(shuí)來(lái)填、該怎么填？
“物業(yè)費難收是普遍情況，我們早有心理準備?！比f(wàn)園物業(yè)公司相關(guān)負責人吳玉軍介紹，他們在定坊嘉苑項目競標中給出的價(jià)格是每月每平方米0.6元，與此前的“公辦物業(yè)”價(jià)格持平，服務(wù)水平卻要達到三級二類(lèi)（收費標準為每月每平方米1.1元）。
低收費水平、高標準服務(wù)，倒逼物業(yè)公司創(chuàng )新挖潛。吳玉軍介紹，首先是“節流”。定坊嘉苑原來(lái)的公辦物管有36人，他們進(jìn)駐后，削減到30人，“除了物業(yè)經(jīng)理坐辦公室統籌協(xié)調，其他人員全部跑一線(xiàn)?！贬槍κ召M難，他們采取的方法是“我服務(wù)，我收費；你收費，我獎勵”。比方說(shuō)，讓負責樓棟衛生的保潔阿姨去向業(yè)主收費，如果她平時(shí)打掃得不干凈，業(yè)主很有可能就不愿意交。相反，如果她的服務(wù)大家都滿(mǎn)意，收到物業(yè)費，她就能拿到提成。
“市場(chǎng)化的一個(gè)最大好處是，發(fā)揮社會(huì )資源的作用，降低成本?！?負責定坊嘉苑小區的項目經(jīng)理高如鵬介紹，專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司在強電、弱電等領(lǐng)域有自己的專(zhuān)業(yè)團隊，僅這一塊人力成本就能省一半。電梯、管道等設備都有固定供應商或戰略合作品牌，運維成本也大為縮減。
“搞市場(chǎng)化不等于政府‘甩包袱’，物業(yè)公司如果賺不到錢(qián)，一定不能長(cháng)久?！?歐陽(yáng)兆堂說(shuō)，街道對物業(yè)公司制定考核機制，若小區業(yè)主滿(mǎn)意率達85%以上，可將一部分門(mén)店等增值性收益交給物業(yè)，用于補償虧損。事實(shí)上，不少保障房小區也有可盈利項目，但以往吃大鍋飯，怕麻煩，多半是門(mén)面房低價(jià)整體外包，市場(chǎng)化后必須“精打細算”。
從“三方博弈”到“三方受益”
定坊嘉苑3幢業(yè)主陸琴對即將到來(lái)的新物業(yè)公司充滿(mǎn)期待。她說(shuō)，以前公辦物業(yè)的工作人員把自己當做“公家人”，服務(wù)既不專(zhuān)業(yè)也不到位。更讓業(yè)主期待的是，市場(chǎng)化物業(yè)對房?jì)r(jià)的提升——目前，定坊嘉苑房?jì)r(jià)1萬(wàn)元出頭，但附近的萊蒙小區房?jì)r(jià)卻是他們的兩倍多，“小區環(huán)境好了，將來(lái)不管是賣(mài)還是租，肯定都會(huì )增值?！?/span>
“即便收繳率達100%，單個(gè)項目肯定也是虧?！眳怯褴娞寡?，他們看中的是潛在市場(chǎng)，一旦有了成功經(jīng)驗，就有可能去開(kāi)拓更大的市場(chǎng)。南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)負責人分析，保障房物業(yè)管理市場(chǎng)化是一個(gè)大趨勢，也是一個(gè)空白。誰(shuí)率先進(jìn)入，并形成示范效應，就會(huì )擁有巨大的資源和市場(chǎng)。對物業(yè)公司而言，“攤子越大，成本越低”，一旦手里的保障房項目多起來(lái)，盈利自然水到渠成。
“保障房物業(yè)管理市場(chǎng)化改革是一片‘深水區’，牽扯到方方面面的切身利益，這一創(chuàng )新探索值得點(diǎn)贊?！蹦暇┦凶〗ň钟嘘P(guān)人士指出，市場(chǎng)化有三點(diǎn)“看得見(jiàn)”的好處：一是政府減負，先從單個(gè)小區開(kāi)始試點(diǎn)，控制住政府投入的增量，再逐漸推廣縮減存量；二是提高服務(wù)水平，將保障房居民從“村民自治”提升到“社區自治”；三是呼應《南京市主城區“十三五”保障性住房建設指導意見(jiàn)》中關(guān)于“推行公共服務(wù)、社區管理、物業(yè)管理一體化”的要求。
在鐵心橋街道黨工委書(shū)記張建設看來(lái)，以前政府既做“運動(dòng)員”又當“裁判員”，今后物業(yè)服務(wù)好不好，市場(chǎng)來(lái)主導，居民說(shuō)了算。另一個(gè)顯著(zhù)變化是，以前遇到問(wèn)題，居民和物管公司相互扯皮，最后都來(lái)找政府“兜底”。市場(chǎng)化讓這一格局從“三方博弈”變成“三方受益”。（新華日報）